Miguel Arimont Lincoln es el fundador y CEO de LEM Loan eMarket, el primer marketplace de deuda hipotecaria de Europa. Se trata de un mercado hasta ahora prácticamente reservado a los grandes fondos de inversión que adquirían grandes paquetes de créditos, pero que ahora se “democratiza” y permite la compra de activos específicos. 

La compra de deuda hipotecaria permite, en resumen, hacerse con un inmueble por debajo de su precio de tasación, por lo que puede suponer una interesante rentabilidad. Y es un mercado al alza, porque la situación actual hace prever que la deuda hipotecaria se dispare en los próximos meses y vuelva a alcanzar los niveles de unos años atrás. 

Fotocasa: ¿Qué es el mercado de deuda hipotecaria?

Miguel Arimont: El mercado de deuda hipotecaria no es más que la adquisición de bienes inmobiliarios (pisos, locales, etc.) a través de su deuda. Es decir, se compran hipotecas cuyos titulares no han podido pagar. Son deudas garantizadas por un inmueble, por lo que se adquiere el activo a través de su hipoteca, con una interesante tasa de descuento por conseguir esa posición acreedora. 

Fotocasa: ¿Qué ofrecem LEM Loan eMarket en este mercado?

Miguel Arimont: Nosotros tenemos un marketplace de compraventa de deuda inmobiliaria. Somos como un portal inmobiliario, pero de deuda.  

Fotocasa: ¿Cuáles son las ventajas de invertir en deuda inmobiliaria?

Miguel Arimont: La principal ventaja es que se compra la posición acreedora a una tasa de descuento sobre la propia hipoteca, con lo que se acaba comprando el bien por debajo de precio de mercado. La tasa de descuento dependerá mucho del tipo del activo, la zona, el deudor, la situación jurídica de la propia deuda, etc., pero puede estar entre un 20% y un 40% por debajo del valor de tasación del inmueble. 

La rentabilidad posterior de ese inmueble, por tanto, es mayor que el que se obtiene mediante una compra convencional. En el caso del alquiler podemos estar hablando de dos o tres puntos por encima, y en el de reforma y venta estamos manejando cifras de entre el 15% y el 25%. 

Fotocasa: ¿Qué opciones tiene el inversor tras adquirir la deuda hipotecaria?

Miguel Arimont: Una vez el inversor compra la hipoteca tiene tres opciones. La primera es la venta acordada, mediante la cual se negocia con el propio deudor para que transmita el bien y se liquide su deuda. La segunda opción es la refinanciación, ya sea en plazo o en interés. Es una solución viable para los deudores, porque permite bajar la cuota que deben pagar cada mes: el inversor consigue rentabilidad sobre su inversión y el deudor consigue quedarse con el inmueble. La tercera opción, que es la que más mala prensa ha tenido en los últimos años, es la ejecución hipotecaria. En este caso quien compra la hipoteca, si no consigue negociar con el deudor, debe recurrir a procesos judiciales para obtener la ejecución hipotecaria y poder disponer del inmueble. Esta es siempre la última opción, lo primero sería la venta acordada o la posibilidad de la refinanciación, que son soluciones win-win para el inversor y para el deudor.

Fotocasa: ¿Quiénes invertían hasta ahora en este tipo de producto?

Miguel Arimont: Hasta ahora este mercado estaba en manos de los grandes fondos de inversión, con compras masivas, de miles de créditos y, por tanto, con grandes tasas de descuento. Nosotros lo que hacemos es democratizar este tipo de inversión, hacerla viable para todo tipo de inversores mediante la venta de pequeños paquetes de créditos o incluso individualizados. 

Fotocasa: ¿Qué tipo de inmuebles se pueden adquirir en vuestro marketplace y desde qué cantidad se puede invertir en este tipo de producto?

Miguel Arimont: Tenemos todo tipo de deuda: vivienda, locales comerciales, naves industriales, etc. Y hay tickets desde un mínimo de 2.000 euros hasta un máximo de 80 millones de euros. Para poder acceder a la información hay que registrarse en la web e indicar qué tipo de inversión se está buscando: deuda garantizada o no, área geográfica concreta, ticket previsto de inversión, etc. En base a esa información se mostrarán los activos interesantes para cada caso. 

Fotocasa: ¿Qué hay que tener en cuenta antes de realizar este tipo de inversión? ¿Cuáles serían los posibles riesgos?

Miguel Arimont: La inversión en deuda inmobiliaria requiere ciertos conocimientos técnicos, no es tan sencillo como comprar un piso al uso. Hay que entender los procedimientos jurídicos que acompañan a este tipo de compra, que en algunos casos pueden ser complejos. Nosotros siempre recomendamos al inversor que se asesore jurídicamente para ver en qué estado está la deuda y qué opciones puede tener. 

La recomendación para evaluar la rentabilidad de la inversión es calcular si la suma de la compra de la deuda y todos los costes (abogados, impuestos, etc.) es inferior al valor de tasación o la valoración comercial del inmueble en cuestión. 

Fotocasa: ¿Cuáles son las perspectivas de este mercado tras la aparición de la COVID-19?

Miguel Arimont: Actualmente el mercado de deuda inmobiliaria en España es de unos 84.400 millones de euros. Hay que tener en cuenta que en 2010 o 2011, en su pico más alto, casi se llegaron a alcanzar los 200.000 millones. La ventas de los últimos años nos han llevado a la situación actual, y ahora mismo los inversores están en stand-by, a la espera de ver qué va a ocurrir y cómo va a afectar la pandemia al mercado inmobiliario. Pero el interés por este tipo de mercado no ha decrecido, en absoluto. Los grandes fondos se están recapitalizando para entrar con fuerza en este mercado el año que viene. 

Según nuestras estimaciones, el mercado de deuda inmobiliario crecerá entre un 40% y un 50% en el próximo año, lo que ascendería a entre 130.000 y 150.000 millones de euros en España, que sería un nivel similar al de 2016 o 2017. Los informes del Banco Central Europeo son algo más pesimistas y auguran un aumento del mercado de deuda de hasta un 85%, lo que elevaría la cifra a más de 180.000 millones de euros. Lo que está claro es que, a mayor crédito en el mercado, mayor riesgo de impago. La subida va a ser inevitable en los próximos meses.