Los expertos del sector de la tasación siguen sin percibir «mejoras sustanciales en el área residencial» y un 52% cree que el crecimiento de precios del 5% registrado en el sector residencial en el primer semestre no va a mantenerse en el tiempo, sino que se situará en línea con el crecimiento del PIB, en torno al 2% o el 3% anual.

Esta es una de las conclusiones del V Observatorio de la Valoración correspondiente al primer semestre de 2016, presentado por la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) junto con la colaboración de la profesora y responsable del Departamento de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante, Paloma Taltavull, y de un grupo de 21 expertos formados por las sociedades de tasación miembros de la asociación y otros reconocidos profesionales del sector.

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V Observatorio de la Valoracióon

El anterior Observatorio confirmaba la estabilización global de los precios y reconocía una subida selectiva en localizaciones centrales o de alta calidad, si bien en este informe se habla ya de una «suave, pero consistente recuperación de los precios medios en el sector residencial», con tasas anuales en torno al 5% durante los próximos trimestres.

Sin embargo, el 52% de los panelistas consultados, aunque reconoce que se ha entrado en un ciclo de recuperación de los precios medios, asegura que el 5% de incremento de precios en el último semestre será «difícil» de sostener en los próximos trimestres, sobre todo por los problemas políticos y económicos a nivel nacional e internacional.

A su juicio, las tasas medias de crecimiento de los precios deberían moverse en línea con el crecimiento del PIB, es decir, en el entorno del 2% o el 3% anual. Además, subrayan que se trata de tasas medias compatibles con un mercado a dos velocidades, con subidas más elevadas concentradas en ciertas áreas de las grandes capitales y otras localizaciones de alta calidad.

Oferta «tibia» y «selectiva»

Según el informe, el ciclo de edificación muestra una «elasticidad elevada» ante el comportamiento de los precios y respalda la evolución de ciertos indicadores adelantados, en especial los que reflejan el notable aumento de las viviendas visadas, asociado al de las viviendas iniciadas que también han crecido a lo largo del año una media del 18% respecto al período anterior, lo que «da pie a pensar que el nuevo ciclo se afianza».

No obstante, la mayoría de panelistas habla de oferta todavía «tibia» y sobre todo «selectiva», así como de «ausencia de un impulso vigoroso en la promoción de nuevas residencias». Los expertos consideran que los incrementos en la cantidad de visados de obra nueva o de viviendas iniciadas se perciben mayores de lo que realmente son, debido a los modestos niveles iniciales de los que se parte. De esta forma, prácticamente todos los expertos se muestran prudentes con respecto a la idea de que el incremento detectado sea el arranque de un nuevo ciclo expansivo.

El informe también recoge otros indicadores como el empleo o el crédito en el sector de la construcción, que sugieren que no hay una recuperación «tan significativa» y que «no hay aumento efectivo de obra residencial efectivamente desarrollada».

Algunos empresarios de la construcción que confirman estas expectativas menos optimistas fundamentadas también en la restricción crediticia que aprecian para la promoción, análisis que comparte el 86% de los panelistas.

«Debilidad» en la capacidad de compra de las familias

De igual forma, apuntan que las condiciones de demanda siguen sin mejorar sustancialmente respecto a la situación del trimestre anterior: la capacidad de compra de los ingresos salariales sigue en el área negativa y las expectativas de mayores aumentos en el empleo parecen haberse ralentizado en los últimos trimestres.

«La reactivación de la economía sigue sin producir efectos sobre la capacidad de compra de una mayoría de familias, puesto que, aunque aumente el empleo, su precariedad, el propio tamaño del paro remanente y la reducción de la masa salarial, junto a una oferta de crédito más prudente (aunque en condiciones muy favorables para quienes lo obtienen), justifican la debilidad que se sigue apreciando en la demanda doméstica de vivienda», subrayan.

Asimismo, el informe destaca el papel relevante de la inversión internacional en el sector no residencial desde hace varios años e indica que parece que se está extendiendo al residencial a lo largo de 2015 y 2016, algo que confirman la mayoría de los expertos consultados, que también incluyen en esta ecuación a entidades nacionales como las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria.

La falta de activos financieros o reales que puedan sustituirla con rentabilidades equivalentes se considera un importante argumento a favor de que estos inversores generasen un flujo de fondos que dinamizaría la situación de los empresarios de construcción en algunas regiones, con la aportación de financiación para comenzar obras nuevas.

No obstante, esta valoración se justifica en la coyuntura actual, pero, al mismo tiempo, no se predica del futuro. Factores como el ‘Brexit’ o componentes eminentemente financieros de estas operaciones pueden evitar que se mantenga el interés actual por el residencial.

El secretario de la AEV, José Manuel Gómez de Miguel, concluye que «la evolución de la coyuntura inmobiliaria residencial todavía no muestra el vigor que permitiría pensar con optimismo en un nuevo ciclo expansivo». Los factores positivos «conviven con dudas o nubarrones que pueden perturbar su evolución futura», advierte.