La compraventa de viviendas con criptomonedas empieza a ganar terreno en España como una alternativa de pago que genera interés… y también dudas. Cada vez más propietarios y compradores preguntan si es posible pagar una casa con Bitcoin o otras criptos, cómo funciona, qué riesgos conlleva y cuáles son las implicaciones fiscales.
Como profesional inmobiliario, este nuevo escenario es una oportunidad para diferenciarte, asesorar con rigor y captar clientes que trabajan con patrimonio digital. Esta guía reúne las claves legales, fiscales y operativas para integrar estas operaciones en tu día a día.
¿Es legal comprar una vivienda con criptomonedas en España?
Sí. En España es totalmente legal formalizar una compraventa con criptomonedas como medio de pago. Ya existen operaciones realizadas, como las gestionadas por la proptech Tiko.
La normativa no prohíbe pagar con criptodivisas, pero exige tres condiciones:
- La operación debe declararse en euros.
- Debe justificarse el origen lícito de los fondos.
- Deben cumplirse las obligaciones fiscales habituales.
En definitiva: se puede pagar en cripto, pero la referencia oficial siempre será el valor en euros.
La compraventa de inmuebles con criptomonedas en 5 pasos
El proceso es similar a cualquier compraventa, salvo en la forma de pago y en la documentación adicional.
1. Confirmar si el vendedor acepta criptomonedas
No todos los propietarios están dispuestos a recibir bitcoin, que tiene sus ventajas y desventajas. Muchos prefieren que el comprador la convierta previamente a euros.
2. Fijar el valor en euros en el contrato
La escritura debe indicar el importe en euros, y especificar la cripto como medio de pago alternativo. Es fundamental definir:
- Tipo de conversión cripto–euro.
- Fecha exacta del pago.
- Quién asume el riesgo de volatilidad.
3. Acreditar el origen de los fondos
Para cumplir con la normativa de Prevención de Blanqueo de Capitales (PBC/FT), el comprador debe demostrar:
- Historial de compra de la criptomoneda.
- Extractos de exchanges regulados.
- Certificados de titularidad de la wallet.
- Capturas verificadas del movimiento.
4. Realizar el pago en criptomonedas
El pago puede hacerse:
- De wallet a wallet.
- A través de un exchange.
- Mediante proveedores que convierten cripto a euros (opción más segura para operaciones inmobiliarias).
5. Firma ante notario
El notario incluirá:
- Valor en euros.
- Criptomoneda utilizada.
- Prueba documental del movimiento.
- Declaración del vendedor conforme ha recibido el pago.
¿Qué exigen los notarios en una compraventa con criptomonedas?El notario debe reflejar en la escritura:
Para ello, es imprescindible aportar pruebas como capturas del exchange, hashes de la transacción o certificados emitidos por la plataforma utilizada. |
¿Qué impuestos se pagan al comprar vivienda con criptomonedas?
La tributación es la misma que en cualquier compraventa, no importa si el comprador paga en Bitcoin, en euros… Hacienda quiere euros y calcula los impuestos según el valor oficial del inmueble.
Impuestos del comprador
| Impuesto | Comentario |
| ITP (segunda mano) | Se calcula sobre el valor en euros del inmueble. |
| IVA (obra nueva) | Igual que siempre: 10% general o 4% VPO. |
| AJD | Igual que en cualquier compraventa. |
Impuestos del vendedor
El vendedor podría tributar por:
- Ganancia o pérdida patrimonial por la venta del inmueble.
- Ganancia patrimonial por la posible revalorización de la criptomoneda si la vende más adelante.
- Plusvalía municipal (sin cambios respecto a lo habitual).
¿Qué criptomonedas se usan para comprar vivienda en España?
Las más habituales son:
- Bitcoin (BTC)
- Ethereum (ETH)
- Stablecoins (USDT, USDC) → ideales para evitar volatilidad
¿Aceptan los bancos criptomonedas en compraventas?
Actualmente, no. Los bancos españoles no aceptan criptomonedas como medio de pago ni como garantía. Esto implica que:
- No se puede hipotecar una vivienda en criptomonedas.
- No se pueden aportar criptos como aval.
Obligaciones del profesional inmobiliario: PBC/FT y diligencia debida
Las agencias están sujetas a la normativa de Prevención de Blanqueo de Capitales, por lo que en operaciones con criptomonedas deben:
- Identificar al cliente (KYC).
- Analizar la procedencia de las criptomonedas.
- Solicitar documentación verificable.
- Informar al cliente de los requisitos del notario.
- Documentar todos los pasos de la operación.
Riesgos y precauciones en operaciones con criptomonedas
El papel del profesional es vital para garantizar la seguridad y claridad en las operaciones con criptos porque debe conocer y explicar estos riesgos:
- Volatilidad extrema del precio.
- Trazabilidad insuficiente si el cliente no aporta pruebas del origen.
- Desconocimiento técnico por parte de compradores o vendedores.
- Plataformas poco fiables que no generan certificados válidos.
Recomendaciones clave:
- Pedir siempre documentación completa del origen de los fondos.
- Fijar el precio en euros en todos los contratos y documentos.
- Asegurar que ambas partes entienden la volatilidad y los riesgos asociados.
- Trabajar con proveedores especializados en pagos cripto si el comprador es poco experto.
- Acompañar al cliente en la recopilación de la documentación para el notario.
¿Cuándo tiene sentido aceptar criptomonedas en una venta?
Por todo lo anterior, hay muchos vendedores que no aceptan criptomonedas. Sobre todo, si quieren transformar el pago inmediatamente en euros. Sin embargo, hay ocasiones en las que compensa. Por ejemplo, con:
- Compradores extranjeros con alta liquidez en cripto.
- Inversores experimentados que quieren diversificar patrimonio.
- Operaciones rápidas con pago casi inmediato.
- Propiedades de lujo o inversión.
Ejemplo práctico: compra con USDC en Barcelona
Lo vemos con un ejemplo ficticio: un inversor internacional quiere comprar un piso en Barcelona por 600.000 €. Tiene 600.000 € en USDC y quiere pagar en esa moneda. El vendedor quiere euros, por lo que la solución ideal es:
- Paga con 600.000 USDC.
- El proveedor convierte la cripto a euros inmediatamente.
- El vendedor recibe una transferencia bancaria tradicional.
El comprador usa cripto; el vendedor recibe euros.
¿Es una tendencia real o algo puntual?
Hoy en día la compraventa con criptomonedas es minoritaria, pero los datos reflejan que crece con fuerza. Para los agentes inmobiliarios, no es un sustituto de la compraventa tradicional, sino que es una nueva alternativa que abre una puerta a nuevos clientes. Según la consultora ENLACE:
- +15% de operaciones con cripto en 2024 en España.
- Madrid, Barcelona y Valencia concentran el 60%.
- El 6% de las transacciones implicaron alguna criptomoneda.
- El 40% de compradores eran extranjeros.
Tres motivos explican el auge:
- Normalización de las criptodivisas.
- Interés de compradores extranjeros.
- Empresas especializadas que facilitan estas operaciones.
Conclusión: una oportunidad estratégica para el profesional inmobiliario
¿Se pueden comprar viviendas con criptomonedas? Sí.
¿Es sencillo? Depende de la operación.
¿Es una oportunidad? Sin duda.
Conocer cómo funciona este tipo de compraventa te permite:
- Atender mejor a compradores internacionales e inversores.
- Acompañar a propietarios con seguridad.
- Diferenciarte en un mercado en transformación.
- Anticiparte a nuevas tendencias de pago.
En Fotocasa Pro entendemos los nuevos tiempos y estamos aquí para ayudarte a aprovechar estas oportunidades con claridad y seguridad.
