Repasamos la situación del sector inmobiliario con Emiliano Bermúdez, socio subdirector general de Don Piso, empresa inmobiliaria con más de 35 años de historia. La calidad del servicio al cliente y una buena imagen de marca son, según el empresario, las claves del éxito de la compañía. Precisamente esta buena imagen, o la falta de ella, es uno de los principales retos del sector, que precisa de una mayor profesionalización y formación para atraer a un público a menudo reticente a confiar en los agentes inmobiliarios. Bermúdez también explica cuáles son las principales medidas que, desde su punto de vista, debería tomar el nuevo Gobierno respecto al mercado de la vivienda. La fiscalidad y el acceso de los jóvenes al mercado inmobiliario, tanto de alquiler como de compra, son los aspectos básicos en este sentido. 

Fotocasa: ¿Cuál es la situación actual del mercado inmobiliario?

Emiliano Bermúdez: El sector inmobiliario siempre va ligado a magnitudes que afectan a la sociedad española; fundamentalmente de estabilidad. Ahora nos encontramos en un momento en el que eso está afectando. Además, los últimos datos de ventas de inmuebles apuntan una desaceleración, una caída en las ventas del cierre del ejercicio 2019, que nosotros ya veíamos venir. Básicamente creemos que está producida por la subida de los precios, que de 2015 hasta hoy se han situado en niveles importante sobre todo en el mercado de las ciudades prime (Madrid, Barcelona; las grandes ciudades). Los precios han llegado a unos límites que están topando con los salarios y esto incide de manera definitiva en las ventas. También influye, lógicamente, la situación política que estamos viviendo en los últimos años en España, y con una incidencia aún mayor en zonas como Cataluña. Todo esto influye y creo que está en la base de esa desaceleración que estamos viviendo. 

Fotocasa: ¿Cuáles van a ser los retos del sector en los próximos años?

Emiliano Bermúdez: Yo creo que el sector inmobiliario, en general, tiene un reto fundamental por delante que es la consolidación de esa recuperación que a partir del año 2015 empezó a generarse. Esta recuperación se ha producido a dos velocidades: no se ha producido igual si hablamos de vivienda de obra nueva. Recordemos que más del 80% de las transacciones de vivienda pertenecen a viviendas de segunda mano. Es decir, el sector de la construcción no ha acabado de repuntar, no ha acabado de superar la crisis y ese es un reto importante porque la sociedad española tiene una demanda importante de producto de obra nueva, y esta es además un factor de equilibrio de los precios. Otro reto importante es saber qué va a pasar con los jóvenes y su vinculación con el acceso a la vivienda. Es un reto que preocupa porque va ligado también a consecuencias socioeconómicas en la economía española: tiene que ver con la emancipación, incluso con el número de hijos por familia y con factores que están en la base de una economía como la nuestra.

Fotocasa: ¿Cómo puede mejorar la imagen del sector en los últimos años?

Emiliano Bermúdez: A mí me preocupa la imagen del sector. Nosotros llevamos en esto 35 años y hemos visto de todo, y es algo que siempre nos ha preocupado. Creo, además, que ese problema que ha tenido el sector inmobiliario para nosotros ha sido una ventaja, porque hemos sabido capitalizarlo y situarnos como una marca que siempre ha estado muy preocupada por la imagen y, sobre todo, por la calidad de los servicios que dábamos a los consumidores finales, que es la clave de la historia. 

Ahora estamos en una situación en la que el sector inmobiliario cuenta con un nivel de operadores que, en nuestra opinión, en algunos casos deja mucho que desear. Falta formación, falta profesionalización y falta que entendamos que un negocio inmobiliario tiene que ser un negocio sólido, con unas bases sólidas y con solución de continuidad. Debemos abandonar la creencia de que cualquiera puede llegar al sector inmobiliario y ganar dinero en poco tiempo. Este no es el camino. El camino es que realmente tengamos un sector inmobiliario donde los operadores sean empresas con cimientos adecuados para los servicios que van a prestar y que realmente tengan solución de continuidad, que inviertan, que innoven, que utilicen la tecnología, que contraten a las personas de una manera adecuada y que realmente contribuyan a que exista en España una profesión del agente inmobiliario, como existe en otros países. 

Pero en la situación que estamos viviendo cualquiera se pone a vender pisos, y hay agencias que contratan personas como autónomos y los ponen a vender con dos charlas. Tenemos que recordar que estamos ante la compra o la venta del principal patrimonio de la economía doméstica de una familia, y eso tiene que ser gestionado por profesionales. Todo esto está incidiendo de una manera muy negativa en la imagen de marca del sector, que creo que es el principal problema. No hemos sabido construir una imagen de marca del sector correcta, que nos ayude a que la percepción por parte de los consumidores sea la adecuada y que eso genere un efecto llamada y no lo contrario. 

Fotocasa: ¿Qué hemos aprendido del anterior boom inmobiliario?

Emiliano Bermúdez: La principal enseñanza que esta situación generó en España fue que los excesos se pagan. Siempre, en los negocios los excesos acaban pagándose. En aquellos momentos vimos una situación en la que la banca, las entidades financieras, abrieron el grifo de la financiación y al final estaban dando financiación hipotecaria a personas que en ningún momento, y ellos lo sabían, podían cumplir con esas ratios normales que la banca española tradicional siempre ha observado para poder devolver esos créditos que se estaban dando y para que esa financiación fuese lógica, tranquila y relajada. Vivimos una locura colectiva, en la que también participaron los particulares ávidos de inversiones rápidas e inmediatas. Debemos aprender de aquellos excesos aquella situación que luego vino que produjo un tsunami total en el sector inmobiliario y que prácticamente arrasó casi con la totalidad de los operadores y produjo la crisis económica más importante que ha sufrido la economía española en su historia. Yo resumiría las enseñanzas en saber y ser conscientes de que los excesos se pagan. 

Fotocasa: ¿Cuál es el secreto del éxito de Don Piso?

Emiliano Bermúdez: Yo creo que el secreto de Don Piso es que hemos sido muy cautelosos con los excesos, hemos tratado de no hacerlos. Desde su génesis Don Piso siempre ha sido una empresa focalizada al cliente. Ya sé que esto suena a frase hecha, y que hay quien pensará que es lo que dice todo el mundo. Pero nosotros tratamos que sea una realidad, porque nos hemos dado cuenta de que ese es el camino para que los vaivenes del mercado nos afecten menos. Creo que después de 35 años de manera ininterrumpida en el mercado, los resultados nos dan la razón en ese sentido. Hace falta que las personas que operan en este sector sean gente que sabe lo que hace, que sean profesionales. Y para eso hay que formarles. Para nosotros la formación ha sido un elemento básico desde el principio, desde el año 97 tenemos una escuela de formación propia que opera con un claustro de profesores de manera ininterrumpida para formar a toda nuestra gente. Otro aspecto importante del que nos sentimos orgullosos es haber sabido aprovechar e involucrarnos en la tendencia de crecimiento y utilización de la tecnología, que ha sido una herramienta fundamental y definitiva. En esto los portales inmobiliarios han acompañado al sector. La tecnología es un elemento fundamental, y además es un elemento de futuro y de muchísimo recorrido. Otro punto básico: la construcción, a través de técnicas de posicionamiento, de una imagen de marca. Creo que hemos sabido construir una imagen de marca a nivel nacional que nos posiciona con unos factores positivos y de ahí que llevemos tantísimos años en esto. 

Fotocasa: ¿Cuál debería ser la primera medida en materia de vivienda que debe tomar el nuevo Gobierno?

Emiliano Bermúdez: El principal problema que han tenido todos los gobiernos que hemos tenido hasta ahora, y este parece que va a seguir teniéndolo, es no poner a gente al frente de las decisiones de vivienda que sepan lo que llevan entre manos. En España hay un problema muy serio con la vivienda que el Gobierno puede ayudar a resolver. Es desde todo punto de vista inaceptable la fiscalidad que se tiene sobre la vivienda en España. Estamos en una época en la que el volumen del sector inmobiliario no tiene nada que ver con lo que vivimos en la burbuja y, sin embargo, la fiscalidad es mayor que entonces. Debe relajar la fiscalidad y debe procurar que los precios, tanto del alquiler como de la compraventa se mantengan en niveles estables. No interviniendo, no hace falta intervenir, pero sí asumiendo el papel que el Estado tiene, ya que es el garante de ese principio constitucional de que todos los españoles tienen derecho a una vivienda. Eso se ejerce construyendo más pisos, y facilitando que segmentos de población como los jóvenes que no pueden acceder a la vivienda tengan ayudas de verdad para adquirir un inmueble. No sirven de nada las ayudas directas ni incidir en la fiscalidad si no se soluciona la principal barrera para que los jóvenes puedan acceder a la vivienda, que es cómo conseguir una hipoteca. Si un joven necesita entre el 30% y el 35% para acceder a una vivienda porque tiene que pagar lo que no le van a financiar, más los gastos, difícilmente va a poder adquirir una casa aunque el Gobierno baje la fiscalidad. Esto debe tomarse muy en serio, y dejar de ver al sector inmobiliario como una maquinaria negra que genera grandes riquezas y corrupción y todas estas cosas. El sector inmobiliario presta un servicio de utilidad importantísimo a la sociedad española, y así hay que interpretarlo. A través de la connivencia de la promoción público-privada el Gobierno debería poner en marcha mecanismos, que no son excesivamente complicados, pero que requieren de voluntad política para ponerlos en marcha, 

Fotocasa:  Últimamente han aparecido nuevas agencias inmobiliarias online. ¿Qué opinión te merecen?

Emiliano Bermúdez: Mi opinión es que, en cualquier mercado, los operadores que generan valor añadido son bienvenidos. Lejos de repudiar a la competencia, yo creo que no solo es buena sino que es imprescindible. Los operadores online en el mercado británico ya hace unos cuantos años que existen. Yo diría que entre doce y quince años. Salieron en su momento, ahora quedan algunos y el resto han desaparecido. En España, como en la mayoría de países europeos, existe un segmento de la población que no quiere agencias, que quiere intentarlo. Este tipo de agencias online han ido a ocupar ese segmento. El problema es que hay mucha gente que va a salir rebotada, porque van a comprobar que pondrán su piso a la venta en una agencia online y lo que van a recibir es poco valor añadido. Una agencia online va a hacer un reportaje de fotos, que se lo puede hacer el propietario; le va a hacer una tasación online, que se puede hacer en otros portales por unos 30 euros; va a poner el anuncio en los portales, que lo puede hacer el propietario, incluso gratuitamente o pagando algo de dinero para aparecer en mejor posición, y le va a proporcionar un documento para cuando tenga que firmar un contrato con alguien. No le va a hacer ni las visitas; si quiere que se las haga se las va a cobrar y va a acabar pagando más que con un operador tradicional. Salvo que esto cambie, yo no veo ahora en el sector ninguna agencia online que ofrezca un valor añadido que justifique que un propietario acabe decidiéndose por una agencia online en vez de por una agencia tradicional.