El sector inmobiliario, como cualquier otra área de negocio, evoluciona, cambia y se transforma en función de los cambios estructurales, la coyuntura económico-política, la confianza del consumidor, y la propia evolución del mercado y de sus indicadores más relevantes.
Los riesgos nos acechan y no podemos obviarlos. Ante este panorama en el que no podemos vivir ajenos a los riesgos que nos afectan, lo que sí es fundamental es no caer en la inacción o la parálisis en la toma de decisiones de nuestra agencia.
Aprender a convivir con el estrés empresarial y asumir la existencia de riesgos es parte natural de la gestión de cualquier empresa, ya sea una pequeña agencia o una gran compañía. Por lo tanto, detectar los riesgos y analizarlos adecuadamente es esencial para una correcta toma de decisiones desde el punto de vista de la eficacia y la estrategia.
Existen diferentes tipos de riesgos en los productos inmobiliarios y nuestro objetivo consiste en intentar minimizar el impacto de dichos riesgos a través de procesos, herramientas y/o modelos que sirvan para identificarlos y afrontarlos.
Cuando hablamos de gestionar riesgos, nos estamos refiriendo a un proceso sistemático en varias etapas:
- Identificación del riesgo
- Análisis y evaluación
- Planificación de estrategias y ejecución de planes de acción para afrontarlos bien sea transfiriendo, evitando o reduciendo su impacto negativo
Tipo de riesgos en el sector inmobiliario
Son muchos y de muy diversa índole, por lo que la clasificación, más allá de ser una lista cerrada o exhaustiva, es más una guía a tener en cuenta a la hora de identificarlos y estar alerta. De hecho, un mismo factor de riesgo puede englobarse en varias categorías simultáneamente. Vamos a ver los grupos más significativos.
Riesgos del mercado
Aquí situaremos aquellos riesgos derivados de la actividad de los propios inversores y las entidades financieras en la propia actividad sectorial. Un ejemplo significativo sería el cómo afectan las variaciones de los tipos de interés en el coste de los préstamos hipotecarios.
Otros factores de riesgo tienen que ver con la liquidez, ya que afecta directamente a la expansión o contracción del número de operaciones y la naturaleza de las mismas. Por otra parte también encontraríamos en este grupo, los riesgos derivados de ciertos indicadores como por ejemplo, el tipo de cambio. Por último, también podríamos incluir en este grupo, a los riesgos derivados de los propios ciclos del sector inmobiliario.
Riesgos de la demanda
En ocasiones, la demanda de inmuebles se concentra en determinados puntos o áreas geográficas, lo cual dibuja un riesgo para aquellos operadores que no están establecidos en dichos lugares. Otro factor que tiene que ver con la demanda es la confianza del consumidor y sus hábitos que oscilan de la compraventa al alquiler, o de viviendas con unas características concretas a otras necesidades nuevas.
Riesgos de la oferta
El volumen de viviendas comercializables oscila. Y este diferencial se acentúa positiva o negativamente dependiendo de las características del inmueble. Así por ejemplo, puede existir una falta de oferta de viviendas exteriores con ascensor y zonas comunes amplias en los centros históricos de las ciudades, o un exceso de casas unifamiliares en promociones dispersas en algunos núcleos de población a las afueras de las grandes ciudades.
Coyunturales
En este grupo se incluyen los cambios atribuidos al contexto político, legal, financiero, social, tecnológico, etc. Los vaivenes en los indicadores económicos derivados de decisiones de los organismos nacionales e internacionales (por ejemplo, subidas del euríbor, precio del dinero, tipos de cambio, condiciones en el acceso a la financiación, etc.), junto con la actividad legislativa de las diferentes administraciones: local, autonómica, estatal e internacional (por ejemplo, leyes medioambientales, fiscalidad, regulación de la vivienda libre o protegida, etc.).
Como es natural, la lista de posibles riesgos y su clasificación puede ser todo lo extensa y detallada que uno desee, lo importante no es tanto la tipología del riesgo como la necesidad identificarlo y analizarlo.
Por último, afrontar sin prisa pero sin pausa las amenazas que nos puedan afectar, es una tarea constante en la dirección del negocio que nos corresponde. Tomar decisiones es una tarea constante del empresario, emprendedor o director de negocio, por lo que el análisis situacional debe ser una herramienta más a añadir en su agenda.
El miedo al error o al fracaso por una decisión equivocada ha de ser vencido con análisis, visión global y profesionalidad, y siempre asumiendo que no somos infalibles. Lo que sí que no podemos permitirnos de ninguna manera es la inacción, ya que, no tomar decisiones ante una situación de riesgo es ya de por sí una decisión: la decisión de no hacer nada. Y siempre será peor afrontar las consecuencias de no haber hecho nada que las de haber hecho algo, siempre que lo hagamos con criterio, aunque nos equivoquemos.
