El mercado de la vivienda atraviesa un momento de tensión en toda España, y la Comunitat Valenciana no es una excepción. Con una oferta de obra nueva en mínimos, un mercado de alquiler cada vez más tensionado y precios en constante subida, el acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los grandes desafíos económicos y sociales de la década.
En este contexto, Fernando Cos-Gayón, arquitecto y director de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València, se ha consolidado como una de las voces más escuchadas del sector. Desde su cargo, analiza con rigor técnico y perspectiva de política pública las causas del desequilibrio entre oferta y demanda, el impacto de los contratos de corta duración y la necesidad de recuperar una escala de producción capaz de devolver estabilidad al mercado.
Cos-Gayón advierte que València “corre el riesgo de morir de éxito” si no se amplía la oferta residencial y se combinan medidas públicas y privadas para contener precios. Defiende una vivienda asequible, replicable y eficiente, y apuesta por la industrialización del sector como vía para reducir plazos y costes.
En esta entrevista analiza la situación actual del mercado inmobiliario valenciano y español, las posibles soluciones al acceso a la vivienda y los retos que imponen fenómenos como la DANA o el cambio climático.
¿Cómo describiría la situación actual del mercado de la vivienda en España y, especialmente, en la Comunitat Valenciana? ¿Qué indicadores le parecen más útiles para saber si la situación mejora o empeora?
El mercado vive un momento paradójico: tenemos una demanda muy viva y, al mismo tiempo, una oferta de obra nueva que se ha ido encogiendo hasta niveles incompatibles con la necesidad real de los hogares. Si uno mira el cuadro completo, lo que más pesa no es una anécdota coyuntural, sino la estructura: se crean muchos más hogares de los que somos capaces de atender con vivienda nueva. Y cuando eso ocurre, el precio deja de ser una variable “libre” para convertirse en el termómetro de la escasez.
¿Qué vigilamos cada semana desde la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la UPV? El stock efectivo de obra nueva (lo que realmente está a la venta y se puede escriturar en un plazo razonable), el precio €/m², el esfuerzo de acceso de los hogares -porque la vivienda es un bien de uso, no una entelequia financiera-, la velocidad administrativa -licencias, visados, servicios- y la demografía: población, flujos migratorios y tamaño medio de los hogares. Con ese tablero, el diagnóstico es claro: sin más oferta, los precios se asientan arriba.
“El mercado vive un momento paradójico: tenemos una demanda muy viva y, al mismo tiempo, una oferta de obra nueva que se ha ido encogiendo hasta niveles incompatibles con la necesidad real de los hogares”
Su observatorio ha constatado que la oferta de obra nueva en València se ha reducido de forma notable, mientras la demanda sigue alta. ¿Cuáles son las principales causas de este bloqueo y qué debería cambiar para reactivar la producción?
En València se ha producido una tormenta perfecta: hay poco suelo finalista en los lugares donde la gente quiere vivir, la tramitación se ha ido haciendo densa e incierta, y los costes -financieros, normativos y de construcción- han subido más rápido que la capacidad de compra. El resultado es que muchas promociones no alcanzan el punto de viabilidad y, sencillamente, no salen.
¿Cómo lo desbloqueamos? Con pragmatismo. Activando suelo público en permuta o derecho de superficie y atrayendo inversión privada con reglas claras; acelerando licencias con ventanilla única y criterios técnicos uniformes –el tiempo de ciclo es dinero y, por tanto, precio–, y dando señales de demanda cierta mediante compras en bloque parciales o garantías de absorción. Si el desarrollador sabe que va a llegar a puerto, zarpa. Y si contamos, además, con un módulo dinámico de VPP que alinee precios con costes reales, el motor se vuelve a encender.
En los últimos años, los precios de la vivienda -tanto en compra como en alquiler- han alcanzado máximos históricos. ¿Ve posible que los precios bajen o lo más realista es esperar una estabilización? ¿Qué factores podrían ayudar a moderar los precios?
Con las cartas actuales, lo razonable es pensar en una meseta alta: una estabilización que no es una “burbuja que pincha”, sino el reflejo de una escasez persistente.
Los precios sí pueden templarse si movemos tres palancas a la vez: menos fricción fiscal en VPP y alquiler asequible -IVA, AJD, ICIO y tasas son palancas inmediatas-; más industrialización para acortar plazos y reducir costes de producción sin sacrificar prestaciones; y parques de alquiler asequible bien diseñados, que quiten presión a la compra para los hogares que hoy no pueden acceder.
Pero es necesario replantear el estándar de la vivienda “asequible” para hacerla viable y ser alternativa a la infravivienda o chabolismo.
“Es necesario replantear el estándar de la vivienda ‘asequible’ para hacerla viable y ser alternativa a la infravivienda o chabolismo”
Cada vez hay más contratos de alquiler temporales o de corta estancia. ¿Cómo está afectando este fenómeno al mercado de larga duración y a la estabilidad del mercado inmobiliario?
El auge del alquiler temporal es una reacción natural ante la incertidumbre: cuando el propietario percibe inseguridad jurídica o topes que no casan con sus costes, migra a contratos más cortos y, al hacerlo, drena la oferta de larga duración. Eso reduce opciones para familias y jóvenes, y empuja la media de precios hacia arriba. La salida no es mágica, es técnica: seguridad jurídica nítida, contratos tipo, mediación profesional y, sobre todo, programas de alquiler asequible con garantía pública de cobro.
Si el dueño sabe que su renta está protegida y la reposición del activo está cuidada, se queda. Y si se queda, baja la tensión. Una actuación suprimiendo la protección a la ocupación que se desprende de la actual Ley de la Vivienda, posibilitaría, junto a las motivaciones fiscales precisas, que salieran al alquiler tradicional cientos.
Si tuviera que priorizar tres medidas para aumentar la vivienda asequible en la Comunitat Valenciana entre 2025 y 2027, ¿cuáles pondría sobre la mesa? ¿Qué papel deberían jugar la colaboración público-privada y la agilización de licencias?
Déjame contártelo como lo haría en clase, pero sin academicismos. Primero, hagamos quirófano fiscal donde duele: en VPP y alquiler asequible, cada punto de impuesto es precio final; reducir o eliminar IVA y bonificar AJD, ICIO y tasas mueve la aguja ya.
Segundo, definamos bien el producto: una vivienda mínima asequible, digna y viable no es “barata”, es viabilidad; cumple en seguridad, salubridad, confort térmico y acústico, y accesibilidad razonable, pero no arrastra requisitos que no aportan valor social en todos los casos (ratios rígidos de garaje, ventilaciones sobredimensionadas, espacios técnicos redundantes).
Tercero, fabriquemos mejor: industrializar no es “prefabricar” de los años 70; es diseñar con BIM, producir componentes homologados y montar con precisión. Cuando sumas fiscalidad inteligente, producto definido y fabricación eficiente, el precio final empieza a conversar con los salarios reales.
“Cuando sumas fiscalidad inteligente, producto definido y fabricación eficiente, el precio final empieza a conversar con los salarios reales”
Ha defendido un modelo de vivienda protegida y asequible “viable”, que se pueda construir rápido y sin sobrecostes. ¿Qué características debería tener ese modelo y qué errores habría que evitar para hacerlo sostenible?
Viable es aquel cuyo presupuesto cierra antes de soñar con la memoria: tipologías compactas con m² útiles que se viven, envolventes con buena inercia y puentes térmicos controlados, núcleos húmedos industrializados para ahorrar tiempo y errores, y soluciones MEP plug-and-play que reducen postventa.
¿Qué debemos evitar? El fenómeno de las “exigencias nobles pero inasumibles”: imponer el Ferrari normativo a un hogar que necesita un Dacia excelente, fiable y acorde a su ingreso. Ambas “marcas” son magníficas para su público objetivo; lo irresponsable es pretender venderlas al mismo precio. Definamos bien el estándar asequible -con evidencia y con humildad- y el mercado podrá entregarlo con calidad.
La industrialización de la construcción se plantea como una forma de reducir plazos y costes. ¿Qué barreras frenan su implantación y cómo podría impulsarse desde la administración y el sector?
Lo que frena no es la tecnología; es la fragmentación normativa, la lentitud de homologaciones y la obsesión por prototipos únicos que impiden repetir. La receta es conocida: catálogos abiertos de componentes interoperables, homologación ágil de sistemas 2D y 3D, concursos que premien porcentaje industrializado y contratos marco que permitan series.
Con eso, la obra se convierte en montaje, el plazo se acorta meses, el riesgo baja y el coste se ordena. “El alma no piensa sin una imagen”, decía Aristóteles. La imagen aquí es nítida: un baño completo entrando en camión, colocándose en horas, conectado sin sorpresas… y una llave que llega antes y más barata, sin bajar el listón de lo esencial.
Según un estudio de Fotocasa Research, los residentes en la Comunitat Valenciana son los que más intención de cambiar de vivienda tienen debido a los fenómenos meteorológicos extremos y el clima: un 42 % de los valencianos se lo ha planteado. ¿Qué lectura hace de este dato? ¿Cree que el cambio climático y fenómenos como la DANA ya están influyendo en cómo y dónde queremos vivir?
La DANA y las olas de calor no son noticias aisladas: están reordenando preferencias. Ganan las viviendas que “respiran” bien -sombra, ventilación cruzada, control solar-, los barrios con menos isla de calor y las comunidades que han entendido que el confort pasivo ahorra energía.
Este es un punto en el que la industria y el urbanismo pueden dar ejemplo: no es lujo, es salud pública y coste de ciclo de vida. Y en alquiler asequible, más todavía: la factura energética es parte del esfuerzo de acceso.
“La industria y el urbanismo pueden dar ejemplo: no es lujo, es salud pública y coste de ciclo de vida”
Si tuviera que marcar tres grandes objetivos para mejorar el acceso a la vivienda en los próximos cinco años, ¿cuáles serían y qué señales nos indicarían que vamos en la buena dirección?
Si en cinco años entregamos muchas más llaves, en menos tiempo y a un precio compatible con los salarios, sabremos que vamos bien. ¿Cómo se percibe? En tres señales muy sencillas: el esfuerzo de acceso cae por debajo del 30 % de los ingresos del hogar, el tiempo de ciclo de “licencia a entrega” se reduce medio año -o más-, y el precio €/m² deja de subir por escasez porque el stock a la venta es visible y creíble. El resto es ruido.
Y sí, habrá quien diga que es imposible; pero, como recordaba Publilio Siro, “el prejuicio es hijo de la ignorancia; la acción tardía y equivocada, su inevitable consecuencia”. Actuemos antes, con cabeza y con datos.
