La Ley de Vivienda ha sido desbloqueada. Después de meses y meses de negociaciones, el Gobierno ha acordado con ERC y EH Bildu aprobar una normativa muy esperada, que finalmente verá la luz en 2023.
La legislación reconocerá el derecho a la vivienda, pero también intervendrá y tratará de regular el mercado del alquiler para frenar el aumento de precios y conseguir que más ciudadanos y ciudadanas puedan acceder a una vivienda digna o, en todo caso, en unas condiciones asumibles.
Pero estas medidas no convencen a todos los actores que intervienen en el mercado de la vivienda. Estas son las principales reacciones a esta controvertida legislación.
Lee la valoración de Fotocasa: “La Ley de Vivienda acrecentará la contracción de la oferta al generar inseguridad jurídica”
ANA: “Es un acuerdo para acabar definitivamente con la oferta de alquiler en España”
La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) ha sido una de las primeras organizaciones en ofrecer su opinión acerca del desbloqueo de la Ley de Vivienda.
“Hay que subrayar que este es un acuerdo anunciado por dos partidos políticos, que no forman parte del Gobierno, y por lo tanto falta la información oficial del Ejecutivo que valide estas medidas anunciadas sobre la futura Ley de Vivienda”, alerta José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).
“Si como se ha publicado, el Gobierno ha querido dar la voz a estos partidos políticos, para anunciar las medidas más importantes sobre la futura Ley de Vivienda, sin la portavocía directa del Gobierno o del Mitma, nos parece una falta de respeto a los arrendadores y arrendatarios, a las Instituciones y a todos los agentes que operan en el mercado inmobiliario, donde una Ley que quiere regular la Vivienda en España, debe ser anunciada por los poderes correspondientes y no como un acto electoral, en sede parlamentaria, en época de elecciones”, declara Zurdo.
En cuanto al acuerdo anunciado hoy por estos dos partidos políticos con el Gobierno, “no contiene ni una sola medida seria y rigurosa para aumentar la oferta de viviendas en alquiler en España, que es el problema fundamental para los inquilinos, que no hay suficiente oferta de viviendas en alquiler, alerta José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA). Es un acuerdo, que, si llega a convertirse en Ley, acabará definitivamente con la poca oferta de viviendas en alquiler, porque todas las medidas de este acuerdo están encaminadas a atacar a los propietarios, tanto particulares, como empresas”.
En la presentación del acuerdo y las nuevas medidas que se han incluido, se ha puesto como modelo la Ley catalana de vivienda, que intervino los precios del alquiler en Cataluña, hasta que lo anuló el Tribunal Constitucional, “Y precisamente desde septiembre de 2020 en que se intervinieron los precios de los alquileres (hasta que el Tribunal Constitucional anuló la Ley catalana), estos han subido más que en otras Comunidades Autónomas, como la de Madrid, donde había libertad de rentas”, advierte José Ramón Zurdo.
“Esta Ley con sus medidas, que atacan la libertad de los arrendadores, va a provocar que la oferta se constriña, con lo cual no va a servir para nada, porque al haber menos oferta los precios subirán o se mantendrán altos, por mucho que se limiten, o se desplazará la subida hacia otras zonas donde los precios no estén limitados (zonas no tensionadas), comenta Zurdo.
Sobre el 3%
Para José Ramón Zurdo, “intervenir la actualización de las rentas de alquiler y fijarlas en un porcentaje determinado y fijo, ya está creando, con el 2%, una distorsión en el mercado, perjudicando a los propietarios particulares y aumentando los precios de los nuevos alquileres. Si en el 2024 se sitúa la actualización en un 3% y el IPC baja de esa cifra, los perjudicados serán los inquilinos”.
“Este es el peligro, que desde la Agencia Negociadora del Alquiler hemos denunciado en reiteradas ocasiones, de intervenir desde el Gobierno el mercado de los arrendamientos urbanos. Esta injerencia de lo público en lo privado, lo que consigue es distorsionar y desequilibrar un mercado entre particulares, que debe regirse por la relación entre la oferta y la demanda”.
Ampliación de zonas tensionadas
“Crear más zonas tensionadas y más amplias, como vemos en el acuerdo, con mayor facilidad administrativa para las CCAA y municipios, no es la solución. Propietarios e inversores van a querer huir de las zonas tensionadas, cerrando o vendiendo sus inmuebles. Las zonas tensionadas, de producirse, serán guetos para inquilinos agraciados, mientras miles de arrendatarios hacen cola para poder entrar en esas zonas, donde no hay una sola medida que fomente o incentive nuevas viviendas de alquiler en zonas tensionadas, porque todas las medidas en las zonas tensionadas, reiteramos, están enfocadas en castigar a los arrendadores, alerta Zurdo.
Los precios bajan si aumenta la oferta
José Ramón Zurdo, explica la vía más rápida y efectiva para que bajen los precios, “la pandemia nos ha enseñado que la única manera de que los precios de los alquileres bajen es a través del aumento de la oferta, como ha ocurrido durante la pandemia, donde los precios bajaron porque se incorporaron al mercado del alquiler tradicional muchas viviendas que antes se alquilaban como turísticas y también porque salieron al mercado nuevas viviendas para complementar los ingresos de los arrendadores”.
“La nueva ley de vivienda en cuanto a lo que toca a los alquileres, es una ley innecesaria e injustificada porque a nuestro entender no hacía falta. Y es que se ha demostrado que en los países en los que se han intervenido los precios de los alquileres, estos no han bajado, y en algunos casos hasta han subido”, subraya el director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, José Ramón Zurdo.
Iñaki Unsain: “La nueva Ley de Vivienda es un error que va a producir un aumento de los alquileres y un descenso de la oferta”
Ya hemos indicado que la nueva Ley de Vivienda, contempla, entre otros supuestos, la limitación del incremento de las rentas de las viviendas de alquiler a un 3% hasta el año 2025.
Este apartado, uno de los más polémicos y discutidos de la ley, es considerado “desastroso” por parte de Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario (PSI) de referencia y director general de ACV Gestión Inmobiliaria. El experto considera que aplicando este tope tanto a nuevos contratos como a contratos vigentes se corre el riesgo de producirse “un aumento excesivo en el precio de la vivienda debido a que los propietarios querrán absorber este tope del 3% en el precio inicial del alquiler”. Unsain muestra su preocupación ante una posible retirada de producto por parte de propietarios que “pongan sus viviendas a la venta antes de aplicarse esta regulación” y que produzca una caída de inversores en el mercado inmobiliario.
“La aprobación de esta regulación va a perjudicar a los más vulnerables, que no van a poder acceder a viviendas de alquiler. El resultado de estas medidas será una caída de la oferta y un excesivo incremento de los precios del alquiler”, explica Unsain.
El experto advierte que ante la aplicación de esta nueva Ley de Vivienda “va a haber un traspaso de la oferta de alquiler convencional al alquiler turístico en caso de que este último no esté regulado, además de aumentar el número de operaciones en B”.
Limitación a los grandes tenedores
El documento aprobado en el día de hoy recoge los alquileres en áreas tensionadas serán regulados tano para grandes tenedores como para pequeños propietarios. En el caso de los primeros, se aplicará una contención de los precios y rebaja la cantidad de posesiones de 10 a 5 inmuebles para ser considerados grandes tenedores.
“La limitación a los grandes tenedores a cinco inmuebles es un absoluto desastre que genera miedo, además de no favorecer en absoluto el acceso al mercado de la vivienda”, explica el experto, el cual, considera que la medida no es “tan grave como la aplicada a Cataluña” y que el gobierno “se ha vendido para contentar al sector más de izquierdas de los socios de gobierno”.
Gastos y honorarios a cargo del propietario
Del mismo modo, el expresidente de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliarios (AEPSI) valora como “coherente” la reforma que obliga a los propietarios a correr los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble. “Este cambio tiene sentido, ya que los honorarios los debe pagar quien recibe el servicio, que en este caso es el propietario”.
El experto advierte que ante esta decisión “lo que ocurrirá es que el propietario querrá recuperar este coste incrementando el precio del alquiler o buscando fórmulas como repercutir en el inquilino otros gastos de comunidad o el IBI”.
AMADEI rechaza la Ley de Vivienda por perjudicar a los consumidores
La Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias -AMADEI- quiere hacer público su rechazo al texto de la Ley de la Vivienda y que es fruto de un acuerdo político de marcada tendencia electoralista. “La experiencia ha demostrado que las medidas restrictivas respecto a los alquileres producen efectos nocivos que contribuyen a perjudicar a un sector de la población mucho más amplio que el que pudiera salir beneficiado con la adopción de las mismas” afirman desde AMADEI.
Además de insistir en las medidas restrictivas en alquiler que ya han fracasado en otros países o en Cataluña, esta ley presenta evidentes lagunas como, por ejemplo, cuál sería el índice de actualización de las rentas a partir de 2025; qué pasará con aquellas comunidades autónomas que rehúsen aplicar la nueva norma en ejercicio de sus competencias en materia de vivienda, además del posible conflicto que puede crearse entre ayuntamientos y comunidades a la hora de delimitar las zonas tensionadas, todo lo cual está por ver si funciona o no.
AMADEI destaca que, “el hecho de limitar los precios de los alquileres, no afectaría a las agencias inmobiliarias si la medida favoreciera al mercado. Ellas seguirán colaborando con arrendadores e inquilinos en el desarrollo de su función social, que no es otra que asesorar y acercar posturas a la hora de concertar alquileres”.
Así mismo, incide en que “el cliente de la agencia no es en exclusiva el arrendador. En este punto se equivoca también la ley a la hora de cargar al arrendador el pago de sus honorarios”, ya que muchas personas que buscan piso en alquiler también encomiendan a las agencias que les gestionen dicha búsqueda, de manera que lo mismo son clientes los propietarios que los futuros arrendatarios, sin hacer mención al servicio que se presta a estos últimos una vez se convierten en inquilinos.
Lejos de dicho favorecimiento para las agencias, “es obligado denunciar que, con la aplicación de la nueva ley, se acabará deteriorando un mercado que preocupa e importa a los profesionales del sector porque, en definitiva, es en el que operan diariamente y lo que desean es que sea lo más dinámico posible y que pueda acceder a él una gran cantidad de gente para darles apoyo en la compra o alquiler de viviendas, ya que es lo que más beneficia a la intermediación inmobiliaria”.
¿Cuáles serán los efectos de la nueva Ley, según AMADEI?
La limitación de precios del alquiler puede tener, a corto plazo, un efecto engañoso de reducción de rentas en las zonas sectorizadas o tensionadas hasta un 5% -concentrado en los alquileres más caros-, que con el paso de poco más de un año, acabará diluyéndose, pero que, sin embargo, provoca los siguientes efectos colaterales para el ciudadano y el mercado inmobiliario:
- La oferta de vivienda en alquiler se contrae y decrece en torno a un 15-30% dependiendo de la localización. Esto sucede debido a que las restricciones generan inseguridad jurídica para el propietario, disminuyen su rentabilidad y, en este contexto, algunos prefieren sacar sus propiedades a la venta, o mantenerlas vacías, antes que alquilarla. En estos casos, también es habitual recurrir al arrendamiento temporal o turístico, de menor garantía para el inquilino. Además, la escasez de la oferta hace que se incrementen los precios fuera de las áreas tensionadas.
- Las rentas de menor importe en las zonas tensionadas tienden a elevarse hasta alcanzar los límites máximos o techo de los índices de referencia, de manera que algunos arrendamientos llegan a encarecerse.
- Los arrendadores que ven limitada su rentabilidad tienden a desentenderse de la conservación de sus propiedades, generando un evidente empobrecimiento o disminución de la calidad de parte del parque de viviendas en alquiler.
- Se generan mercados paralelos fraudulentos para alquilar sorteando las limitaciones legales.
- Los precios de las viviendas en venta se incrementan en las zonas no tensionadas, lo que provoca una aceleración de la gentrificación por la venta de las unidades controladas a familias con muy altos ingresos e inversores extranjeros, que son los únicos que se pueden permitir comprar, lo que acaba expulsando a la clase media y media-alta que podría haber alquilado.
- Se expulsa del mercado de alquiler a las familias que tiene hijos menores, dado que las medidas que ralentizan los desahucios de familias en vulnerabilidad hasta dos años, conllevan que ningún arrendador contemple el alquiler a este tipo de familias, aunque no estén en vulnerabilidad, pero pudieran estarlo en un futuro.
“Todas estas consecuencias dañosas están acreditadas empíricamente porque, la mayoría, se han venido reproduciendo en ciudades como Nueva York, Boston, San Francisco, Estocolmo, París, Berlín o Barcelona y otras ciudades catalanas donde, desde hace años ya, se han aplicado estas limitaciones con resultados indeseados”, recuerdan desde AMADEI.
En definitiva, “los efectos paralelos son tan adversos, que el bienestar social neto sale muy perjudicado ya que, las medidas solo benefician a un sector reducido de la población”. Por eso, desde AMADEI se insiste en que “hay que desmentir a los políticos populistas que anuncian que la ley implica un beneficio social de todo punto incierto”.
ACI alerta de que la nueva Ley de Vivienda pondrá en peligro la inversión en el mercado residencial
La Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI), que agrupa a las consultoras más destacadas del país -BNP Paribas Real Estate, Catella, CBRE, Colliers, Cushman&Wakefield, JLL, Knight Frank y Savills- cuestiona los topes al precio del alquiler que establece el Proyecto de Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda, que está cerca de alcanzar su aprobación. ACI como siempre está abierta a colaborar con la administración en proponer otros mecanismos que fomenten el acceso a la vivienda y que den respuesta a las necesidades reales del mercado inmobiliario.
ACI, a través de su Presidente Ricardo Martí-Fluxá, ha alertado que “el planteamiento actual de la Ley de Vivienda no solo perjudica grave y directamente a los inquilinos y propietarios de viviendas en alquiler, sino que sitúa a España en clara desventaja frente al resto de países como destino de inversión, lo cual supondría una gran pérdida para la economía en general. Esta nueva norma desincentivará proyectos que podrían profesionalizar y ampliar la oferta de vivienda como Build to Rent, así como las grandes rehabilitaciones de inmuebles destinados al alquiler”.
Son varios los operadores o fondos especializados que se fijan en nuestro país para invertir. “En 2023 observamos que la incertidumbre ya frena la inversión, afectada por el incremento de los tipos de interés, y el impacto directo de esta ley causará un daño importante a la seguridad jurídica. Los inversores afectados podrían mostrarse reticentes a volver a operar en este mercado.”
Por su parte, “los arrendadores podrían llegar a retirar sus activos del mercado, disminuyendo radicalmente la oferta. A su vez, la congelación e intervención de la renta desincentivará las rehabilitaciones de inmuebles destinadas a incrementar su sostenibilidad puesto que dichas inversiones no se reflejarán en incrementos de rentas bajo esta ley”.
“La experiencia ha demostrado con claros ejemplos cómo los límites al alquiler no han sido efectivos, por ejemplo, en Cataluña, o en otros países como Alemania, Francia o el Estado de California en Estados Unidos, con resultados nefastos y logrando el efecto contrario, dificultades de acceso a la vivienda de alquiler, sobre todo, para jóvenes”.
Por otro lado, la ley abre la posibilidad de declarar zonas tensionadas en base a información estadística recopilada sobre bases no homogéneas pudiendo ser interpretada y aplicada de forma desigual en distintas comunidades autónomas. Actualmente no existe un registro unificado, testado y homogéneo de superficies netas y brutas con elementos comunes sobre los que aplicar esta norma. Adicionalmente, al no tener en cuenta la calidad y la calificación energética de las viviendas los errores derivados de esas estadísticas se incrementarían.
Los expertos calculan que el mercado inmobiliario español precisa más de un millón de viviendas en alquiler hasta 2030, de ahí que la Asociación propone mejorar este ámbito con medidas que protejan al propietario. “En estos años, hemos vivido distintos ciclos económicos, y hemos comprobado que el devenir del Real Estate necesita desarrollarse en un contexto de libre mercado, sin condicionantes externos, y donde los precios los module la oferta y la demanda”.
El problema de acceso la vivienda en España para una gran parte de la sociedad es una realidad y la necesidad de un profundo debate y reflexión para atacar el problema desde el origen es innegable. En este sentido, ACI está siempre abierta al diálogo y aboga por implantar avales y garantías públicas para la compra de vivienda, mayores bonificaciones en el IRPF para los arrendadores de vivienda, una mayor flexibilización de los usos del suelo para potenciar el urbanizable, la necesaria colaboración-público privada, y la agilización de trámites urbanísticos.
Garamendi (CEOE) critica el “intervencionismo” y “populismo” de la Ley de Vivienda
El presidente de CEOE, Antonio Garamendi, ha criticado el “intervencionismo” que supone la Ley de Vivienda para el mercado del alquiler y ha advertido de que provocará “justamente lo contrario” de lo que pretende la norma.
En declaraciones a la prensa durante su asistencia a la intervención del presidente de Anfac, Wayne Griffiths, en un desayuno informativo organizado por Nueva Economía Forum, Garamendi ha subrayado que la Ley de Vivienda contempla medidas que “parecen muy interesantes”, pero que son “populistas” e “intervencionistas”.
El dirigente empresarial ha subrayado que “nadie está diciendo que no se cree vivienda social”, pues “posiblemente hay que llegar a los niveles que hay en Europa”.
“Yo creo que eso es lo que hay que trabajar, pero insisto, dentro de este planteamiento de la Ley, está en muchos casos también trufado de ciertas medidas que van en contra del propio mercado“, ha advertido el líder de la patronal.
APCEspaña considera que la Ley de Vivienda afectara gravemente al desarrollo de proyectos de obra nueva
La Asociación de Promotores y Constructores de España (APCEspaña) considera que, si se confirman los términos en los que se ha hecho público el contenido de la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda, va a conseguir los efectos contrarios a los que pretende: afectará gravemente al desarrollo de vivienda nueva para alquiler y compra, debido a la inseguridad jurídica que genera.
Para APCEspaña, las medidas incluidas en el texto limitarán la producción de vivienda nueva por parte, tanto de los grandes desarrollos urbanísticos, como de los más pequeños, ya que puede provocar cambios en las decisiones de los inversores. Además, se verán paralizadas las labores de rehabilitación y obras de mejora de los inmuebles destinados al alquiler, poniendo también en peligro la inversión para este mercado.
Respecto al aumento del porcentaje de reserva de suelo para vivienda protegida del 30 % al 40 % en el suelo urbanizable, y del 10 % al 20 % en suelo urbano no consolidado, la Asociación alerta de la necesidad de establecer una transitoriedad para que no sea aplicable en las reservas urbanísticas ya presentadas, puesto que implicaría una modificación de la Ley del Suelo y se podría ver incrementado el precio de la vivienda libre.
APCEspaña denuncia, además, que la elaboración del texto de la nueva ley se ha llevado a cabo
sin tener en cuenta a los actores del sector, y sitúa a España en desventaja frente al resto de
países europeos como destino de inversión, sobre todo por parte de países extracomunitarios.
Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de APCEspaña, considera que “esta ley es una mala noticia a nivel social, ya hemos visto el ejemplo en otras ciudades de que la intervención de los precios no es la solución y se están equivocando. Desde la Asociación hemos hablado en varias ocasiones con el Ministerio porque pensamos que no van en el sentido correcto”.
Consejo General de los COAPI de España:“La ley es populista y no soluciona el problema real de acceso a la vivienda”
El organismo nacional que representa a todos los agentes inmobiliarios colegiados lamenta que “las medidas que se pretende implementar denotan desconocer la realidad del mercado y, muy especialmente, el perfil de los diferentes operadores que actúan en él”.
“Se presenta como una Ley pensada para los ciudadanos y defensora de los consumidores y nos encontramos con un texto ineficaz que se olvida del propietario y provocará el efecto contrario al deseado por el legislador”. Y es que con medidas como revertir al arrendador el pago de los honorarios de las inmobiliarias se incrementa aún más la carga que debe asumir la propiedad.
“Por un lado, debe soportar el límite de la renta y el incremento de los costes de reparación y mantenimiento; por otro, el coste de contratación reiterada de una misma vivienda derivado de su rotación por debajo del plazo de duración establecido. Estas circunstancias reducen considerablemente la justa rentabilidad que permitiría al propietario mantener la vivienda en el mercado de alquiler en idóneas condiciones de habitabilidad en lugar de decidir otro destino, produciéndose el efecto contrario al deseado por el legislador”, detalla la organización.
Intervenir el precio de los alquileres, una mala decisión
Una equivocada definición del concepto “gran tenedor”
Desde el Consejo General de los COAPI de España también se avisa de que la nueva definición de “gran tenedor”, que reduce a cinco las viviendas en propiedad de un particular para ser considerado con ese calificativo, desvirtúa el concepto en sí y su finalidad reguladora.
“La responsabilidad social de las personas con un patrimonio inmobiliario superior al de la media debe estar basada en su mayor aporte fiscal, no en el injusto cumplimiento de obligaciones que vulneran sus derechos ni en asumir una función que corresponde al sector público y no al privado”. Según las cifras conocidas, hasta 72.000 particulares pasarán a ser considerados grandes propietarios con la nueva ley, con una elevada concentración de casos en Catalunya, la Comunidad Valenciana, la Comunidad de Madrid y Andalucía.
El Consejo General de los COAPI de España incide en la necesidad de gestionar correctamente los recursos públicos disponibles en vez de poner el foco en los propietarios. “La Administración Pública ha de ser la que, con la aportación fiscal que recauda de los ciudadanos, gestione sus recursos de manera eficiente para poder impulsar políticas de vivienda social y dé prioridad al problema habitacional. Algo que no está pasando, pues los presupuestos destinados a políticas públicas de vivienda son absolutamente ridículos. Además, no se puede permitir que el derecho a la propiedad se vulnere para proteger el derecho a la vivienda. El mercado inmobiliario está siempre en primera línea del debate parlamentario y en la última del debate presupuestario”.
La solución: aumentar el parque residencial
Tal y como ya se ha señalado en reiteradas ocasiones desde el colectivo API, la clave para poner fin al problema de acceso al mercado residencial pasa por la promoción de nuevas viviendas y el impulso de políticas de alquiler social con recursos propios de la Administración. “Lo que se necesita es dotar de capacidad económica a los programas de vivienda de las comunidades autónomas y del Estado para poder aumentar el parque de vivienda. No se puede utilizar esta ley como una baza electoral. El mercado necesita estabilidad. Un vaivén legislativo en materia de vivienda como ya se ha producido con políticas como las de educación o sanidad traerá consecuencias de mucha gravedad para la economía española”, avisan desde el organismo.
“Arrastramos un ‘tsunami’ legislativo desde hace varios años que desestabiliza el normal funcionamiento del mercado, afectado por circunstancias imprevistas como la pandemia. Además, tras la crisis financiera del año 2008 no se destinó la dotación presupuestaria necesaria en materia de vivienda. La limitación y control de las rentas no servirá para facilitar el acceso a la vivienda de los colectivos vulnerables, pues se reducirá la oferta y los propietarios venderán sus productos antes de verse inmersos en un mercado inseguro”, concluye la entidad.
Comunicado conjunto de la mayoría de los Colegios Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España sobre la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda
La mayoría de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España lamentamos que se apruebe una Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda, sin tener en consideración la opinión de los profesionales expertos en el sector inmobiliario.
Cabe recordar que los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria son Corporaciones de Derecho Público, que se rigen, por la Ley 2/1974, de 13 de febrero de Colegios Profesionales, por las Leyes Autonómicas de Colegios Profesionales, por lo dispuesto en los Estatutos Generales aprobados por el Ministerio de Vivienda según R.D. 1294/2007 del 28 de septiembre, y en sus Estatutos propios. Entre las obligaciones de los Agentes de la Propiedad inmobiliaria están:
- Realizar las actuaciones con eficacia, ética y deontología profesionales, reserva y legalidad, observando la adecuada diligencia en el ejercicio de la profesión.
- Observar las disposiciones legales sobre protección del consumidor en materia de compraventa y de arrendamientos inmobiliarios, en cuanto incida en su actividad profesional.
- Cumplir fielmente los preceptos de la normativa reguladora de la actividad profesional
- Actuar con responsabilidad directa en el ejercicio de las funciones profesionales
- Colaborar con organismos públicos y entidades privadas de protección al consumidor en la emisión de informes, dictámenes y estudios sobre aspectos relacionados con su actividad profesional.
- Actuar con toda lealtad y diligencia respecto a sus clientes considerándose obligado a proteger los intereses de los mismos.
Vaya por delante que una Ley de Vivienda Estatal resulta necesaria, y está debidamente enfocada en cuanto a su objetivo de garantizar el acceso a una vivienda digna, adecuada y asequible, y dirigida más concretamente a aquellos sectores más vulnerables, tanto económica como socialmente.
No obstante, consideramos que la aplicación de esta Ley puede conllevar efectos contrarios al deseado, y por ello nos vemos en la obligación de transmitir nuestra opinión
1. INSEGURIDAD JURÍDICA GENERAL, por la aprobación de numerosos decretos y leyes en poco espacio de tiempo, más aún cuando se anuncian posibles recursos, al margen de ello, y dado que la declaración de zonas tensionadas corresponderá a las CCAA, provincias o Municipios, esto generará disparidad de regímenes entre diferentes territorios; E INSEGURIDAD JURIDICA DE LOS PROPIETARIOS por el desamparo en el incumplimiento de los contratos de arrendamiento de vivienda en cuanto al plazo de cumplimiento, la limitación de la renta en zonas tensionadas, y aumento la prórroga de los desahucios para hogares vulnerables.
Consideramos que la función social de la vivienda debe recaer en las Administraciones Públicas no en los propietarios privados sean grandes o pequeños tenedores. Esto provocará una bajada de inmuebles destinados al alquiler, y una huida de los inversores que no construirán para alquilar, incluso pude que se produzca una huida de capital (y actividad) hacia otro territorio “competidor” a nivel inmobiliario cuyas restricciones no sean tan duras, pudiendo tener un impacto más allá del puramente inmobiliario.
2. LIMITACION DE PRECIOS. La experiencia contrastada como es el caso de Cataluña, ha demostrado que, a medio plazo, los precios han aumentado y se ha reducido la oferta de viviendas en alquiler residencial, resultando por tanto una medida absolutamente negativa y contraproducente.
Teniendo en cuenta esta limitación, junto a la inseguridad jurídica de los propietarios, éstos optarán por alquilar sus viviendas con el máximo de garantías posibles, lo cual favorecerá a las rentas más altas, alterando el principio de proporcionalidad y destino de viviendas a colectivos más necesitados.
Esta medida generará desincentivación de la inversión, sobre todo a nivel de particulares, con una importante merma del mercado de compraventa en el que muchos compradores ven la vivienda como un bien seguro de inversión, que luego introducen en el mercado de alquiler; pero también provocará un estrangulamiento de la cartera de oferta de inmuebles en alquiler, un incremento desmesurado de precios de oferta sin capacidad de negociación, y un importante retroceso en el mercado de la construcción y reformas.
3. AUSENCIA DE REGULACION LEGAL DEL SECTOR INMOBILIARIO, en pro de la defensa de los derechos del consumidor. Resulta incomprensible que esta Ley no prevea la regulación del Sector de Intermediación Inmobiliaria, cuando la inversión en vivienda es, para la vivienda habitual, la más importante de la vida de las familias; y en caso de inversión, el mejor recurso para fomentar el ahorro. “Se necesitan profesionales cualificados, capaces de dar garantías y seguridad jurídica, en defensores de consumidores y usuarios”
4. PAGO DE GASTOS DE GESTION INMOBILIARIA Y LOS DE FORMALIZACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A CARGO DEL Actualmente éstos gastos se distribuyen en función de la costumbre de la zona geográfica y del mercado inmobiliario. Obligar por Ley a que éstos gastos sean soportados por el arrendador, creará mayor desprotección al inquilino, al entenderse la figura del profesional como un mandatario del arrendador, por lo que se deberá a la defensa de los intereses de éste. Interesa que el profesional sea un mediador, y asesore a ambas partes tanto en las actuaciones previas a la firma del contrato como a las posteriores que vayan surgiendo. Esta obligación, impide además que los agentes inmobiliarios acepten encargos por parte de clientes interesados en el arrendamiento de viviendas, puesto que no les podrán repercutir sus honorarios, con lo cual se infringe el principio de libre pacto. Otra consecuencia del aumento de gastos al arrendador, será un aumento en el precio de la renta de alquiler.
5. VIVIENDA ASEQUIBLE La Ley introduce esta nueva figura pendiente de desarrollo que podría ser una de las soluciones al problema de vivienda, pero la inseguridad jurídica puede peligrar este nuevo concepto.
Consideramos que se debe trabajar en este concepto de vivienda, debiendo la Ley incentivar, a través de medidas fiscales, a los propietarios y los inversores con el objeto de que pongan en el mercado viviendas en alquiler, y no desincentivar a través de penalizaciones tributarias como el recargo del IBI. Ayudas para la rehabilitación o incentivos fiscales para aquellas viviendas que se pongan en alquiler puede ser una de las medidas necesarias para que los propietarios e inversores opten por alquilar sus viviendas vacías.
6. CONSTRUCCION DE VIVIENDA Esta Ley no asegura su creación. Consideramos que las Comunidades Autónomas deberían blindar al menos un mínimo de un 2% de su presupuesto anual para el cumplimiento y desarrollo de estas viviendas con carácter social. Las administraciones competentes deberán garantizar un mínimo de creación anual de vivienda protegido, resultado de su planificación estable para lograr el mínimo del 20% de vivienda protegida en 20 años. La Ley no tiene memoria económica.
7. PRINCIPIOS BASICOS CONSUMIDOR. Resulta incongruente establecer una serie de obligaciones y responsabilidades al propietario, bajo la protección de los principios básicos de los derechos y facultades del consumidor y usuario, y por otro lado obligarle a hacerse cargo de los honorarios de los profesionales que pueden garantizar su cumplimiento. Cabe recordar que tan consumidor y usuario es el arrendatario como el
8. ENTIDADES Definir las entidades gestoras de vivienda en alquiler, debiendo las Administraciones cumplir con el principio de transparencia, y presentar una memoria contable anual sobre estas entidades gestoras, debiendo licitar la gestión con otras entidades, asociaciones o colegios sin ánimo de lucro, cuya gestión sea más eficiente, cualificada y garantice la protección a los consumidores y usuarios.
9. ALQUILER Es necesaria la inclusión en la misma Ley, la regulación del alquiler habitacional, mediante su inclusión dentro de la LAU, por su incidencia sobre el mercado, y por la repercusión inmediata que tendrá la aprobación de la Ley sobre este tipo de destinos.
10. REGISTRO INMUEBLES ADMINISTRACIONES. En cumplimiento con el principio de transparencia, sería conveniente que las Administraciones elaboraran y mantuviera actualizado un inventario de todos los inmuebles, (viviendas, suelo, edificios, locales, oficinas) que estén bajo su titularidad y de sus entes adscritos o dependientes, indicando el estado y uso, debiendo procurar darle uso a todos sus inmuebles, bien sea directo o para uso social, o cedido para facilitar la gestión a entidades colaboradoras.
Círculo Legal advierte sobre “la fuente de conflicto” que supone la nueva Ley de Vivienda: “va a reducir el número de pisos en alquiler”
La abogada y socia del despacho, Arantxa Goenaga, señala la poca consideración que tienen la mayoría de las medidas anunciadas con los propietarios. “Las personas alquilan buscando rentabilidad, y si esta se disminuye, acabarás poniendo tu propiedad en venta o dejándola cerrada”, comenta, y añade, “van a provocar que los inversores que podían venir a España, al contar ésta con un mercado inmobiliario muy atractivo, se marchen”.
Algunos de los aspectos puestos a debate son el de la limitación de los precios de los alquileres, la falta de incentivos fiscales para los propietarios que ven limitados sus derechos al imponérseles un precio, la obligación de ofrecer alquileres sociales o el pago de los honorarios de la inmobiliaria, que ahora correrán a cargo exclusivamente del propietario.
En el caso de las reformas, la abogada encuentra esta decisión “contradictoria”, ya que por un lado se está fomentando desde Europa mejorar la calidad y eficiencia energética de los edificios, pero por otro lado en la presente ley no incentivar la modernización de un envejecido parque de viviendas, todo lo contrario. Y tampoco tiene sentido la limitación de la actualización de la rena del 2% que la cataloga de “locura”, al no considerar el Ejecutivo que los propietarios también sufren los efectos de la inflación.
En relación a una posible intervención del Tribunal Constitucional sobre el texto definitivo, Goenaga recuerda la conflictividad de algunas medidas con la libertad de mercado y la propiedad privada.
“La propiedad tiene una función social, pero la deben garantizar los poderes públicos y no los particulares. Ese es el problema de fondo, si la propiedad privada se ve afectada, se deberá pronunciar el Constitucional o, incluso, en caso de conflicto, Europa”, sentencia.
AMADEI rechaza que los honorarios de las agencias inmobiliarias corran por cuenta del arrendador
La nueva Ley por el derecho a la vivienda, introduce una nueva redacción del art. 20.1 de la LAU que, en su párrafo final, dicta lo siguiente: “Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador”.
En el preámbulo de la ley, publicado el pasado 26 de abril en el Dictamen de la Comisión del Congreso, no se hace alusión a esta medida. Esto muestra que, para el legislador, no guarda la misma transcendencia que el resto de modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos introducidas y justificadas en dicho preámbulo y, “parece haberse encajado a última hora, como medida para contentar a la parte más populista del Gobierno”, afirman desde AMADEI.
La medida carece de justificación. “Más allá de que supondrá una fuente de conflictos la utilización de un término tan genérico como gestión inmobiliaria, tal previsión normativa demuestra el profundo desconocimiento del servicio que una agencia presta a la persona que busca piso en alquiler, tanto durante esa búsqueda como a lo largo de la relación arrendaticia, y no responde más que a una visión muy simplista y alejada de la realidad del mercado de alquiler”, expone el secretario general de AMADEI, Jesús Manuel Martínez Caja.
Desde que un cliente entra en la agencia interesándose por una vivienda en alquiler, ya sea de las que la inmobiliaria tiene en cartera o bien solicitando que se le busque un piso de determinadas características, se abre un abanico de servicios que la agencia inmobiliaria presta en exclusiva al futuro inquilino. Como por ejemplo:
En primer lugar, la agencia debe realizar un análisis minucioso tanto de las necesidades que presenta el cliente en su búsqueda de residencia, como del propio perfil del mismo y su solvencia económica, para encajar ambos conceptos convenientemente hasta dar con la vivienda adecuada al precio que éste pueda permitirse pagar.
La agencia sirve de enlace entre la parte arrendadora y la arrendataria, así como con otros agentes que intervienen en el proceso de arrendamiento de una vivienda, como pueden ser las aseguradoras, compañías suministradoras, empresas de mudanzas, etc.
Así mismo, presta un servicio de asesoramiento al inquilino una vez firmado el contrato. Cuando una persona alquila la vivienda que va a pasar a ser su residencia habitual a través de una agencia inmobiliaria, sabe que no está sola, que su relación va a estar dotada de una mayor seguridad jurídica, libre de abusos y fraudes, además de contar con un apoyo a lo largo de la relación arrendaticia.
Por tanto, prosigue Martínez Caja, “es una falacia mantener que la agencia inmobiliaria sólo trabaja para la propiedad por ser con la que firma un encargo de alquiler de su piso. Si se trata de firmar un encargo de servicios profesionales con el demandante de vivienda en alquiler, así se hará. Y se cobrarán unos honorarios por ello a dicha persona, tal y como hasta ahora ha venido haciéndose.”
Martínez Caja añade que, “ningún gobierno puede imponer quién debe pagar la prestación de un servicio porque atenta contra la libertad contractual y la autonomía de la voluntad y si hasta la fecha el uso y costumbre que ha venido funcionando pacíficamente es que el inquilino pague por esos servicios, no puede tratarse de una cuestión de orden público el revertir esta norma consuetudinaria.”
“Si lo que busca el Gobierno es que las agencias dejen de prestar esos servicios al arrendatario, obligándolo a relacionarse por su cuenta con el arrendador, a comprobar por él mismo si la vivienda cumple con los necesarios cánones de habitabilidad, además de contratar los servicios de un abogado para garantizar que el contrato que va a firmar está sujeto a la ley y para resolver cada consulta que le surja en su relación con el arrendador, está en vía de conseguirlo”.
Ante esta situación, AMADEI quiere poner especial énfasis en que una parte de las agencias inmobiliarias, que se dedican mayoritariamente al alquiler de viviendas, tendrán dificultades para mantenerse en el sector y las más pequeñas directamente cerrarán, al verse obligadas a cambiar de golpe el paradigma de su actividad, que se nutre de los honorarios cobrados al inquilino.
El Gobierno, con el nuevo articulado, solo conseguirá que el demandante de alquiler se encuentre desamparado en el proceso de búsqueda y contratación de su nueva residencia. También, provocará una mayor conflictividad judicial al impedir que la agencia inmobiliaria actúe de árbitro entre las partes para que la relación arrendaticia fluya sin ningún tipo de conflicto, tanto a la hora de formalizar el contrato de arrendamiento como después de firmado.
En definitiva, la medida es nefasta y perjudica a todas las partes intervinientes en la concertación del alquiler de vivienda, provocando una nueva distorsión del mercado.
En consecuencia, se insta al Gobierno a que, en este trámite ante el Senado, se elimine la modificación del art. 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo que respecta a los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato de arrendamiento, dejando la norma en su redacción actual y cargando dichos gastos al arrendador, exclusivamente, cuando este sea persona jurídica.
