“Que el Banco Central Europeo (BCE) haya mantenido otra vez los tipos de interés en el 4,5% está provocando que el euríbor se estanque en valores bastante altos, sobre todo si lo comparamos con su evolución en los últimos diez años”. Con estas palabras, Simone Colombelli, director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, resume brevemente lo que está pasando con el índice de referencia de las hipotecas variables en los últimos meses y, sobre todo, en este mes de marzo, cuando se sitúa (a falta de un dato diario para cerrar el mes) en el 3,72%. Este valor, pese a ser solo 0,60 puntos más alto que el registrado en febrero, es el más elevado de los últimos cuatro meses.

No obstante, esta tendencia que está siguiendo ahora el euríbor, al subir o bajar menos de una décima cada mes, era la habitual hace apenas dos años, antes de que comenzara a subir de forma abrupta. “Estamos en un momento de estabilidad a nivel de tipos de interés, lo que implica que también el euríbor registre leves caídas entre un mes y otro, como las que vimos en noviembre y diciembre del año pasado, que se compensan después con nuevas subidas como las que estamos viendo ahora y hemos visto en febrero. Y es que, hasta que el BCE no baje los tipos, no habrá movimientos determinantes en el euríbor porque la diferencia entre ambos valores es ya muy elevada”, matiza Simone Colombelli.

Recordemos que el pasado día 7 de marzo el organismo europeo tuvo su segunda reunión del año y, por cuarto encuentro consecutivo en siete meses, decidió que los tipos de interés siguieran al menos un mes más en el 4,5%. “Mantener los tipos de interés casi un punto por encima del dato medio del euríbor le corta, precisamente, las alas al euríbor”, afirma el director de Hipotecas de iAhorro.

Además, la presidenta del BCE, Christine Lagarde, dejó caer en la reunión de este mes que no veremos una bajada en los tipos hasta su reunión del 6 de junio. Eso sí, Colombelli cree que cuando llegue ese esperado momento “es muy probable que el organismo europeo baje tan solo 0,25 puntos los tipos de interés oficiales para dejarlos en el 4,25%”, por lo que añade: “esta bajada tampoco cambiará mucho el panorama, pero sí dejará entrever cómo podría fluctuar la economía en caso de que el BCE decida aplicar reducciones más significativas de cara a final de año”.

Las hipotecas variables con revisión anual suben hasta 180 euros al año

Con esta situación, por ahora, quien tenga contratada una hipoteca a tipo variable con revisión anual seguirá sufriendo encarecimientos en sus cuotas mensuales y, quien tenga que hacer la revisión semestral verá reducciones muy parecidas a los que la hicieron en diciembre, enero o febrero.

Por ejemplo, una persona que tenga que revisar su hipoteca variable de 150.000 euros contratada hace justo un año con el euríbor de este mes, un plazo de amortización de 30 años y un diferencial del 0,99% más euríbor, verá cómo su cuota pasará de los 772,29 euros que pagaba hasta ahora, a los 779,67 euros que pagará a partir de la revisión, lo que supone un incremento de 7,38 euros mensuales o, lo que es lo mismo, 88,55 euros anuales. En caso de que la cuantía de la hipoteca aumentara hasta los 300.000 euros, el encarecimiento sería de 14,76 euros mensuales o 177,09 euros anuales porque pasaría de pagar una cuota de 1.544,57 euros a abonar 1.559,33 euros cada mes.

Sin embargo, quien tenga la misma hipoteca variable de 150.000 euros a 30 años con un TIN de euríbor + 0,99% de diferencial, pero con revisión semestral, ahora verá una leve bajada de cuota. ¿El motivo? En el momento de la contratación el euríbor se situaba en el 3,647% y empezó pagando 772,29 euros; a los seis meses, con la primera revisión el euríbor subió hasta el 4,149% y su cuota se encareció 45,74 euros cada mes, hasta situarse en los 818,02 euros; pero ahora el euríbor está más bajo que en septiembre, por lo que con esta revisión su cuota bajará hasta los 778,20 euros y pagará 39,82 euros menos cada mes.

Igualmente, si la cuantía de la hipoteca fuera de 300.000 euros, el abaratamiento se duplicaría: pasaría de pagar una cuota inicial de 1.544,57 euros, que en septiembre subiría hasta los 1.636,05 euros, pero ahora bajaría hasta los 1.556,41 euros, por lo que pagaría con esta revisión 79,64 euros menos cada mes.

Los bancos han vuelto a la ‘guerra hipotecaria’

De cara a los nuevos hipotecados, el escenario no es tan malo. Según analiza Simone Colombelli, “la pequeña bajada que vimos del euríbor a finales de 2023 está permitiendo a la banca hacer un cambio radical de posicionamiento”. Tanto es así que el portavoz de iAhorro asegura que “la oferta bancaria actual no tiene nada que ver con la que había a finales de 2023. El año pasado las ofertas estaban estancadas y apenas había ‘guerra’ entre las entidades por captar clientes, pero en lo que llevamos de 2024 esta posición ha cambiado por completo: la banca tiene más hambre y hace ofertas muy competitivas, intentando posicionarse mejor que sus competidores para llevarse al mayor número de clientes posible”.

Uno de los motivos, afirma Colombelli, es que “la banca ya está viendo la luz al final del túnel, con la bajada de los tipo de interés por parte del BCE cada vez más cerca”. Otro, explica el director de Hipotecas de iAhorro, es que, más que los datos que marca cada mes el euríbor, “la banca lo que realmente tiene en cuenta son los valores del IRS (interestrate swap, en inglés)”, también llamado permuta financiera. En función de los valores que registre cada mes este IRS, las entidades podrán cobrar una posible compensación a los usuarios en caso de que cancelen su hipoteca y esto suponga una pérdida para la entidad.

Por este motivo, si miramos los últimos valores registrados por el IRS a 10 años, por ejemplo, estos son bastante más bajos que los que registra el euríbor: mientras que el euríbor cerró el pasado mes de febrero en el 3,671%, el IRS se situó en ese mismo momento en el 2,762%. Esto justifica que, como dice Colombelli, “haya ya bastantes bancos ofertando hipotecas con un tipo de interés fijo que está por debajo del valor que registra ahora el euríbor e incluso por debajo del 3% TIN”. “La evolución de los datos del IRS les aporta mucha información a las entidades porque pone, de alguna manera, el límite hasta el que pueden bajar sus ofertas para que, llegado el momento de cancelación por parte del usuario, no pierdan dinero. Y su bajada ha sido una de las razones que ha permitido bajar los tipos de interés de las ofertas hipotecarias”, agrega el portavoz de iAhorro.

Además, si vemos más detalladamente la gráfica de la evolución del euríbor y el IRS durante los últimos diez años, vemos que el IRS casi siempre ha estado por encima del euríbor cuando este se situaba por debajo del 3%, pero en el momento en el que superó ese umbral, el IRS pasó a estar por debajo. El motivo, seguramente, es que este índice de permuta financiera entiende la subida del euríbor por encima del 3% como algo a corto o medio plazo por una crisis económica que se recuperará con el tiempo”, explica Colombelli.

Las subrogaciones compensan ahora más que en 2023

Además, gracias a este abaratamiento de las ofertas por parte de la banca, quienes tengan una hipoteca variable ya contratada también podrán beneficiarse de ello en caso de que hagan una subrogación, es decir, un cambio de banco de su hipoteca para mejorar su tipo de interés. “Que el euríbor siga alto, hace que sigan siendo muy atractivos los cambios de hipoteca, sobre todo a través de la subrogación, que es el procedimiento más barato”, dice Colombelli, que explica que “ahora el ahorro, en caso de cambiar una hipoteca variable por una fija, es mayor que hace unos meses porque los tipos de interés de las hipotecas fijas han bajado mucho; la mayoría de las ofertas ya están por debajo del 3% TIN”.

Por ejemplo, una persona que contrató en marzo de 2020 su hipoteca variable de 150.000 euros a 30 años con un tipo de interés de euríbor más diferencial del 0,99% y revisión anual, empezó pagando 462,20 euros cada mes porque para calcular su TIN se cogía el dato del euríbor de febrero de ese año, que estaba en el -0,288%. No obstante, tras cuatro revisiones, este año, con el euríbor en el 3,671% en febrero, este mes su cuota mensual habrá subido hasta los 739,43 euros. Es decir, pagará 277,23 euros más ahora que cuando contrató su hipoteca. En caso de que decidiera subrogarla a una hipoteca fija del 3% TIN, su cuota bajaría hasta los 620,60 euros y se ahorraría cada mes 118,83 euros.

En el caso de que esta hipoteca fuera de 300.000 euros en un inicio, con las mismas condiciones mencionadas anteriormente, la cuota que pagaba en 2020 sería de 924,40 euros, pero cuatro años después estaría pagando 1.478,87 euros cada mes, lo que supone un encarecimiento de 554,47 euros en su cuota mensual. Asimismo, en caso de subrogar ahora esta hipoteca a una fija con el 3% TIN su cuota bajaría hasta los 1.241,21 euros, lo que supondría un ahorro de 237,66 euros al mes.

“A inicios de año, como el euríbor había bajado bastante en diciembre, algunos de nuestros usuarios decidieron esperar antes de subrogar sus hipotecas para ver si la tendencia a la baja de este indicador se mantenía. Sin embargo, ahora todas esas personas están viendo que, aunque baje el euríbor, no va a bajar lo suficiente para que les compense quedarse con su hipoteca y se están decantando por hacer esa subrogación porque ven que su margen de mejora es muy alto”, finaliza Colombelli.