Decía el poeta castellano Jorge Manrique en sus célebres Coplas que “cualquier tiempo pasado fue mejor”. Esta frase proverbial muestra que en momentos de crisis como el actual es habitual que nos invada la nostalgia e intentemos buscar seguridad en el recuerdo de un pasado idealizado. Sin embargo, esta reacción tan humana puede llevarnos al error. En el caso que nos ocupa, el análisis de la crisis provocada por la pandemia de coronavirus nos señala que el pasado no fue mejor, si comparamos la situación actual con la llamada Gran Recesión iniciada en 2008. Y esto es especialmente cierto si nos fijamos en el sector inmobiliario.
A pesar de que la crisis del coronavirus ha hecho mella en la economía española, y el mercado inmobiliario ha sufrido sus consecuencias, son numerosos los indicadores que auguran que la actual recesión tendrá un impacto menor para el sector que la crisis originada a partir del pinchazo de la burbuja en 2008, así como una recuperación más rápida.
Se espera una recuperación más rápida, comparado con la crisis de 2008
Con la crisis de la COVID-19, resurgió el fantasma de una nueva crisis en el inmobiliario. Sin embargo, la Gran Recesión de la anterior década presenta diferencias sustanciales con la situación actual. La primera, iniciada con la quiebra de Lehman Brothers, fue una crisis endógena, originada en el interior del sistema económico y como consecuencia de las burbujas inmobiliaria y financiera. El origen interno de la crisis provocó graves consecuencias macroeconómicas de largo ciclo que se expandieron a todos los sectores. No obstante, el sector del ladrillo fue uno de los grandes protagonistas con su elevado nivel de endeudamiento y exceso de oferta.
Por el contrario, actualmente estamos ante una crisis exógena, un shock externo a la economía ocasionado por una pandemia, que ha derivado en una crisis sanitaria. Para luchar contra todo ello, las administraciones en España y a nivel internacional han impuesto severas restricciones a la vida social y a la actividad empresarial, generando un parón en la economía sin precedentes desde el fin de la Segunda Guerra Mundial. Con todo, cuando desaparezca el origen externo a la economía de esta crisis (la pandemia), es de prever que se producirá una recuperación más rápida.
El sector inmobiliario cuenta con unos cimientos mucho más sólidos
Así hoy, el sector inmobiliario se encuentra en una situación muy distinta. Está sufriendo las consecuencias de un parón económico repentino y una muy lenta reactivación, es cierto. Pero, por otro lado, presenta una situación más saneada y unos cimientos más sólidos. En comparación a la crisis iniciada en 2008, el sector inmobiliario actual destaca por un menor endeudamiento de los agentes del mercado, una menor tasa de morosidad y volumen del crédito hipotecario, un stock de vivienda sin vender muy inferior, y un nivel de especulación mucho menor sobre la vivienda.
Aunque el futuro inmediato todavía es incierto y dependerá de la evolución de la pandemia y la velocidad de la vacunación en la población, se han detectado ya los primeros síntomas de recuperación. En un primer momento, el parón económico iniciado con el confinamiento golpeó la actividad de compraventa, alcanzando caídas interanuales del 53% en mayo de 2020, por encima de los peores meses del estadillo de la burbuja inmobiliaria. No obstante, la compra de vivienda en España se ha dinamizado con rapidez. Así, mientras en la pasada crisis, la compraventa registró caídas durante dos años consecutivos, en los pasados meses de noviembre y diciembre ya se registraron aumentos interanuales del 1,9% y del 3,65%, respectivamente.
Asimismo, a pesar del desplome de la compraventa de viviendas en 2020, que cerró con una caída anual del 17,7%, no se ha alcanzado la magnitud de la anterior crisis económica, cuando se registró un hundimiento anual en la compraventa del 28,8% y del 25,1% en 2008 y 2009, respectivamente.
De la misma manera, aunque el número de hipotecas ha registrado caídas desde el inicio de la pandemia (excepto en septiembre), no se han alcanzado bajadas tan intensas como en el estallido de la burbuja inmobiliaria, donde las hipotecas se desplomaron en un 32,5% en 2008 y se registraron caídas continuadas hasta 2014. Los datos correspondientes al cierre de 2020 reflejan tan solo una caída anual del 7,6% y apuntan a un creciente dinamismo y recuperación a pesar de la pandemia, al registrar un total de 333.721 hipotecas, solo 24.251 hipotecas menos que en 2019.
Un crecimiento sostenido desde 2016
Pese a las graves consecuencias de esta pandemia, el precio de la vivienda en venta se ha visto menos afectado que en la anterior crisis. Con el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008, los precios de venta en España retrocedieron drásticamente, registrando caídas anuales de hasta el 10,5% en 2012 y bajadas durante nueve años consecutivos. Mientras que a partir de 2016 la evolución del precio de venta se caracterizó por un crecimiento sostenido, alcanzando un aumento anual del 7,8% en 2018, a finales de 2019 el precio volvió a perder fuelle y se intuyó una moderación en el crecimiento.
Por ello, ya antes de la crisis de la COVID-19 se empezaron a registrar las primeras caídas interanuales en diciembre de 2019 (-1,3%) y enero de 2020 (-2,3%), según los datos del Índice Inmobiliario Fotocasa. La llegada de la pandemia terminó de ajustar el mercado y durante once meses consecutivos se registraron leves caídas interanuales (con máximas del 2,9% en marzo). Sin embargo, desde noviembre de 2020 el precio de la vivienda registra una tendencia alcista, lo que demuestra que existe un gran interés por la compra de vivienda en el país y los propietarios no están teniendo que bajar precios a consecuencia de la pandemia.
En el mercado del alquiler, el pinchazo de la burbuja inmobiliaria provocó en los primeros años una caída consecutiva del precio, pasando de 9,60 €/m2 en enero de 2008 a 6,77€/m2 en enero de 2015. Sin embargo, la crisis económica fomentó el alquiler, convirtiéndose en una tendencia al alza a partir de 2015. La demanda de alquiler provocó una subida constante de los precios, llegando a aumentar en un 50% entre diciembre de 2015 (7,10 €/m2) y diciembre de 2020 (10,65 €/m2). Con anterioridad a la pandemia, el precio del alquiler ya empezó a dar signos de moderación y en febrero de 2021, después de más de cinco años de subidas, se ha registrado la primera caída interanual en el precio del alquiler, del -1,7%, según el Índice Inmobiliario Fotocasa.
Otra de las notables diferencias entre ambas crisis es el exceso de oferta de vivienda que caracterizó a la primera y provocó el estallido de la burbuja. Así lo demuestran los datos: mientras que en 2016 se registraron 865.561 visados de obra nueva, en 2019 tan solo se alcanzó una cifra de 91.156, según el antiguo Ministerio de Fomento. En este sentido, el mismo organismo apunta que el nivel de stock de vivienda de obra nueva en 2009 se situó en 649.780, mientras que en 2019 lo hizo en 457.109.
La importancia de la profesionalización del sector
Finalmente, si el sector se caracterizó por una escasa profesionalización durante la etapa previa de la crisis pasada, nos encontramos a día de hoy ante un nuevo escenario, donde las empresas han profesionalizado sus servicios. En esta nueva realidad no solo han aparecido nuevos jugadores y modelos de negocio, sino que la irrupción de las nuevas tecnologías ha favorecido la transformación del sector, permitiendo una mayor penetración de plataformas nativas en el mundo digital como Fotocasa.
Con todo, a pesar de la incertidumbre que ha dejado tal inesperada situación, el sector inmobiliario se encuentra hoy ante una nueva oportunidad: la de acompañar a la recuperación del conjunto de la economía española y mostrar que es un mercado saneado y renovado. Sin lugar a duda, el inmobiliario debe dejar atrás la nostalgia del pasado, ya que se encuentra en un punto de partida mucho más sólido que en 2008 y está preparado para salir de esta crisis.
