El mercado inmobiliario cuenta con un gran parque de locales comerciales vacíos. La situación no es nueva, pero desde el inicio de la pandemia la situación se ha multiplicado de manera exponencial. Una de las opciones es transformarlos para que tengan un uso residencial, con lo que se amplía la oferta de viviendas y se consigue reciclar espacios en desuso. Es, además, una gran oportunidad de inversión. 

Pero, ¿cómo se puede convertir un local comercial en una vivienda? ¿Qué requisitos se deben cumplir para lograr tramitar el cambio de uso? ¿Cuáles son las ventajas y a qué obstáculos hay que vencer en el camino? Lo ha explicado con todo detalle María Bernal, Ejecutiva del Área de Desarrollo y Formación en Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Madrid, en uno de los cursos de Fotocasa Pro Academy. 

Y esto es todo lo que hay que tener en cuenta. 

¿Qué es el cambio de uso de local a vivienda?

Es un proceso técnico y administrativo a través del cual un local comercial adquiere con legalidad el uso residencial y se convierte en vivienda. El cambio final queda reflejado en el catastro del inmueble y generalmente requiere de una reforma integral.

Obtener el cambio de uso permite que ese inmueble sea considerado como vivienda a todos los efectos. Por ejemplo, permite que quien resida en ella, sea propietario o inquilino, se pueda empadronar, o acceder a los beneficios fiscales que supone una vivienda habitual, entre otros. 

¿Cómo se consigue el cambio de uso?

Para conseguir el paso de uso de local a vivienda hay que seguir diversos pasos. El primero es un estudio de viabilidad. “No todos los locales se pueden convertir a vivienda, hay que comprobar las condiciones de ese inmueble en concreto”, indica María Bernal. 

El segundo paso es presentar un proyecto de ejecución ante el ayuntamiento correspondiente. Se trata de una gestión imprescindible, y se puede realizar mediante declaración responsable o por licencia de obra. “Normativas de cambio de uso hay tantas como ayuntamientos existen”, dice la experta. Es imprescindible, por tanto, consultar al detalle la que aplica en cada caso. El tercer paso sería la dirección de obra en sí y, por último, la tramitación de la licencia de primera ocupación. 

¿Qué locales son viables?

No todos los locales se pueden convertir en vivienda, por sus propias condiciones o porque los planes de ordenación urbana marcan determinada cantidad de inmuebles comerciales en cada zona e impiden este cambio. “Los requisitos de cada municipio se pueden encontrar en el plan de ordenación urbana, en el apartado de programa mínimo de vivienda”, explica Bernal. Es decir, los datos cambian según cada ayuntamiento. Los que se exponen aquí son los correspondientes a la ciudad de Madrid. 

Requisitos de espacio

El local debe contar con una superficie mínima de 25 m2 útiles para un estudio abierto. Si incluye alguna habitación cerrada, el mínimo asciende a 38 m2 útiles. Además, se establece un mínimo de dimensión de la fachada, de pared a pared interior. La cifra general en este caso es de tres metros lineales. La altura debe ser de 2,5 metros o más, y hay municipios que marcan condiciones en función de la profundidad del local. Existen también requisitos de dimensiones mínimas para cada una de las habitaciones, cocina, baño y zona de estar que deberá cumplir la nueva distribución del inmueble. 

Luz y ventilación

La luz y la ventilación son requisitos fundamentales a la hora de considerar un local como viable para transformarse en vivienda. “Se calculan como un octavo de la superficie que abarca”, detalla Bernal. Es decir, las dimensiones de las ventanas de una estancia deben ser, como mínimo, de una octava parte de los metros cuadrados de esa habitación. Para una habitación de 10 m2, por ejemplo, la ventana deberá ser de al menos 1,25 m2. Este criterio no se aplica en baños, vestidores y pequeñas despensas, pero sí en el resto de espacios habitables de la vivienda. 

Hay que tener en cuenta también los requisitos específicos para la salida de humos al exterior, y que cambian según la normativa de cada ciudad. 

Posibles obstáculos

Hay algunos aspectos extra que pueden suponer un obstáculo a la hora de conseguir el cambio de uso. Algunos de ellos deben acordarse con la comunidad de vecinos: el posible acceso desde el portal, la salida de humos extracubierta o la apertura de huecos para crear nuevas ventanas. Todo ello debe tratarse en la junta de vecinos. “Es fundamental, antes de empezar, hablar con el administrador de la finca para pedirle los estatutos de la comunidad, y solicitar una junta de vecinos y tratar estos puntos”, indica la experta. Algunas comunidades de vecinos pueden tener contemplada la prohibición expresa del cambio de uso, con lo que el proyecto sería totalmente inviable. 

Otro tema importante es el requerimiento por parte de algunos ayuntamientos de contar con plaza de parking. “En una conversión uno a uno, en la que obtenemos una vivienda a partir de un local, no suele haber problema. Pero si de un solo local creamos varias viviendas, puede ser un obstáculo”, indica la arquitecta. “Pueden obligar a que para obtener la segunda vivienda tengas que comprar una plaza de parking en un radio determinado y vincularlo a esa vivienda, o pagar una tasa extra que supuestamente se invierte en parking público”. 

Otro de los impedimentos es que el local esté situado en un sótano. “En estos casos mejor olvidarse”, dice Bernal. Y también hay que repasar las condiciones en el caso de querer segregar el local en diversas viviendas. Esa opción debe estar permitida en los estatutos de la comunidad de vecinos, o conseguir que la junta de vecinos conceda la autorización, y debe comprobarse que cada una de esas viviendas cumpliría todos los requisitos de dimensiones, luz y ventilación. 

La aprobación final

La recopilación y comprobación de todos estos datos permiten realizar un estudio de viabilidad, en el que también se analiza la rentabilidad que tendría al conversión del local en vivienda. 

Sin embargo, estos estudios no son vinculantes: la última palabra está siempre en manos del ayuntamiento del municipio en el que se encuentra el local. “El único documento vinculante es la consulta urbanística y su contestación afirmativa”, concluye María Bernal. 

Tras la respuesta afirmativa y la aprobación de la licencia de obra, es momento de realizar la reforma integral. Una vez acabada, habrá una revisión técnica para conceder la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación. Habrá que realizar también el cambio en el registro y en el catastro, y abonar las tasas pertinentes. 

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