Conocer al detalle todos los gastos e impuestos asociados a una operación de compraventa inmobiliaria es fundamental tanto para compradores como para vendedores, y es uno de los aspectos fundamentales que todo profesional inmobiliario debe conocer para asesorar correctamente a sus clientes.
El abogado especializado en el sector inmobiliario Pepe Piñar lo ha explicado con detalle en uno de los cursos de Fotocasa Pro Academy, en el que ha destacado también el valor añadido que aporta a los agentes dominar estos temas. “Poder asesorarles con todo detalle y anticipar la cifra real que van a desembolsar o van a recibir tras una transacción de compraventa inmobiliaria aumenta nuestro valor como profesionales”, indica el abogado.
Impuestos para los compradores
La parte compradora de una transacción inmobiliaria debe pagar o bien impuesto del valor añadido (IVA) o bien impuesto de transmisión patrimonial (ITP), y además el impuesto de actos jurídicos documentales (ATP).
IVA
En general siempre se paga IVA en la primera transmisión de un inmueble (nueva edificación, nueva reparcelación). Pero existen otros casos en los que se aplica este impuesto.
También se paga IVA en la segunda o posteriores transmisiones del inmueble cuando se produce la renuncia la exención del IVA, siempre que la parte compradora
- Sea sujeto pasivo de IVA (empresas que se pueden deducir el IVA).
- Actúe en ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales.
- Tenga derecho a la deducción total del IVA
Se trata de una opción interesante para las empresas porque pueden recuperar este importe en sus declaraciones de IVA, al contrario de lo que ocurre con el ITP.
Además, si se compra un inmueble para la rehabilitación, el coste de la obra supera el 25% del valor del inmueble (sin contar el suelo) y se ha realizado obra de consolidación de elementos estructurales, fachadas, etc., a la hora de venderla se repercutirá IVA y no ITP, como si fuera una vivienda nueva. Hay más: en esta operación, el IVA soportado durante la rehabilitación sería deducible
El porcentaje de IVA en las operaciones inmobiliarias es del 10% en vivienda nueva y 4% en vivienda protegida, y existen además ciertas bonificaciones en función de las circunstancias personales de la persona compradora. En el caso de locales, solares o garajes que no sean anejos a una vivienda, el porcentaje asciende al 21%.
Impuesto de Transmisión Patrimonial
En todos los casos en los que no corresponde pagar IVA, se tendrá que abonar el impuesto de transmisión patrimonial, que depende de las comunidades autónomas y varía en función del territorio correspondiente, con porcentajes entre el 2% y el 10%.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
También depende de las comunidades autónomas, y el porcentaje oscila entre el 0,1% y el 2,5% no solo en función de la administración competente sino de diversos factores como si se trata o no de vivienda protegida o si se ha renunciado a la exención del IVA, por ejemplo. Además, existen diversas bonificaciones.
Gastos de los compradores
Los compradores deberán asumir diversos gastos en una compraventa inmobiliaria.
Honorarios de la agencia inmobiliaria
Los honorarios de la agencia inmobiliaria no tienen un importe ni porcentaje exactos, dependerán de un pacto previo entre las partes que debe aparecer en el contrato establecido entre agencia y comprador.
Notaría
Los gastos de notaría están sometidos a arancel, por lo que se trata de precios públicos regulados. Si se ha acordado repartir los gastos según ley, el comprador solo paga la primera copia de la escritura. Equivale aproximadamente a un tercio del gasto total en la notaría de la operación de compraventa.
Registro de la propiedad
También es un gasto sometido a arancel, y lo paga el comprador porque es quien insta la inscripción del inmueble en el registro de la propiedad.
Gastos bancarios
Dependerán de si se recurre o no a financiación externa, y pueden incluir la tasación de inmueble, seguros de hogar y de vida u otras vinculaciones que exija la entidad.
Otros gastos
Además, la parte compradora puede tener que hacerse cargo de las obligaciones que no hayan sido satisfechas por la parte vendedora, como atrasos en la comunidad de propietarios o del impuesto de bienes inmuebles.
Impuestos de los vendedores
Estos son los impuestos que debe liquidar la parte vendedora en una transacción inmobiliaria:
Impuesto de Actos Jurídicos Documentales
No tendrá que pagarlo por la venta, pero sí en el caso de que necesite realizar alguna operación previa para que el inmueble cumpla las condiciones para la venta, como una segregación o agregación, declaración de obra nueva o una división horizontal, por ejemplo.
Plusvalía municipal
Las condiciones e importes son diferentes en función de la normativa de cada localidad. Se calcula en función del beneficio obtenido por la venta y de los años de posesión del bien inmueble, y existe la posibilidad de escoger entre la plusvalía real o un cálculo objetivo, siempre lo que resulte más beneficioso para el ciudadano. En el caso de que la venta no haya generado beneficios no se pagará nada por este concepto, pero debe tramitarse de todas formas.
IRPF o impuesto de sociedades
El incremento patrimonial derivado del inmueble debe reflejarse en la declaración del impuesto sobre la renta de las personas físicas correspondiente al año de la venta. Oscila entre el 19% y 21% del beneficio. En el caso de las personas jurídicas, deben incluir la venta en el cálculo del impuesto de sociedades, con un porcentaje por regla general del 25% del beneficio obtenido.
Gastos de los vendedores
Honorarios de la agencia inmobiliaria
Como ocurre en el caso de los compradores, se trata de un pacto libre entre las partes, que deberá haber quedado establecido entre agencia y cliente antes de cerrarse la operación.
Notaría
Si se ha acordado repartir los gastos conforme a ley, el vendedor se hace cargo de dos terceras partes del coste de notaría. Existe la posibilidad de haber pactado otro tipo de reparto previamente.
También se hará cargo la parte vendedora de los gastos notariales de los cambios previos a la venta (segregación, declaración de obra nueva, etc.).
Registro
Generalmente la parte vendedora no tiene que realizar ningún pago de registro por la compraventa, pero sí en el caso de segregación, agrupación u otros cambios que se hayan realizado.
Gastos bancarios
El vendedor tendrá que hacer frente a los gastos de cancelación de la hipoteca que aún tuviera, si es el caso,
Otros gastos
El vendedor debe asumir los gastos necesarios para obtener el certificado de eficiencia energética, los gastos de comunidad y el IBI hasta el momento de la venta.
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