El parte de visita es una de esas pequeñas herramientas que, bien usadas, marcan la diferencia entre un procedimiento profesional sólido y un problema legal evitable. 

No es un contrato: es un justificante que acredita quién visitó qué inmueble, cuándo y bajo qué circunstancias. Pero su valor práctico y probatorio lo convierte en un elemento clave en la gestión diaria de cualquier agente inmobiliario.

Este post se basa en el contenido de un curso impartido en Fotocasa Pro Academy por Alberto Padilla, Responsable de Formación y Desarrollo en Fotocasa, y resume lo esencial para implantar un protocolo fiable y sencillo en tus visitas comerciales.

¿Qué es y para qué sirve el parte de visita?

En términos sencillos, el parte de visita es un documento (en papel o telemático) que firman el posible comprador/inquilino y el agente para dejar constancia de una visita realizada a un inmueble en una fecha y hora determinadas. 

Sus principales funciones son:

  • Registrar la visita (fecha, hora, participantes).
  • Formalizar el interés del visitante en el inmueble.
  • Proteger la labor de intermediación frente a intentos de “puenteo” entre propietario y comprador.
  • Servir como herramienta interna de trazabilidad y análisis comercial (leads, número de visitas, rendimiento de activos).

Marco legal y qué dice la jurisprudencia

El parte de visita se inserta en un marco jurídico general (Código Civil, normativa sobre arrendamientos y protección de datos, normativa autonómica aplicable). Además, la jurisprudencia le ha ido reconociendo un papel probatorio:

  • Sentencia del Tribunal Supremo 2008: recoge consideraciones sobre contratos de mediación y el valor probatorio de documentos auxiliares.
  • Sentencia del Tribunal Supremo 2021: admite la validez del parte de visita como prueba documental en disputas contractuales, especialmente para delimitar exclusividades y plazos.
  • Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (109/2016): reconoce expresamente su validez en disputas sobre comisiones.

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Contenido mínimo del parte de visita

Para que el parte tenga fuerza probatoria y sea útil en la práctica debe incluir, como mínimo:

  1. Datos del inmueble: dirección completa, referencia catastral si es posible, descripción breve (nº habitaciones, elementos relevantes: garaje, trastero).
  2. Datos de los visitantes: nombre completo, documento identificativo (DNI/NIE/pasaporte), teléfono y correo electrónico. Incluye a todas las personas presentes.
  3. Datos del agente/agencia: nombre comercial, CIF/NIF, nombre y NIF del agente que realiza la visita.
  4. Fecha y hora: imprescindible (entrada y/o rango estimado).
  5. Firmas: firma del agente y de todos los visitantes. Sin firmas pierde gran parte de su valor.

Cláusulas recomendadas (aportan protección adicional)

Además del contenido básico, hay cláusulas que conviene añadir para aumentar la protección y evitar malentendidos. Redáctalas de forma clara y sencilla:

  • Confidencialidad: la información facilitada durante la visita se considera reservada y no debe difundirse.
  • Exclusividad o compromiso de no negociar directamente: cuando proceda, cláusula por la que el visitante se compromete a no negociar la compra directamente con el propietario evitando a la agencia.
  • Primera visita: declaración de que se trata de la primera vez que el cliente ve el inmueble (si aplica), útil para reforzar la trazabilidad del lead.
  • Protección de datos: breve consentimiento para el tratamiento de datos conforme al RGPD y la LOPDGDD (es recomendable adjuntar o tener un consentimiento genérico previo).

5 buenas prácticas operativas

Un parte de visita eficaz no depende solo del texto: su uso y conservación son igual de importantes. Recomendaciones prácticas:

  1. Simplifica el documento: lenguaje claro, diseño breve (una cara), que lo entienda cualquier cliente.
  2. Exige la firma: si el cliente rehúsa firmar puedes negarte a realizar la visita o dejar constancia del rechazo. La firma es el núcleo del valor probatorio.
  3. Digitaliza y almacena: intégralo en tu CRM o guarda una versión digital firmada electrónicamente para accesibilidad y trazabilidad.
  4. Refuerza con comunicaciones: correos, WhatsApp o SMS que confirmen cita y fecha sirven como apoyo probatorio adicional.
  5. Entregar copia al cliente: facilita transparencia y evita objeciones posteriores.

Valor probatorio: hasta dónde llega y cuándo falla

El parte es una prueba válida pero no vinculante por sí sola. Su eficacia dependerá de:

  • Consentimiento y firma: la firma demuestra la voluntad del visitante y es requisito clave recogido por la doctrina.
  • Precisión de los datos: evitar errores materiales (DNI equivocado, dirección imprecisa) que puedan cuestionar su veracidad.
  • Cambios sustanciales en el inmueble: si la propiedad sufre una reforma que altera su naturaleza (por ejemplo, pasar de tres a un dormitorio, instalación de infraestructuras que cambien radicalmente la valoración), el parte puede perder eficacia para reclamar comisiones sobre la versión actualizada del activo.
  • Contexto contractual: si cuentas con una hoja de encargo (mandato) con el propietario, el parte complementa ese contrato; la reclamación de honorarios sigue fundándose en la relación contractual específica.

Checklist práctico: plantilla mental del parte de visita

✔ Dirección completa + referencia catastral (si procede).

✔ Nombre, DNI, teléfono y email de cada visitante.

✔ Nombre y NIF del agente/agencia.

✔ Fecha y hora.

✔ Firma de todas las partes.

✔ Cláusulas: confidencialidad, exclusividad, primera visita (si aplica), protección de datos.

✔ ¿Entrega copia al visitante? Sí / No (marcar).

✔ Registro en CRM y envío de confirmación por WhatsApp/email (adjuntar en expediente).

Consejos finales y conclusiones

Aunque no es obligatorio por ley, el parte de visita es una práctica imprescindible en la gestión inmobiliaria moderna. Protege tu trabajo, mejora la trazabilidad de leads, ayuda a justificar acciones frente a propietarios y, en disputas judiciales, puede ser admitido como prueba documental relevante.

💡Consejo profesional: incorpora el parte de visita como procedimiento estándar de tu agencia: un folio claro, firmado y archivado (físico o digital) por cada visita. Complementa con comunicaciones telemáticas (email/ WhatsApp ) y mantenlo vinculado al expediente del inmueble en tu CRM .

Adoptar este protocolo te ahorrará tiempo, reducirá conflictos y profesionalizará tu servicio. Si aún no lo tienes estandarizado, crea hoy mismo un modelo sencillo y haz que firmar el parte sea parte de tu oferta de valor frente al propietario y al comprador.