Como profesionales del sector inmobiliario, nuestro papel es facilitar la compraventa de inmuebles, asegurando que el proceso sea seguro, ágil y sin contratiempos para nuestros clientes. Sin embargo, la realidad es que muchas operaciones pueden complicarse debido a errores en la documentación y en la firma de escrituras.

Un fallo en un contrato de arras, una carga no detectada o un error en la escritura pueden retrasar e incluso paralizar una compraventa, afectando la confianza del cliente y la reputación de la agencia. Para evitar estos problemas vamos a repasar los errores más comunes y cómo podemos prevenirlos.

No verificar correctamente la titularidad del inmueble  

Aunque parezca obvio, uno de los primeros pasos antes de comercializar una vivienda es confirmar que el vendedor tiene plena capacidad para vender el inmueble. No sería la primera ni la última vez que un agente ha perdido tiempo y dinero promocionando una activo que luego no podía venderse debido a problemas de titularidad.

Cómo evitarlo:

• Solicita una nota simple del inmueble en el Registro de la Propiedad antes de poner la vivienda en venta.
• Verifica que todos los titulares están de acuerdo con la venta y que tienen capacidad legal para firmar.
• Si el inmueble proviene de una herencia, asegúrate que la escritura de adjudicación está inscrita en el Registro.
• Establece esta comprobación como un paso obligatorio dentro de tu protocolo en el proceso de captación.

No detectar cargas o deudas del inmueble  

Las cargas hipotecarias, embargos o deudas con la comunidad pueden suponer un obstáculo para la venta. Si el comprador descubre estas cargas después de haber avanzado en el proceso, podría retirarse, generando una pérdida de confianza y retrasos innecesarios.

Cómo evitarlo:

• Analiza la nota simple para verificar hipotecas, embargos u otras limitaciones.
• Solicita al vendedor los siguientes documentos:
  • Certificado de deuda cero de la comunidad de propietarios.
  • Recibo del IBI pagado al día.
  • Estado de pagos de suministros y otros impuestos municipales.
• Informa desde el principio a los propietarios de la importancia de cancelar cargas antes de la firma o de pactar su cancelación con el comprador.

Firmar contratos de arras sin una revisión exhaustiva  

El contrato de arras es clave en la compraventa, ya que define las condiciones y protege los intereses de ambas partes. Un contrato mal redactado o ambiguo puede generar conflictos e incluso la anulación de la operación. Los errores más frecuentes en los contratos de arras suelen ser:

• No especificar claramente qué ocurre si una de las partes incumple el contrato.
• No indicar la fecha máxima para la firma de la escritura.
• Redactar cláusulas genéricas que no reflejan acuerdos concretos entre comprador y vendedor.

Cómo evitarlo:

• Utiliza un modelo de contrato bien estructurado y adaptarlo a cada caso.
• Incluye cláusulas claras sobre penalizaciones en caso de incumplimiento.
• Asegúrate de que todas las condiciones pactadas quedan reflejadas por escrito.
• Cuenta con un abogado especialista en derecho inmobiliario de confianza para revisar los contratos antes de la firma.

No revisar con antelación la escritura notarial  

Uno de los errores más comunes es asumir que todo estará correcto en la notaría. Sin embargo, muchos clientes han detectado errores en la propia firma, lo que puede generar retrasos y desconfianza.

Cómo evitarlo:

• Solicita al notario un borrador de la escritura con antelación para revisarlo.
• Comprueba que los datos personales del comprador y vendedor son correctos, la descripción del inmueble coincide con el catastro y el registro, y el precio de compraventa y la forma de pago son los pactados.
• Coordínate con el notario para revisar la escritura unos días antes de la firma y poder así anticipar posibles correcciones.

No calcular correctamente los impuestos y gastos de la compraventa

Uno de los puntos que más preocupa a los clientes es el coste real de la compraventa. Un cálculo erróneo de los impuestos puede generar sorpresas desagradables y frenar la operación. Entre los errores más frecuentes están:

• No calcular bien el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) en viviendas de segunda mano, ya que existen variaciones según cada comunidad autónoma.
• No prever el IVA y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en viviendas nuevas.
• No informar al vendedor sobre su obligación de pagar la plusvalía municipal.
• Olvidar incluir los gastos de notaría, registro y gestoría.

Cómo evitarlo:

• Ten a mano las tablas actualizadas de impuestos de las comunidades autónomas en las que trabajes habitualmente.
• Explica claramente a cada cliente cuáles serán sus gastos en la operación.
• Recomienda al vendedor que solicite una estimación de la plusvalía municipal en su ayuntamiento.
• Ofrece un desglose detallado de los gastos antes de firmar el contrato de arras.

No comprobar la legalidad urbanística del inmueble  

Muchos compradores descubren después de la compra que su nueva vivienda tiene problemas legales, como reformas no registradas o usos no permitidos. Algunas de las incidencias que suelen aparecer están relacionadas con ampliaciones no declaradas de la vivienda, locales comerciales convertidos en viviendas sin licencia, o viviendas en suelos no urbanizables, entre otras.

Cómo evitarlo:

• Puedes solicitar una consulta urbanística en el ayuntamiento.
• Comprueba que las reformas estén registradas en el catastro.
• En el caso de que un inmueble tenga irregularidades, asesora al propietario sobre cómo legalizarlas antes de la venta.

No entregar el certificado energético  

Desde 2013, es obligatorio entregar el certificado de eficiencia energética (CEE) al comprador. Sin embargo, algunos propietarios lo olvidan, lo que puede generar retrasos o incluso sanciones.

Cómo evitarlo:

• Exige este certificado al vendedor antes de formalizar la venta.
• Informa a los propietarios de su obligatoriedad para evitar multas.
• Mantén contacto con técnicos que puedan emitir este certificado rápidamente en caso de que el vendedor no lo tenga.

No dejar por escrito los acuerdos adicionales  

Algunas disputas postventa surgen porque comprador y vendedor acuerdan de palabra ciertos aspectos que luego no se cumplen.

Cómo evitarlo:

• Deja constancia por escrito de cualquier acuerdo adicional (p.ej.: si se incluyen muebles o electrodomésticos; quién asume ciertos gastos; cuál es el plazo de entrega de llaves; etc.)
• Incluye siempre una cláusula en el contrato de arras o en la escritura reflejando estos acuerdos.

Ser precavidos y metódicos es el paso previo para evitar algunos de estos errores tan comunes en el día a día de un agente inmobiliario. Para ser mejores profesionales y ofrecer un servicio de calidad, debemos garantizar que la operación fluya sin complicaciones. Recuerda que la prevención y la transparencia con los clientes no solo evita problemas, sino que también refuerzan la confianza y la reputación profesional que comunicamos.