El derecho inmobiliario español está atravesando una etapa de transformación constante. Los cambios en materia de arrendamientos urbanos, cláusulas abusivas hipotecarias y regulación de la vivienda turística han sido especialmente intensos en los últimos años.
Buena parte de esta evolución no solo proviene del legislador, sino también de la jurisprudencia del Tribunal Supremo (TS) y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), cuyas sentencias están redefiniendo derechos, obligaciones y estrategias en el sector.
En este artículo analizamos las resoluciones más relevantes y extraemos conclusiones prácticas para agencias inmobiliarias, administradores de fincas y profesionales del sector.
Jurisprudencia en arrendamientos urbanos: gastos, duración y desahucio
Los arrendamientos urbanos siguen siendo uno de los focos principales del derecho inmobiliario, especialmente tras la nueva Ley de Vivienda y la regulación de las zonas tensionadas.
Repercusión del IBI y la tasa de basuras
Una sentencia del Tribunal Supremo de noviembre de 2025 (n.º 9557/2024, recurso 9557/2024)) ha aclarado una cuestión que generaba numerosos conflictos: ¿puede el arrendador repercutir el IBI y la tasa de basuras si el contrato no especifica el importe anual?
El Supremo establece que sí, siempre que el contrato recoja expresamente que el inquilino asume esos impuestos. No es necesario detallar la cuantía exacta, ya que se trata de gastos “susceptibles de individualización”.
En la práctica, una cláusula que indique que “el arrendatario abonará el IBI y la tasa de basuras” es suficiente para exigir su pago. Esta doctrina aporta seguridad jurídica y reduce la litigiosidad en contratos de alquiler urbano.
Desahucio por impago de gastos asimilados a la renta
En la misma línea, la STS 1637/2025 (Sala Primera) confirma que el impago del IBI o de la tasa de basuras —cuando estén expresamente pactados— puede fundamentar un procedimiento de desahucio.
El Tribunal consolida así la doctrina de que estos conceptos pueden considerarse “cantidades asimiladas a la renta”. Eso sí, si el contrato no lo prevé de forma clara, no podrán reclamarse por esta vía.
Para agencias y gestores, la conclusión es evidente: la redacción contractual es determinante.
Duración mínima obligatoria en alquiler de vivienda habitual
El Tribunal Supremo también ha reiterado que el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es una norma imperativa. No puede eludirse mediante cláusulas contractuales que intenten reducir la duración mínima lega, ni mucho menos unilateralmentel.
Esto es especialmente relevante cuando el arrendador es persona jurídica. Aunque el contrato establezca un plazo inferior o incluya una renuncia a la prórroga obligatoria, prevalecerá la duración mínima fijada por ley.
Un posible caso real aplicable sería una agencia que firma un contrato por un año con una cláusula de renuncia a prórroga obligatoria. El inquilino solicita la permanencia legal, el juez aplica esta jurisprudencia y prevalece la duración mínima legal.
| 💡 Consejo: cuando gestiones contratos o litigios de alquiler, revisa la redacción de las cláusulas de duración, gastos y pago de tributos según los criterios más actualizados del TS. Es esencial para ofrecer seguridad jurídica a tus clientes. |
Cláusulas abusivas hipotecarias: impacto del TJUE y el Supremo
La jurisprudencia para cláusulas abusivas ha dado un giro tras la reciente doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) y su impacto en la interpretación del Tribunal Supremo. Aunque el foco mediático de los últimos años ha sido la cláusula suelo, hay más jurisprudencia básica de referencia para casos similares en contratos inmobiliarios.
Cláusula suelo
La histórica STS 241/2013 del 9 de mayo declaró nulas las cláusulas suelo por falta de transparencia. Esta sentencia supuso un punto de inflexión en la práctica bancaria y abrió la puerta a miles de reclamaciones.
Hoy, su relevancia continúa en la revisión de operaciones pasadas y en la responsabilidad derivada de la comercialización de productos financieros vinculados a inmuebles.
Gastos hipotecarios: reparto y prescripción
Uno de los debates más recientes gira en torno a la prescripción para reclamar los gastos en compraventas inmobiliarias.
En 2024 y 2025, el TJUE corrigió parcialmente la interpretación restrictiva del Supremo al señalar que el plazo de prescripción no puede comenzar hasta que el consumidor tenga conocimiento del carácter abusivo de la cláusula.
Este criterio tiene implicaciones directas en compraventas inmobiliarias: pueden surgir reclamaciones pendientes que afecten tanto a vendedores como a compradores.
💡Un agente o agencia pueden hacer un uso comercial inteligente de esta jurisprudencia, ya que les da la posibilidad de ofrecer entres sus servicios:
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Vencimiento anticipado
La STS 463/2019, en línea con la doctrina del TJUE, declaró nulas las cláusulas de vencimiento anticipado desproporcionadas.
Como consecuencia, se han reabierto numerosas ejecuciones hipotecarias que ya habían sido archivadas o revisadas.
💡En este caso, el agente o agencia, si intermedia en la venta de un inmueble procedente de ejecución, debe:
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IRPH
El índice IRPH ha generado abundante litigiosidad. Aunque ya no se incorpora a nuevas hipotecas, sigue presente en contratos antiguos.
Sentencias como la STS 595/2020 establecen que su validez debe analizarse caso por caso, especialmente en relación con la transparencia en su comercialización.
Resumen práctico para las agencias sobre las cláusulas abusivas
| Tipo cláusula | Situación jurisprudencial | Riesgo para la agencia |
| Suelo | Nula si falta transparencia. | Atención a las reclamaciones retroactivas. |
| Gastos | Reparto favorable al consumidor. | Todavía genera litigios. |
| IRPH | Caso por caso. | Ya no se incluye. |
| Vencimiento anticipado | Control de proporcionalidad. | Riesgo en activos bancarios. |
Vivienda turística: qué dice el Tribunal Supremo
La regulación del alquiler turístico ha sido uno de los ámbitos más controvertidos del derecho inmobiliario reciente. Aún se debate sobre si las comunidades de propietarios pueden prohibir pisos turísticos o, directamente, sobre qué dice el Tribunal Supremo al respecto.
Sentencias recientes del TS sobre pisos turísticos
La Sentencia 1025/2025 de 2 de septiembre de 2025 consolida una doctrina clara: las comunidades de propietarios pueden prohibir, limitar o condicionar el uso de viviendas como pisos turísticos mediante acuerdo adoptado por mayoría cualificada de tres quintos (3/5), siempre que los estatutos lo permitan o se modifiquen conforme a la ley.
El Tribunal Supremo considera que el alquiler turístico constituye una actividad económica y, por tanto, puede someterse a restricciones estatutarias.
Asimismo, sentencias plenarias de 2024 han reforzado la idea de que la facultad de “limitar” puede incluir también la de prohibir, siempre que el acuerdo cumpla los requisitos legales.
Esta tabla es un resumen de lo que dice la jurisprudencia más reciente:
| Sentencia / Doctrina | ¿Se puede prohibir? | Condición clave |
| STS 1025/2025 | Sí | Acuerdo por mayoría 3/5 y estatutos coherentes |
| Jurisprudencia 1232/2024 | Sí | Estatutos explícitos de limitación/prohibición |
| Fallos anteriores | Limitación interpretada con debate | Necesidad de precisión estatutaria |
Para agencias y asesores inmobiliarios, esto implica:
- Revisar los estatutos comunitarios antes de comercializar una vivienda como turística.
- Informar al propietario de la posibilidad de modificación estatutaria si el edificio no tiene prohibición expresa.
- Analizar la normativa autonómica y municipal aplicable, y comunicar cómo funciona el registro único para alquiler vacacional.
Además, recientes resoluciones del TSJM han anulado sanciones municipales por interpretaciones incorrectas de la normativa urbanística, lo que añade otra capa de complejidad al asesoramiento.
Responsabilidad por mala praxis de administradores de fincas
En materia de responsabilidad de administradores de fincas, no existe actualmente una nueva doctrina disruptiva del Supremo. Sin embargo, se mantienen los principios generales de responsabilidad civil e incluso penal en caso de negligencia o dolo que cause negligencia a la comunidad.
Pueden ser situaciones litigiosas una gestión deficiente de fondos comunitarios, la falta de transparencia o rendición de cuentas, errores contables graves o el incumplimiento en la entrega de documentación al finalizar el contrato.
💡Evita conflictos con estas prácticas:
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Conclusiones: la jurisprudencia como ventaja competitiva
En un mercado cada vez más regulado, la seguridad jurídica se ha convertido en un factor diferencial. Así que, como agente:
- Incorpora la revisión estatutaria obligatoria en tu fase de captación.
- Ofrece una auditoría contractual en el alquiler.
- Añade y trabaja con un checklist de riesgos hipotecarios.
- Genera contenidos divulgativos para los propietarios y potenciales clientes.
Quien domina la jurisprudencia del derecho inmobiliario se ahorra conflictos, genera confianza, fideliza clientes y puede justificar unos honorarios más elevados.
La tendencia apunta a una mayor regulación y exigencia profesional. Tener un conocimiento jurídico básico es una necesidad en cualquier modelo de negocio inmobiliario. La jurisprudencia no debe percibirse como una amenaza, sino como una palanca de diferenciación y crecimiento.
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