La extinción de condominio es un concepto que muchos profesionales inmobiliarios conocen de oídas, pero no siempre dominan. En esta guía explicamos qué es, cuándo y cómo se tramita, qué impuestos y gastos conlleva y en qué casos es útil.

Si eres agente, promotor o comercial, encontrarás herramientas prácticas y ejemplos para estimar costes y beneficios en tus operaciones.

¿Qué es la extinción de condominio?

La extinción de condominio (también llamada disolución de condominio o disolución de la cosa común) consiste en separar la propiedad compartida de un bien inmueble, de modo que uno o varios copropietarios se convierten en únicos dueños de una parte o del inmueble completo.

Beneficios desde el punto de vista inmobiliario

  • Resolver situaciones familiares: herencias, divorcios, compraventas entre hermanos o cónyuges.
  • Simplificar la gestión jurídica: facilita la venta, financiación o administración futura del inmueble.
  • Optimización fiscal: puede generar ahorro frente a una venta total o parcial, si se realiza correctamente.

¿Cuándo se puede hacer una extinción de condominio?

Se puede aplicar en casos como:

  • Copropiedad por herencia o compraventa anterior: varios propietarios quieren que uno solo posea el inmueble.
  • Divorcios o separaciones: un cónyuge se queda con la vivienda familiar.
  • Entre hermanos tras una herencia: uno se queda con la casa y compensa al resto económicamente.

La extinción puede realizarse por escritura notarial si hay acuerdo entre los copropietarios o judicialmente si no se logra consenso. No es posible ejecutarla sin la aprobación de todos o una resolución judicial.

Ejemplos prácticos de extinción de condominio

Extinción entre cónyuges

  • Pareja en régimen de gananciales con vivienda al 50%.
  • Uno se queda con la propiedad.
  • Se realiza por escritura pública ante notario.
  • El comprador paga compensación al otro cónyuge.
  • Impuestos: generalmente solo Actos Jurídicos Documentados (AJD) sin Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP); el IRPF se aplica solo si hay ganancia patrimonial.

Extinción entre hermanos

  • Cinco hermanos heredan una vivienda (20% cada uno).
  • Uno quiere quedarse con el inmueble:
    • Se valora la vivienda según el mercado.
    • El hermano que adquiere paga la parte proporcional a los demás.
    • Se formaliza la escritura e inscripción en el Registro.
  • Impuestos: AJD; es importante vigilar excesos de adjudicación que puedan generar obligaciones fiscales.

Cómo calcular la extinción de condominio

Pasos básicos para estimar costes:

  1. Valor actual del inmueble: tasación o valor de mercado.
  2. Porcentaje de cada copropietario.
  3. Compensación económica: lo que se paga al otro para quedarse con el 100% o con la parte cedida.
  4. Gastos notariales: 0,2%–0,5% del valor cedido.
  5. Gastos registrales: 0,1%–0,25% del valor cedido.
  6. AJD: 0,5%–1,5% según comunidad autónoma.
  7. Otros costes: tasación, gestoría, honorarios legales, posibles modificaciones hipotecarias.

Tabla estimativa de costes

Valor (€) % cedido Compensación (€) Notario (0,4%) Registro (0,2%) AJD (1%) Otros costes (€)
150.000 50% 75.000 300 150 750 300–800
300.000 50% 150.000 600 300 1.500 400–1.000

Esta tabla sirve como calculadora mental que muchos agentes usan para estimar gastos rápidamente.

Impuestos y gastos asociados

Impuestos principales

  • AJD: sobre la parte cedida.
  • IRPF: si la compensación supera lo que se pagó originalmente.
  • ITP: generalmente no aplica, salvo excesos de adjudicación.
  • Plusvalía municipal (IIVTNU): normalmente no se aplica.

Gastos habituales

  • Notaría: 0,2%–0,5% del valor cedido.
  • Registro de la Propiedad: 0,1%–0,25%.
  • Tasación: 200–600 € según zona.
  • Gestoría/honorarios de abogado: opcionales en procesos complejos.

Caso práctico

Dos hermanos poseen al 50% una vivienda de 200.000 €:

  • Compensación: 100.000 € al hermano que cede su parte.
  • Notaría (0,5%): 500 €
  • Registro (0,2%): 200 €
  • AJD (1%): 1.000 €
  • Tasación + gestoría: 400–800 €

Coste total estimado: 102.100–102.500 €

Mucho menor que una compraventa normal del 50%, gracias a los menores impuestos.

Comparativa con compraventa normal

Concepto Extinción de condominio Compraventa normal
Impuesto AJD (0,5–1,5%) ITP (6–10%)
Plusvalía No aplica Sí
IRPF Solo si hay ganancia Siempre
Notaría + Registro Menor Proporcional al valor total
Complejidad Baja-media Media-alta

Ventajas y riesgos para profesionales inmobiliarios

Ventajas

  • Ahorro fiscal frente a compraventa.
  • Proceso más sencillo y ágil.
  • Claridad y confianza para el cliente.
  • Flexible: herencias, divorcios, cesión de cuotas, etc.

Riesgos

  • Excesos de adjudicación cuestionables por Hacienda.
  • Tasación incorrecta o desfase de valor.
  • Hipoteca existente: posible novación o acuerdo con el banco.

En resumen…

La extinción de condominio es una herramienta práctica en el sector inmobiliario. Permite resolver herencias, divorcios y cesiones con menos impuestos, menor carga administrativa y mayor previsibilidad.

En Fotocasa Pro ofrecemos información clara y actualizada para que los agentes dominen estos conceptos legales, asesoren con confianza y mejoren la profesionalidad de su agencia.