Ayer tuvo lugar en Madrid la segunda edición de Rental Housing Forum, el evento organizado por Planner Exhibitions que con cerca de 300 asistentes y más de 200 empresas participantes, se ha consolidado como el punto de encuentro más relevante del sector del alquiler residencial en España. Durante el foro, los líderes de esta industria debatieron sobre aspectos clave como la situación actual del mercado del alquiler, la inversión institucional, las medidas necesarias para afrontar el desequilibrio entre la oferta y la demanda de viviendas, así como las estrategias, herramientas y tecnologías para la gestión de activos.
Javier Rodríguez-Heredia, socio senior responsable de la vertical inmobiliaria de Azora, abrió la jornada con una ponencia donde presentó un análisis detallado de los factores económicos y sociales que están moldeando el mercado actual. En ella destacó el liderazgo de España en términos de crecimiento residencial en comparación con otros países de la Unión Europea, y con Madrid y Barcelona como principales ciudades impulsoras de este crecimiento para los próximos 15 años.
Análisis de la oferta y demanda de vivienda de alquiler
En cuanto a la estructura de los hogares y la oferta de vivienda, señaló que el 67% de los españoles vive en edificios multifamiliares y que existe una tendencia hacia la reducción del número de personas por hogar (de 2,5 en la actualidad a 2,32 en 2039, según el INE). También alertó de que el déficit de oferta podría alcanzar los 2,2 millones de viviendas en 2039 y subrayó que el 57% de las viviendas están infrautilizadas.
En su análisis de la demanda, Rodríguez-Heredia reincidió en el desbalance del mercado: “el 30% de los inquilinos destina más del 40% de su sueldo al alquiler, reflejando un esfuerzo financiero elevado en comparación con otros países europeos”. Asimismo, comentó que la edad promedio de acceso a la compra de vivienda en España es de 41 años, el segundo promedio más alto de la UE, lo cual incrementa la demanda de alquiler. En cuanto al impacto de la movilidad y las condiciones laborales, destacó que la precariedad laboral ha aumentado, siendo 1,4 veces superior a la media europea desde 2010.
Finalmente, Rodríguez-Heredia propuso soluciones para atraer más inversión institucional al sector del alquiler, destacando la necesidad de una colaboración entre el sector público y el privado para crear condiciones de estabilidad jurídica y facilitar el acceso a capital de largo plazo, con un potencial de inversión de 380 mil millones de euros.
A continuación, Javier Rodríguez-Heredia, junto a Victoria Nieto, directora de gestión de vivienda social y asequible en Servihabitat; Juan Pablo Vera, CEO en Testa Homes y Sergio Rueda, CEO de Plandeproteccióndealquiler.com, ofrecían una visión de las perspectivas del sector donde reconocían que el actual escenario de inestabilidad jurídica dificulta mucho un contexto seguro para los inversores.
Como solución a los grandes retos más inmediatos, Victoria Nieto apuntaba a la urgencia de una planificación a largo plazo que no dependa de estos cambios normativos y una colaboración efectiva entre los sectores público y privado. Por su parte, Rodríguez-Heredia propuso un acuerdo nacional sobre vivienda que incluya a todos los actores participantes y la creación de una ley de seguridad de planeamiento que genere estabilidad.
Analizando la capacidad de atracción de inversión internacional en el mercado del alquiler en España, Jaime Gross, Senior Transaction Manager en Axa IM; Corne Koppelaar, International Director en Places for People Group e International Housing Consultant de Global Habitat Housing; y Jorge Pereda, Residential Director en Grupo Lar, coincidieron en la necesidad urgente de modernizar el parque de viviendas (el 80% de las propiedades tienen más de 25 años) y profesionalizar un sector que, hasta la fecha, permanece en gran medida en manos de particulares. En esta mesa, moderada por Diego Laguía, Investment and Asset Manager en M&G Real Estate, la inseguridad jurídica fue otro de los puntos cruciales resaltados como barrera para la entrada de capital extranjero.
Por su parte, Corne Koppelaar aportó una visión internacional, asegurando que otros mercados como Reino Unido, perciben a España como un mercado atractivo, pero que enfrenta una limitación importante debido a la desconfianza que aún persiste entre el sector público y privado español, una situación que afecta directamente la capacidad de colaboración y se traduce en una barrera para la inversión extranjera.
En un contexto de creciente demanda de vivienda, especialmente en Madrid y Barcelona, donde se prevé la llegada de 120.000 personas cada año, la colaboración público-privada emerge como una solución estratégica para afrontar la falta de oferta asequible. En el panel moderado por Jorge Ginés, director general de Asprima, y que contó con la participación de Helena Beunza, presidenta de Asval; David Botín, director general de servicios inmobiliarios en Aedas Homes; Javier García del Río, director general en Sogeviso; y José Manuel Lorite, Managing Director Residential & Development en Dea Capital, se subrayaron los retos clave para el éxito de los concursos de vivienda en alquiler asequible.
Lorite destacaba que, para atraer inversores, es vital clarificar los plazos de las concesiones y moderar las exigencias técnicas para hacer viable la rentabilidad del 6%-7% en ciudades como Madrid. En palabras de Helena Beunza, “es necesaria una coordinación ágil entre todas las administraciones para movilizar tanto vivienda como suelo privado, además de financiar directamente a través de instrumentos como el ICO”.
Durante la sesión enfocada en Modelos BTR: evolución de la oferta y situación actual de la inversión, liderado por Daniel Loureda, CEO de Vivenio, se analizó la transformación del modelo Build to Rent (BTR) y su respuesta al mercado actual. Covadonga Sanz, Senior Director Asset Management de Greystar, subrayó la importancia de conocer al cliente y adaptar el producto a sus necesidades, mientras que Jaime Monjo, director general de Bext Space, destacó la clave de la localización y el diseño de unidades más amplias para aumentar la satisfacción y permanencia de los inquilinos. “Nos arriesgamos con menos unidades, pero más grandes, y logramos una estancia media de 5,6 meses”, afirmó Monjo. Rosa Gallego, CEO de Q-Living, enfatizó la calidad como una constante ante los inquilinos, quienes “cada vez exigen más y valoran la inmediatez en el servicio”. Los ponentes concluyeron que la flexibilidad y la experiencia del cliente son fundamentales para el éxito en el mercado BTR actual.
Las herramientas y soluciones tecnológicas para la gestión de propietarios e inquilinos tuvieron protagonismo, a través de un panel que analizó el impacto de la inteligencia artificial en la gestión inmobiliaria. La sesión fue conducida por Mamen Fernández, directora comercial en Savills España. Faustino García, head of residential Spain en MVGM, destacó la importancia de la tecnología para mejorar eficiencia y calidad de servicio. Ricardo Lanza, CEO de EBI El Buen Inquilino, explicó cómo su plataforma de control de riesgos optimiza la selección de inquilinos y eleva en un 40% la satisfacción del cliente. Por último, Jesús Pérez, director comercial en Finaer, subrayó el papel de la IA en identificar fraudes y personalizar la protección de rentas, destacando que esta tecnología avanza rápidamente hacia aplicaciones generativas que transforman la gestión de impagos.
Urban Land Institute Spain (ULI) presentó su esperado informe semestral sobre la situación de la vivienda en alquiler en España. Este análisis clave evalúa las tendencias del mercado en nueve de las principales ciudades del país. Alfonso Benavides y Carlos Olmos, miembros del comité ejecutivo de ULI Spain, profundizaron en los datos destacando nuevamente la necesidad de vivienda social, particularmente en Madrid, donde el índice de esfuerzo se eleva al 39,5%, lo que significa que los hogares destinan una gran parte de su renta mensual al pago de alquiler. En esta ciudad, el precio medio del alquiler se sitúa en 1.300 euros, representando el 35,5% de la renta disponible de la población media, y un 7,7% de los residentes no tiene acceso a ningún tipo de vivienda asequible, destacando la urgencia de atender las necesidades habitacionales desde el ámbito público.
La sesión enfocada en estrategias y modelos de gestión de activos moderada por Susana Cabrera, Head of Asset Management Iberia en Patrizia, contó con la participación de Alfonso Arroyo, Executive Director y Head of Property Management en Savills Spain; Mayca Llorens, directora de gestión de alquiler de Solvia; y Noelia Rosón, directora de operaciones en Testa Homes. La conversación se centró en las estrategias para maximizar el retorno de la inversión, el uso de tecnología y la importancia de la fidelización de inquilinos. Para todos ellos, el futuro de la gestión de activos inmobiliarios en España estará cada vez más vinculado a la capacidad de adaptarse a las nuevas demandas del mercado y a la incorporación de tecnologías que optimicen la toma de decisiones y la experiencia del usuario.
La jornada concluía con un panel moderado por Borja Goday, CEO de Servihabitat, que contó con la participación de Laura Fernández, directora general de Asval, y Carolina Roca, presidenta de Asprima, y en el que se propusieron soluciones para incrementar la oferta de alquiler en España. Fernández destacó la importancia del capital institucional y de los propietarios particulares. Señaló la falta de políticas eficaces para el sector, lo que deja a muchos propietarios en una posición vulnerable y frena el desarrollo del mercado de alquiler.
Por su parte, Roca enfatizó la necesidad de duplicar o triplicar la producción de viviendas a través de soluciones eficientes como permitir el cambio de uso de suelo terciario a residencial. Abogó por una “intervención positiva” de las administraciones que facilite la inversión privada en vivienda asequible, destacando que el sector necesita un marco regulatorio que apoye su crecimiento como actividad económica sostenible y accesible para los ciudadanos.
Ambas expertas coincidieron en que la colaboración público-privada será clave para abordar la crisis de vivienda y crear una oferta de alquiler sólida en el país.
Planner Exhibitions ha contado con el apoyo de algunas de las principales empresas del sector: Testa Homes como Leading Partner; Aedas Homes y Plandeproteccióndealquiler.com como Silver Partner; Asval, Azora, Azzam, Finaer, Savills, Servihabitat y Solvia como Bronze Partner y EBI El buen inquilino, MVGM, Q-Living, Rebs y SMART Real Estate como Partners colaboradores.
