De todos los documentos que son necesarios para el desarrollo de la actividad de un agente inmobiliario, es sin duda el denominado contrato de intermediación uno de los más importantes y que debemos conocer al detalle dadas las implicaciones legales derivadas del mismo.

El contrato de intermediación inmobiliaria también es conocido con otros nombres en el uso cotidiano, así por ejemplo el más frecuente suele ser “Hoja de Encargo”, aunque también podemos encontrar otras nomenclaturas como “Acuerdo de Comercialización del Inmueble” o “Mandato de Venta”.

En este artículo vamos a detallar los aspectos más importantes que debes saber sobre este tipo de contrato, tanto en el contenido como en la forma, además de la importancia de la redacción de ciertas cláusulas.  

Cuál debe ser el contenido del contrato de intermediación

Si definimos la intermediación inmobiliaria como la de aquel servicio prestado por profesionales que conocen el sector y sus procedimientos, y que aportan la experiencia para asesorar a las personas involucradas, el contrato de intermediación inmobiliaria será el documento que recoja el compromiso del agente a vender o alquilar una vivienda y en qué condiciones va a hacerlo.

Se trata de un contrato que debe hacerse por escrito – aunque el derecho español reconoce la libertad de forma para los contratos siempre que exista consentimiento, causa y objeto, el problema existirá en cómo probar la existencia de dicho acuerdo – de ahí que la recomendación sea que siempre y sin excepción se realice por escrito.

Así pues, detallamos los elementos básicos que debe contener el contrato:

Nombre e identificación de las partes

Es muy importante subrayar que la persona o personas (física o jurídica) que firmen el contrato de intermediación inmobiliaria tienen que tener capacidad para vender el inmueble. Para comprobar la titularidad de la propiedad se puede solicitar nota simple en el registro de la propiedad.

Tipo de encargo

Aquí podemos establecer si se refiere a una compraventa, un alquiler, y sobre todo hasta dónde llegan los servicios que vamos a prestar (asesoramiento, publicidad, fotografías, etc…).

Objeto del encargo

Descripción del inmueble sobre el que se realiza el encargo con los datos identificativos del mismo.

Precio del inmueble

El agente debe asesorar al propietario sobre si el precio que pretende está dentro o fuera de mercado. En cualquier caso, debe aparecer el precio deseado reflejado.

Duración y prórrogas

Cuál es la duración del contrato, cómo se va a prorrogar, si es que se hace, y en qué términos.

Honorarios

Debe quedar reflejado, la cantidad a percibir, en qué casos y en qué momento se debe abonar el importe de los servicios prestados.

Capacidad de poder firmar arras confirmatorias por parte de la intermediación inmobiliaria

Cuándo puedo exigir mis honorarios

Como cualquier otro contrato, y siguiendo la jurisprudencia, el momento en el que se perfecciona el contrato genera el derecho de percibir los honorarios acordados y estipulados en el documento. Ese momento surge en cuanto se firma el contrato privado (p.ej.: contrato de compraventa con pacto de arras) y que consigue poner de acuerdo a comprador y vendedor, con independencia de que el pago de la compraventa se realice en otro momento posterior.

Lo esencial es determinar cuándo el agente inmobiliario ha cumplido con su parte del acuerdo. Para ello tenemos que remitirnos a lo que se haya pactado en el contrato de intermediación, es decir, al servicio o conjunto de servicios que se haya comprometido a prestar, en definitiva, si ha conseguido el acuerdo entre el propietario vendedor y un posible comprador, dispuestos a firmar a su vez un contrato que los vincule a realizar la transacción de compraventa.

No obstante, aunque ya se tenga derecho a percibir los honorarios, la labor del agente puede continuar hasta el momento de escriturar si así se ha pactado, aunque no debe afectar ni condicionar su derecho a cobrar por los servicios prestados.

Es importante tener claro y subrayar en la condiciones del contrato de intermediación, que el derecho a percibir los honorarios no está ni debe estar supeditado a que se culmine la operación, es decir, que si la parte compradora o vendedora incumple sus obligaciones, se arrepiente o no puede finalmente adquirir el inmueble (p.ej.: no obtiene crédito o financiación por parte de una entidad bancaria) esto no perjudica ni afecta al derecho de cobrar los honorarios pactados por el servicio prestado, siempre que esta circunstancia no sea imputable a la propia labor del agente inmobiliario.

Por último y como conclusión, revisa la redacción de los contratos de intermediación que estás utilizando y comprueba, suprime, añade o modifica lo que corresponda. Verifica que no existan lagunas, ambigüedades o cláusulas inapropiadas, abusivas o perjudiciales. Y siempre que tengas cualquier duda, ponte en manos de un profesional del derecho que te asesore en su redacción. Ten en cuenta que este documento es probablemente la piedra angular de tu actividad, por lo que cuidarlo y protegerlo es vital para cualquier agencia inmobiliaria.