El sector inmobiliario encara el nuevo año con un optimismo generalizado: se esperan medio millón de transacciones, una subida de precios en torno al 5%, mayor flexibilidad en la concesión de hipotecas y el mantenimiento de intereses muy bajos. Este 2018 será, previsiblemente, el cuarto año consecutivo de recuperación económica, con cifras positivas en la creación de empleo y el consecuente aumento de la confianza por parte de las familias. Un cóctel que debería traducirse sin lugar dudas en una mejora del buen momento que ya vive la compra-venta de viviendas.

Siguiendo la tónica de 2017

El Índice Inmobiliario de fotocasa cerró 2017 con una subida interanual del precio de la vivienda de segunda mano en España del 5,1%, la más alta desde 2006. Y las previsiones de diversos estudios apuntan a un porcentaje similar para 2018. Según la Sociedad de Tasación, por ejemplo, la subida media será del 5,5%, más acusada en las capitales de provincia. Por su parte, Caixabank augura un aumento del precio de la vivienda de entre el 4% y el 6%.

Más allá de las cifras de precios exactas, para las que habrá que esperar a comprobar la evolución real del mercado, hay unanimidad a la hora de calcular las transacciones que tendrán lugar en este 2018 y que todos los expertos sitúan alrededor del medio millón de compraventas de vivienda, con gran movimiento sobre todo en Barcelona y Madrid, pero también en Andalucía o la Comunidad Valenciana. “Son datos que reflejan la buena salud de un sector que tiende a normalizarse después del fuerte ajuste que ha sufrido en los últimos años”, en palabras de Beatriz Toribio, directora de Estudios y Asuntos Públicos de fotocasa.

Más crédito, nuevas hipotecas

Tras haber crecido un 7,6% en 2017, el servicio de estudios BBVA Reseach prevé un aumento en la inversión en vivienda del 5,3% en 2018 y del 5,7% en 2019. Y los informes de Sociedad de Tasación calculan que las nueva hipotecas este año alcanzarán las 315.000. Se espera, por tanto, que el nuevo crédito continúe aumentando, aunque la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria que está prevista para este mismo 2018 puede alterar algunas condiciones de las concesiones ligadas a la adquisición inmobiliaria.

Varios son los motivos que explican este aumento en la tramitación de préstamos hipotecarios, según Gonzalo Bernarndos, director del Máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria de la Universitat de Barcelona: “Los tipos de interés van a continuar muy bajos, y además la banca tiene una mayor predisposición a conceder créditos. En 2015 se consideraban aquellos hogares con ingresos mensuales superiores a los 3000 euros y en estos momentos la mayoría de entidades analizan las posibilidades de familias con sueldos de 1800 euros. Además, tras varios años de recuperación económica y creación de empleo, la confianza de las familias es más elevada y hay más personas con menos miedo a adquirir una vivienda”.

Obra nueva, segunda mano, inversión para alquilar

El mercado de segunda mano registra un gran dinamismo en la compra-venta inmobiliaria. Así, según los datos de Solvia Promociones, el 87% de las transacciones realizadas en el último año en Cataluña, por ejemplo, corresponden a vivienda de segunda mano. Sin embargo, para 2018 se espera un crecimiento en el peso de la vivienda nueva, lo que supondrá un encarecimiento de la media de precios.

Por otra parte, además del repunte de adquisiciones de viviendas por parte de las familias como residencia habitual, se aprecia también un auge clarísimo de la compra de vivienda como inversión para su oferta inmediata en el mercado de alquiler. Un estudio reciente de fotocasa indica que el 85% de quienes se plantean invertir en inmuebles aseguran que los dedicarán al alquiler, tanto de larga duración (65%) como vacacional o de estancias cortas (20%). No es de extrañar si se tiene en cuenta que en el último año los precios de los alquileres han registrado un incremento del 9%, la más alta de todo el Índice Inmobiliario de fotocasa.

“Hay que tener en cuenta además lo que se conoce como el ‘efecto precios’”, apunta Gonzalo Bernardos. “Aunque parezca mentira, cuando los precios están bajos se frena la compra de viviendas como inversión, porque en esos momentos parece que seguirán bajos. En cambio, cuando los precios suben, las compras se animan. Así que, aunque parezca paradójico e incluso contrario a lo que sería lógico, este año veremos que más gente compra vivienda como inversión”.

Posibles riesgos del sector

Este panorama tan alentador para el sector inmobiliario puede verse empañado por algunos factores de riesgo, según los diversos estudios de previsión. Además de la supuesta entrada en vigor de la Ley Inmobiliaria, habrá que tener en cuenta también la evolución de los tipos de interés y del precio del suelo. Por lo que respecta al contexto político, los expertos están alerta ante situación en Cataluña, aunque los posibles efectos afectarían más al mercado de alquiler que al de compraventa de inmuebles.

La profesionalidad, el eterno reto del sector

A pesar de los buenos augurios para 2018 y el previsible aumento de actividad, Gonzalo Bernardos hace hincapié en la eterna necesidad de mayor profesionalidad del sector para mejorar su actuación en este nuevo contexto económico. “En la intermediación inmobiliaria es necesario cuidar más al cliente, fidelizarlo y ofrecer servicios más completos: desde informes de captación tras la visita a una vivienda al asesoramiento económico y fiscal para inversores o la gestión de patrimonio para grandes propietarios. Por lo que respecta a los promotores inmobiliarios, los retos más importantes en este 2018 serán la búsqueda de financiación, mucho más complicada que hace unos años porque los bancos apenas ofrecen crédito para comprar suelo, y la gestión de la posventa, que continua siendo un punto crítico”.