Las compraventas inmobiliarias son operaciones jurídicas y económicas de alta complejidad. El profesional —ya sea un agente autónomo o una agencia— se expone a riesgos legales, responsabilidades civiles y reclamaciones posteriores. Un error documental, una información incompleta o una comprobación mal realizada puede anular un contrato, generar litigios o derivar en sanciones administrativas.
Esta guía funciona como un checklist profesional para ayudarte a anticipar, detectar y neutralizar los principales riesgos legales que pueden aparecer en una compraventa inmobiliaria.
1. Riesgos legales antes de captar el inmueble
Para empezar, la mayoría de los problemas legales pueden nacer antes incluso de publicar el anuncio del inmueble. En este sentido, los riesgos legales más típicos son estos:
- El vendedor no es el titular real del inmueble.
- Existen cargas registrales (hipotecas, embargos, usufructos…).
- Hay discrepancias entre la realidad física del inmueble y la registral.
- La vivienda tiene un uso distinto al residencial.
- Hay limitaciones urbanísticas no informadas.
Checklist profesional para la fase de captación
- Pide una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad (es decir, con un plazo máximo de 7 días).
- Verifica la titularidad, el porcentaje de propiedad y el régimen del inmueble (privativo o ganancial).
- Comprueba si hay:
- Hipotecas vigentes.
- Embargos o anotaciones preventivas.
- Servidumbres o afecciones.
- Contrasta la superficie registral vs. superficie real.
- Confirma en el Catastro el uso urbanístico conforme al planeamiento municipal.
- Revisa si hay derechos de terceros (usufructo o arrendamientos).
2. Riesgos urbanísticos y técnicos del inmueble
Otro foco habitual de conflictos legales es la situación urbanística irregular del inmueble, como:
- Obras sin licencia o fuera de ordenación.
- Viviendas no legalizadas (especialmente en suelo rústico).
- Cambios de uso no autorizados.
- Edificios con expedientes urbanísticos abiertos.
Checklist urbanístico
- Solicita la licencia de obra y el certificado final (si procede).
- Verifica la inscripción de ampliaciones en el Registro.
- Confirma el estado urbanístico del inmueble en el Ayuntamiento.
- Comprueba la antigüedad del inmueble (con una prescripción de infracciones).
- Analiza los estatutos de la comunidad para conocer los usos permitidos.
| ⚠️ Todos estos aspectos tienen su base legal dentro del marco de la Ley del Suelo y la normativa urbanística autonómica. |
3. Riesgos legales con la comunidad de propietarios
Es frecuente heredar conflictos comunitarios que no han sido comunicados:
- Deudas comunitarias ocultas.
- Derramas aprobadas y no ejecutadas.
- Limitaciones estatutarias al uso (turístico, profesional…).
- Obras obligatorias pendientes (ITE, ascensores, fachadas).
Checklist comunitario
- Pide un certificado de estar al corriente de pagos.
- Revisa las actas de las últimas 3 juntas.
- Solicita información sobre derramas aprobadas.
- Lee los estatutos y normas internas.
- Consulta el estado de inspecciones técnicas obligatorias.
| ⚠️ En este ámbito jurídico, el marco legal lo fija la Ley de Propiedad Horizontal. |
4. Riesgos fiscales en la compraventa
Un error fiscal puede derivar en regularizaciones, recargos y sanciones, como:
- Impuestos mal liquidados.
- Confusión entre ITP y IVA.
- Plusvalía municipal no prevista.
- Diferencias entre el valor declarado y el valor comprobado.
Checklist fiscal
Es fundamental tener claro quién paga cada impuesto y cómo se declara:
| Concepto | Comprador | Vendedor |
| ITP / IVA | ✔️ | — |
| AJD | ✔️ | — |
| Plusvalía municipal | — | ✔️ |
| IRPF ganancia patrimonial | — | ✔️ |
| Revisión valor de referencia | ✔️ | ✔️ |
5. Riesgos contractuales (arras y compraventa)
La mayoría de conflictos legales se materializan en el contrato. Los más frecuentes son:
- Arras mal redactadas.
- Falta de condiciones suspensivas.
- Penalizaciones desproporcionadas.
- Fechas ambiguas o incumplibles.
Checklist contractual
- Determina el tipo de arras (confirmatorias, penitenciales o penales).
- Incluye una cláusula de financiación (si procede).
- Define claramente los plazos y las penalizaciones.
- Detalla con exactitud el reparto de los gastos.
- Identifica correctamente la finca y las partes.
6. Riesgos en la firma ante notario
Llegar a notaría no elimina los riesgos si no se ha preparado bien la operación. Pueden surgir:
- Cancelaciones de cargas no ejecutadas.
- Poderes caducados o insuficientes.
- Errores en datos, ya sean personales o registrales.
- Falta de acreditación de medios de pago.
Checklist notarial
- Verifica la identidad y la capacidad legal de las partes.
- Confirma la cancelación simultánea de las cargas.
- Acredita los medios de pago conforme a la Ley 11/2021.
- Revisa el borrador de la escritura previamente.
- Coordina la inscripción inmediata en el Registro.
7. Riesgos postventa que afectan al agente
Aunque la compraventa haya finalizado, la responsabilidad profesional puede continuar. O sea, que te puedes encontrar con lo siguiente:
- Reclamaciones por vicios ocultos.
- Demandas por información omitida.
- Conflictos fiscales posteriores.
- Responsabilidad civil profesional.
Checklist postventa
- Documenta toda la información que hayas facilitado.
- Entrega un dossier completo al cliente.
- Recomienda una asesoría legal y fiscal independiente.
- Asegúrate de tener un seguro de RC profesional actualizado.
En resumen…
Evitar riesgos legales en compraventas inmobiliarias es cuestión de sistema y método. Si dominas los procesos, proteges a tus clientes, evitas conflictos y construyes una reputación sólida y sostenible. El agente inmobiliario no puede limitarse a intermediar precios. Tiene que gestionar riesgos con documentación, buenos procedimientos y criterio profesional. Es el estándar que exige el mercado… y que los clientes valoran y pagan.
