Vicenç Hernández Reche, es CEO de Tecnotramit, tesorero de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña (AIC), miembro del Comité de COAPI Barcelona,y acumula más de 20 años de trayectoria en el sector financiero y de real estate. Autor de varios libros sobre finanzas y gran conocedor del mercado hipotecario, en esta entrevista analiza las previsiones económicas e inmobiliarias para los próximos meses.

Aunque es pronto para poder obtener conclusiones definitivas, hay dos tendencias que se presentan bastante claras: el mercado del alquiler puede salir reforzado de la nueva situación y los clientes de compra van a ser más exigentes en su demanda, sobre todo por lo que respecta a obra nueva, para asegurarse de obtener las comodidades que necesitan en su nuevo hogar. 

Por lo que respecta al alquiler comercial, Hernández Reche prevé un aumento de la demanda de naves de logística de frío, conservación y almacenamiento urbano como respuesta al crecimiento de la venta online. 

Fotocasa: ¿Cómo será la situación macroeconómica tras el COVID-19?

Vicenç Hernández Reche: Se están haciendo muchas predicciones sobre cómo evolucionará el PIB o la tasa de paro, pero la realidad es que a día de hoy es imposible saber cómo evolucionará la crisis. Solo sabemos que irá mal, pero hay dos factores fundamentales que todavía desconocemos: la solución sanitaria (todo esto no tendrá sentido hasta que no se encuentre una vacuna) y la repercusión de las decisiones económicas que se están planteando en la actualidad.

Por lo que es prematuro anticipar la evolución económica después de una crisis que todavía no ha acabado. De manera adicional debemos saber tres cosas; por un lado, la profundidad de la crisis, es decir, cuan grave va ser para determinados sectores económicos con las posteriores consecuencias que se van a generar sobretodo a nivel de desempleo. Por otro lado, la duración de una crisis que todavía no ha acabado. Lógicamente, cuanto más dure más graves van a ser las consecuencias y más difícil va a ser la recuperación. Aquí podremos saber datos más concretos de impagos de préstamos hipotecarios, empresas o autónomos que tienen que cerrar su actividad económica, o si las ayudas se van a tener que extender en cuantía y temporalidad. Y una vez sepamos esto y el confinamiento acabe podremos hacer un diagnóstico concreto y establecer la última de las cosas que necesitamos: la forma de recuperación, donde personalmente creo que será en forma de V, donde el grado de inclinación de la recta de recuperación va a tener una pendiente más moderada en comparación con la de caída.

Fotocasa: ¿Cómo influirá en el mercado inmobiliario de compraventa en España?

Vicenç Hernández Reche: El sector residencial va a ser el principal damnificado de esta crisis ya que existe una fuerte dependencia a la tasa de desempleo que va a ser alta y va a tardar en recuperarse. Las nuevas generaciones además tienen una mentalidad más enfocada al uso que a la propiedad y si encima se encuentran en un mercado laboral rígido, sus opciones irán claramente hacia la opción de alquiler. Eso no quita que si se produce una bajada de precios relevante aquellos inversores que gocen de dos aspectos importantes cuando se está en crisis, dinero y agallas, encontrarán buenas oportunidades de inversión. 

En función de cuál sea la forma como nos recuperemos, sí que podremos estimar entonces con más concreción dos escenarios para los precios inmobiliarios. Si la recuperación es relativamente rápida, ya sea porque el estado de alarma no dura demasiado o porque las políticas económicas son realmente efectivas, habrá una pronta recuperación que permitirá cierta estabilización de precios e incluso bajadas poco significativas que la gente estime como temporales y, por tanto, se genere una buena oportunidad de compra antes de que los precios vuelvan a recuperarse. Si, por el contrario, la expectativa es la de una recuperación lenta, se estimará un entorno deflacionario que hará posponer decisiones de inversión y por lo tanto una bajada de demanda en el mercado inmobiliario que tendrá repercusión en los precios y en el ámbito hipotecario, lógicamente. En este caso sí que se podrían hacer estimaciones de bajadas de alrededor dos dígitos tranquilamente.

Fotocasa: ¿El efecto será diferente en vivienda de segunda mano y obra nueva?

Vicenç Hernández Reche: En el caso de la obra nueva se van a producir caídas de operaciones y en aquellas que están en curso se van a producir ajustes en el precio, pero ambas a niveles moderados. Sí que es cierto que el impacto durante las primeras semanas está siendo bajo ya que el comprador de obra nueva estaba en la fase final de su decisión, pero en aquellas obras que estén en fases iniciales veremos pequeñas modificaciones. 

A nivel general, las promociones en curso se están reactivando y aunque la oferta es pequeña debido al lastre que tenemos por parte de la administración a la hora de agilizar procesos de suelo, va a haber una demanda más exigente que después de haber pasado tanto tiempo en casa se dé cuenta que quiere una vivienda diferente. Quien se lo pueda permitir verá con buenos ojos un cambio de vivienda pudiendo elegir sobre plano una serie de comodidades que ahora no tiene.

Las promotoras y portales inmobiliarios están apostando por la innovación y digitalización de sus inmuebles ofreciendo la posibilidad de visitas virtuales, planos en 3D y videos 360º entre otros avances. De hecho, algunas promotoras ya cuentan con tecnología suficiente para completar todo el ciclo de venta totalmente online.

Fotocasa: ¿Cuál es la previsión para el mercado del alquiler residencial? ¿Y el de locales y oficinas?

Vicenç Hernández Reche: El mercado de alquiler puede salir victorioso de la presente crisis, ya que si estamos hablando de un más que previsible escenario negativo para las compraventas, el mercado de alquiler se debería ver beneficiado como posible alternativa. Pero las rentabilidades pueden sufrir retrocesos debido a las nuevas regulaciones que se están imponiendo a la hora de establecer topes máximos en las rentas. Ya teníamos un claro problema de oferta y se debe insistir en la necesidad de reducir plazos para la obtención de licencias y agilizar en la media de lo posible los trámites en materia de urbanismo para el cambio de uso de los suelos. Debe haber más colaboración público-privada para estimular la oferta de alquiler y disponer de un mercado más equilibrado.

En el caso del retail se ha producido un cierre generalizado de la mayoría de negocios y esto hará que los contratos de arrendamiento se vean seriamente perjudicados y necesiten un periodo de renegociación en unos casos y generen situaciones de impago en otros. Y en el caso de oficinas tendrá que haber una readaptación que exigirá colaboración entre propietarios, inquilinos y administración pública. Va a haber evoluciones en materia de seguridad sanitaria; al igual que existe un decreto de eficiencia energética, habrá la necesidad de contar con un decreto de eficiencia sanitaria para este tipo de usos, para regular espacios de trabajo comunes del inmueble y medidas de contingencia para evitar futuras experiencias similares.

Fotocasa: ¿Cómo se comportará el mercado hipotecario en nuestro país?

Vicenç Hernández Reche: La financiación va a sufrir análisis de riesgos más exigentes tanto para promotores como para el caso de subrogaciones a compradores. Este endurecimiento ya se ha ido produciendo los últimos años; de hecho, la situación actual de la banca es muy diferente a la de la crisis del 2008. 

Obviamente, la evolución del mercado hipotecario tendrá mucho que ver con la evolución de las compraventas, pero se va a constituir un mercado más atomizado, con proveedores financieros alternativos a la banca que ofrecerán soluciones de financiación más flexibles y menos ligadas a ventas cruzadas. Por lo que seguirá habiendo una dura competencia en precios como la que veníamos arrastrando del año pasado. Hay que tener en cuenta que la banca ya está recibiendo muchas solicitudes de moratoria hipotecaria y crédito, no solo las derivadas de la aplicación de las medidas que ha aprobado el Gobierno, sino también aquellas que se están pactando libremente por acuerdos entre las entidades financieras y los deudores. 

Fotocasa: En este contexto, ¿qué estrategia deben seguir los inversores inmobiliarios? ¿Qué productos serán más interesantes?

Vicenç Hernández Reche: Al igual que tenemos casos de clara situación negativa, por otro lado tenemos el caso del sector logístico que puede estar en una situación de más fortaleza e incluso de aprovechamiento de oportunidades. El sector logístico goza de mayor optimismo ya que aunque algunos planes de expansión se puedan posponer, en el medio plazo puede ser uno de los sectores que antes se recupere una vez se reanude la actividad por un aumento de la demanda de naves de logística de frío, conservación y almacenamiento urbano. De momento se está comportando de manera más positiva y puede salir reforzado por los nuevos hábitos de consumo gracias al e-commerce. Sí que se ha notado un freno a la promoción de nuevas naves pero el impacto a nivel de desocupación está siendo bajo y se están renegociando contratos.

A nivel general sigo creyendo, como pensaba a principio de año, que hay nicho de mercado interesante en las residencias de estudiantes y colivings, que están demostrando mucha robustez por ser alternativas que no dependen tanto de una demanda genérica como sí de necesidades concretas.

Esta crisis nos ha demostrado que es una buena opción invertir en infraestructuras sanitarias y en el denominado senior housing que todavía está en vías de desarrollo. También en residencias para la gente mayor que, pese a la influencia negativa que se está ejerciendo por las noticias de las últimas semanas, sigue siendo una inversión en vías de más desarrollo y que requerirá de mejoras e implementaciones adicionales en materia de regulación de asistencia médica. Por la evolución del mercado laboral y la situación estructural de las familias españolas su presencia va a ser necesaria en el mercado como alternativa del cuidado de la gente con más edad.

En el mercado residencial, y en función de cómo evolucionen los precios, se van a generar buenas oportunidades para aquellos que disponga de liquidez o capacidad para acceder a ella, ya que en periodos de valle es donde se pueden encontrar mejores oportunidades de inversión. Por tanto, va a ser un año complicado para el sector, pero sin olvidar que el inmobiliario goza de unas bases más sólidas que en la anterior crisis. Es un sector más maduro, con un grado de profesionalización más avanzado, que ha aprendido de los errores y con un apoyo financiero más sólido por parte de las entidades financieras.