Las constantes subidas de los tipos de interés como medida del Banco Central Europeo (BCE) para controlar la inflación y la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda tienen sus consecuencias en el día a día de los profesionales del sector. Y es que la incertidumbre afecta de manera directa a nuestro mercado.
La constante subida de tipos
¿Qué ha pasado en el último año? El precio del dinero llegó a su máximo en el 4,149% a julio de 2023. Esta es una de las cifras más altas de toda la historia de la institución monetaria y desde que España tiene el Euro como moneda común. Solo fue superada por el 4,25% en el año 2000 (casi 50 puntos básicos más).
Pero lo que más llama la atención es la rapidez o la agresividad en esta transformación. Desde 2006, los tipos de interés estaban en terreno negativo. Desde hace seis años, hipotecarse por ejemplo, salía muy rentable. Los problemas logísticos tras la pandemia, la crisis energética y la guerra de Ucrania, comenzaron a disparar la inflación, por lo que el BCE tuvo que tomar cartas en el asunto y realizar múltiples subidas. Podemos decir que comenzamos el ciclo más agresivo de la historia de la institución monetaria.
Es cierto que el euríbor ha comenzado una tendencia hacia la estabilización, cerrando el mes de noviembre en 4,022 puntos y la previsión para diciembre está en torno al 3,7%. Una noticia positiva para nuestro sector y para aquellos compradores interesados en adquirir próximamente una vivienda.
La nueva Ley del Derecho a la Vivienda
Además de la estabilización financiera, el inmobiliario requiere de un clima político que invite a la seguridad jurídica y que genere confianza en el mercado. Si estas condiciones no se dan, es probable que la inversión se aleje en busca de zonas de menos riesgo.
Y aquí aparece la nueva ley de vivienda aprobada el pasado 24 de mayo de 2023. Una norma centrada sobre todo en el alquiler y cuyas medidas son la limitación de los precios del de los arrendamiento con la declaración de zonas tensionadas, la rebaja de la definición de grandes tenedores a cinco inmuebles, el límite de la actualización de la renta entre otras o el traslado al casero de pagar los honorarios de la inmobiliaria.
Hay que recordar que la mayoría de medidas recogidas en esta ley dependen de la aplicación de las comunidades autónomas, por lo que los cambios más significativos en el mercado serían la vuelta a la actualización del contrato de alquiler con el IPC, la obligatoriedad para los promotores de reservar más del 30% de vivienda social o no declarar zonas tensionadas para topar el alquiler.
Veremos qué ocurre en 2024. Mientras tanto, estas son las reglas del juego con las que los inmobiliarios deben seguir adelante.
Las oportunidades que puede generar el mercado
En cuanto a la compra, la mayor consecuencia ha sido una pérdida de poder adquisitivo de la población y la merma de la capacidad de compra. Por otro lado, se encarecen las nuevas ofertas hipotecarias y las cuotas mensuales del resto de la población que contrataron una hipoteca variable al comprar una vivienda.
Esto hace que se rebaje la demanda de compra, pero también es cierto que hay un gran número de potenciales compradores pensando en comprar y esto se observa en los datos de compraventas del INE, superando en la mayoría de los meses de 2023 las 50.000 operaciones de compraventa, lo que indica que seguimos con cifras muy positivas.
En cuanto al alquiler, puede reducirse todavía más el parque de vivienda, lo que encarece más los precios y dificulta el acceso a un nuevo hogar a aquellos que no pueden comprar y solo pueden arrendar.
Con todo ello, ofrecer servicios más especializados va tomando cada vez más importancia. Ya hace años que el agente inmobiliario se está especializando, pero ahora si cabe es más necesario. El profesional tiene que encontrar ese nicho de mercado donde desenvolverse y especializarse como puede ser el alquiler turístico, el segmento senior living, estudiantes, pisos compartidos, inversión, la gestión de los alquileres, etc.
Los profesionales debemos de capitanear el cambio y dar un paso más allá, salir de nuestra zona de confort y ampliar nuestro radio de actuación, con acciones como flipping inmobiliario, liderar la negociación bancaria, ofrecer asesoramiento legal o fiscal entre otros.
No hay que olvidar que es muy importante con lo que acabamos de ver con la Ley de Vivienda, y que debemos hacer del inmobiliario un sector más fuerte. Es momento de agruparnos con la idea de poder crear una especie lobby en un solo estamento. Mirémonos en el espejo de nuestros colegas de EEUU, cuyo Gobierno cuando trata de encontrar medidas correctivas o cuando se cambia una determinada ley, se le pide opinión. Es nuestra oportunidad para que se nos escuche a nivel profesional.
Por otro lado, no podemos olvidar la necesidad de aplicar procesos de digitalización y tecnología, como las herramientas Big Data o la Inteligencia Artificial. Esto nos permitirá analizar lo que está ocurriendo en el mercado o predecir lo que va a suceder con una determinada zona, una tipología de vivienda o incluso poder crear una nueva línea de negocio con un proyecto nuevo como pueden ser la gestión de pisos compartidos.
En cuanto a la IA, con el acceso a información sin límites, la creación de algoritmos, el diseño o la gestión de documentos dejaremos de hacer acciones repetitivas, innovaremos o crearemos nuevos servicios y nos focalizaremos mucho más en el cliente. Esto nos ayudará a marcar la diferencia.
Y para ello debemos estar en constante evolución, formándonos y apostando por la mejora contínua. Y es que, como hemos visto, nuestro sector se ve afectado por cualquier cambio político y económico y los profesionales debemos estar siempre prevenidos ante cualquier circunstancia que pueda afectarnos.
