Nadie podía prever una pandemia como la que nos sorprendió en 2020. Tras el profundo impacto que tuvo la crisis de 2008 en el sector inmobiliario, poco podíamos imaginar que un nuevo revés haría tambalear los cimientos de todo lo que habíamos construido desde entonces.
Los primeros meses de confinamiento estricto fueron los más duros. Sin embargo, y a medida que las restricciones se fueron suavizando, la recuperación pronto se reveló como un hecho. Hoy las cifras siguen dándonos la razón. De hecho, los últimos datos de transacciones inmobiliarias publicados por el INE, correspondientes a septiembre de 2021, reflejan un aumento mensual del 7,1 % y un incremento interanual del 40,6 %. Se trata del mejor dato alcanzado en los últimos 14 años, desde el boom de 2008.
“Por séptimo mes consecutivo las operaciones de compraventas realizadas en nuestro país muestran incrementos interanuales muy elevados. Esta cifra es un síntoma de que el sector continúa fuerte y liderando la recuperación económica de nuestro país”, explicaba en su análisis María Matos, directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa.
La recuperación del sector inmobiliario parece un hecho, pero… ¿cuáles son las perspectivas en base a datos a las que apuntan los expertos?
Factores determinantes en la recuperación
El avance en la vacunación y el levantamiento de las restricciones han motivado, en parte, el gran repunte en la demanda de vivienda que se ha producido en estos últimos meses. Los expertos del sector son conscientes de que este poderoso arranque ha tenido mucho que ver con la gran demanda embalsada durante el confinamiento, que junto al cambio de preferencias de los ciudadanos tras los meses de encierro, ha motivado un incremento en la demanda de reposición.
Para Judit Montoriol, Lead Economist en Caixabank Research y coordinadora del Informe Sectorial Inmobiliario, hay otro factor que también ha sido determinante para la recuperación del sector inmobiliario. Y es la política monetaria extraordinariamente laxa del Banco Central Europeo (BCE), que apoya unas condiciones financieras muy favorables y que está contribuyendo de manera poderosa al crecimiento de la demanda.
Existe, sin embargo, una cuestión que preocupa a los diferentes actores del sector y que contrasta con el lado de la demanda. La oferta existente es escasa e insuficiente: los visados de obra nueva, que son un indicador muy relevante, se están recuperando, pero la recuperación está siendo incompleta y lenta. Que la demanda de vivienda crezca con tanto vigor y la oferta se esté despertando más lentamente puede provocar (y ya está provocando) un repunte de los precios.
A pesar de eso, y contrariamente a lo que los analistas preconizaban, el impacto de la pandemia sobre el sector inmobiliario no ha sido de gran magnitud y la recuperación está en un horizonte mucho más cercano del que todos esperábamos.
La mutación de la demanda, un factor clave
Si hay un factor que podemos considerar clave en la recuperación del sector inmobiliario es el de la demanda. El hecho de haber pasado mucho tiempo encerrados en casa nos permitió pensar y darnos cuenta de aquello que queríamos y de lo que no. Cambiamos nuestras preferencias y prioridades y dejamos de gastar dinero en ocio o turismo: ese ahorro embalsamado es el que está permitiendo a muchas personas invertir ahora en vivienda.
Durante un tiempo la demanda empezó a mirar a la España Vaciada. Es cierto que durante los meses posteriores al momento más crítico de la pandemia y con el auge del teletrabajo, muchos demandantes de vivienda se propusieron comprar fuera de las grandes ciudades. Pero hoy las tornas están cambiando de nuevo y parece que tras el regreso de muchas empresas al modelo presencial o híbrido, los que buscan vivienda vuelven ahora la vista a las ciudades.
“En 2020 vimos que la proporción de compraventas en capitales de provincia como Madrid, Barcelona o Málaga bajó y en algunas de estas grandes ciudades se registraron cambios notables. Ahora que ya tenemos datos de 2021, estamos viendo que, aunque no estamos en niveles pre crisis, hay una vuelta atrás”, explica Montoriol.
Nos encontramos en un momento de impase, de modo que será necesario que se asienten los modelos de trabajo que queremos y terminemos de salir de esta crisis para que las personas tomen nuevas decisiones. Quizá ya no quieran comprarse una casa a 300 kilómetros de su lugar de trabajo, pero sí a 50, donde puedan permitirse disfrutar de una vida más relajada, pero estén razonablemente cerca de la oficina, si tienen que ir dos o tres veces por semana.
Esto podría propiciar cambios importantes en aquellas zonas en las que empiece a repuntar la demanda, especialmente por lo que respecta a la integración de nuevos servicios. “Cuando hablamos de sector inmobiliario también debemos hablar de desarrollo urbanístico, porque probablemente estas zonas no estén todo lo equipadas que deberían, con escuelas, hospitales o transporte. Por eso habrá que ver cómo termina cuajando todo esto en términos de planificación urbanística”, apunta Montoriol.
¿Habrá una nueva burbuja inmobiliaria?
En los últimos meses, la idea de que estamos cerca de una nueva burbuja inmobiliaria ha ido ganando peso entre los españoles. Si bien es cierto que se han producido repuntes importantes de precios en otras economías, los expertos coinciden en que España está lejos de una burbuja inmobiliaria. “Nueva Zelanda, Suecia, Canadá o Francia son países que tendrán que permanecer vigilantes, aunque su trayectoria de aceleración de precios ya avanzaba cuesta arriba desde antes de la pandemia”, explica Judit Montoriol.
En España las cosas son bien distintas, por el momento. Hay dos factores básicos que nos permiten pensar de este modo. Por un lado está el crecimiento del crédito a los hogares, que se ha estabilizado y está lejos del desbordamiento observado entre los años 2000 y 2006. Por el otro, tenemos la cuestión de la oferta, que desde la última crisis está despertando muy poco a poco. Actualmente no alcanzamos ni las 100.000 unidades de vivienda al año, una cifra que está claramente lejos de las 865.000 viviendas que se visaron en 2006, cuando la creación de hogares estaba en tan solo 400.000.
En cualquier caso, se espera que durante los próximos dos o tres años veamos cuáles serán los condicionantes y entonces tendremos más pistas para saber si podemos estar cerca o no de una nueva burbuja inmobiliaria. El hecho de que los tipos de interés sean deliberadamente bajos durante tanto tiempo por la política monetaria del BCE puede llegar a generar algún riesgo, de modo que habrá que permanecer atentos a lo que ocurra.
Las familias, por su parte, ya están asegurando su futuro a través de las hipotecas a tipo fijo, que ya suponen un 68 % del total frente a las variables. De este modo, no tienen que asumir un riesgo sobre la evolución futura de los tipos de interés y son mucho menos vulnerables a las eventuales subidas que puedan producirse en el futuro.
Los puntales de la recuperación del sector
En los próximos meses, asegurar la recuperación del sector inmobiliario será clave. En cuanto superemos la pandemia, será imprescindible tener en cuenta las tendencias que son puntales y que tienen una afectación directa sobre la economía en general y el sector inmobiliario en particular.
Una de las más importantes, y de la que ya hemos hablado largo y tendido en estos últimos meses es la digitalización, que afecta a todos los eslabones de la cadena de valor del sector y que ya está teniendo un papel fundamental en la productividad y la eficiencia de las empresas en el corto y el medio plazo. Las empresas que se sumen a la digitalización serán más productivas, más eficientes y contarán con la ventaja competitiva que les permitirá sobrevivir en el mercado a largo plazo.
Todas las políticas que se están haciendo a nivel europeo apuntan a la reducción de emisiones de efecto invernadero. No en vano, el 38 % de las emisiones de carbono provienen de los edificios. Para lograr juntos los objetivos marcados desde Europa será necesaria la involucración de todos los actores del sector, especialmente el de la construcción, y el traslado a políticas concretas, que traigan soluciones, como las zonas de bajas emisiones con restricciones de circulación en las grandes ciudades.
Por último, aunque no menos importante, habrá que tener en cuenta el factor social. El acceso a la vivienda sigue siendo un camino complicado para muchas personas, especialmente para los más jóvenes y las familias vulnerables. Las políticas públicas deberán poner el foco en esta cuestión y contribuir a que todas las personas puedan acceder a una vivienda.
El importante papel de los agentes inmobiliarios
¿Y los agentes inmobiliarios? Hay algo que está muy claro: nuestro sector se encuentra en cambio constante, de modo que la formación y profesionalización seguirán resultando absolutamente imprescindibles. Los profesionales inmobiliarios tienen que estar abiertos a la formación continua, puesto que los consumidores a los que se enfrentan están cada vez más informados.
Esto significa que además de saber sobre precios y otras cuestiones básicas para el negocio, los profesionales inmobiliarios tienen que formarse en temas mucho más técnicos, como por ejemplo eficiencia energética, hipotecas verdes o novedades legislativas de interés para compradores, vendedores, propietarios e inquilinos.
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