El último Informe Sectorial Inmobiliario de CaixaBank Research confirma la fortaleza de la demanda inmobiliaria, tanto para compra como en alquiler, en un momento de escasez de oferta que aún se va a mantener durante un tiempo. Como consecuencia, los precios siguen aumentando y la demanda se está desplazando hacia zonas periféricas de las grandes ciudades. Además, por primera vez se registra un aumento “vigoroso” de las compras en la “España fresca”, las regiones del noroeste, tanto por parte de españoles como de extranjeros.
De todo ello hemos hablado con Judit Monturiol, economista principal de CaixaBank Research y coordinadora de este informe, para que nos ayude a interpretar el alcance de estas tendencias más allá de las cifras.
Vuestro Informe Sectorial Inmobiliario informe constata la reactivación del mercado inmobiliario en España y el desequilibrio evidente entre la escasez de oferta de vivienda y una fuerte demanda. ¿Qué consecuencias se están derivando de esta situación?
La dificultad de acceso a la vivienda afecta sobre todo a jóvenes y a familias de renta media o media-baja que no tienen vivienda en propiedad. Estamos observando un movimiento de la demanda hacia zonas algo más asequibles, como la periferia de las ciudades. Además, esta situación tiene consecuencias más allá del mercado inmobiliario, y así lo estamos viendo. Afecta a decisiones vitales, como seguir estudiando o no, o poder plantearse la emancipación en el caso de los más jóvenes. También a decisiones laborales para los trabajadores, porque pueden dejar oportunidades laborales en algunos sitios por la imposibilidad de encontrar vivienda, o a decidirse a tener hijos. Este cuello de botella que genera el mercado inmobiliario puede acabar teniendo consecuencias en el potencial de crecimiento de la economía española. No lo decimos solo nosotros, el Banco de España también ha emitido varios informes en este sentido.
En el mismo sentido, la demanda de alquiler supera con creces la limitada oferta actual, y con precios difícilmente asequibles para parte de la población. ¿Hay alguna expectativa de que esto cambie?
No en el corto plazo. En el corto plazo, y la mayoría de analistas coinciden, el principal problema es la escasez de oferta de vivienda asequible para rentas medias y para jóvenes, tanto en el mercado de compraventa como en el alquiler. De hecho, las dificultades de acceso a la compraventa hacen que toda esa demanda se desplace al alquiler, generando todavía más presión de demanda en el alquiler.
Es difícil que toda esta tendencia se revierta a corto plazo, pero a medio plazo sí podemos hacer más, y yo creo que se están poniendo los cimientos para ello, con un cambio de orientación en las políticas públicas, con el foco puesto en la vivienda y sobre todo con políticas de oferta, que son las que realmente necesitamos para revertir esta situación. Pero el impacto no es a corto plazo, sino a medio y largo plazo.
¿Cuáles son las medidas que pueden tener un impacto positivo a medio o largo plazo?
No hay una sola varita mágica que te resuelva la situación, sino que hay que actuar en múltiples frentes. Nosotros siempre destacamos lo de la colaboración público-privada, porque al final es el único camino para incrementar la oferta de forma significativa. El sector público difícilmente puede hacerlo por sí solo. Hay que encontrar las distintas fórmulas que ya se están llevando a cabo: de derechos de superficie, concesiones, etc., para incentivar la producción privada con esta colaboración con el sector público.
Luego está el tema de cambios de usos. Y la otra gran pata yo diría que es la de la construcción industrializada, también como un mecanismo para acelerar estos procesos de construcción en un contexto en que los materiales y los costes de construcción son elevados y hay escasez de mano de obra. La construcción industrializada se presenta como un camino para poder incrementar la oferta de forma significativa y de forma más o menos ágil.
¿Qué peso están teniendo los compradores extranjeros y el aumento constante de la inmigración en la demanda de vivienda?
Según el Colegio de Registradores, estamos en torno al 15% de demanda extranjera. De esta, más o menos la mitad son extranjeros residentes y el resto no residentes. La presión de demanda de extranjeros residentes se encuentra más en las grandes ciudades, las zonas de mayor actividad económica. Los extranjeros no residentes se sitúan sobre todo en las zonas turísticas: los dos archipiélagos y la costa mediterránea, que son los destinos habituales de esta compraventa, aunque también estamos viendo que los extranjeros están diversificando en el territorio y hemos visto un incremento en zonas en las que tradicionalmente tenían muy poca presencia, como el noroeste peninsular.
Tal y como recogéis en el informe, toda esta situación está creando una tendencia expansiva de aumento de demanda y de precios a otras áreas geográficas, más allá de las grandes ciudades. ¿Qué habéis observado en este sentido?
Nosotros hemos analizado sobre todo Barcelona y Madrid, y lo que vemos en 2024 es que esta mancha de aceite se va extendiendo. Las poblaciones cercanas a las grandes urbes ya están experimentando un fuerte incremento de compraventas, y lo que nos dicen nuestros modelos de previsión es que el crecimiento de los precios se va a acelerar aún más en los municipios algo más alejados del centro de las grandes ciudades.
Este fenómeno lo vemos muy claro en Barcelona, donde parte de la demanda se desplaza hacia la periferia y la presión y el incremento de precios se trasladan a estas zonas. En Madrid también se observa, pero nuestros modelos de previsión aún apuntan a un mayor crecimiento para la capital que para fuera.
Un dato especialmente interesante es el aumento de compraventas en lo que denomináis ‘la España fresca’. ¿Qué está ocurriendo en las regiones del norte?
Esto es una tendencia nueva, de 2024. Desde la pandemia habíamos visto un fuerte incremento del turismo en las zonas del noroeste: Asturias, Cantabria y Galicia. Pensábamos que iba a ser un tema coyuntural, un cambio de preferencias a zonas menos congestionadas y de turismo más activo de montaña y naturaleza. Y lo que hemos constatado es que unos años después, ahí es donde ahora crecen más las compraventas sobre todo de segundas residencias, de españoles pero también de extranjeros, sobre todo en Asturias.
En el conjunto de compraventas en España siguen siendo un peso pequeño, pero llama la atención que estas regiones registran el mayor crecimiento de operaciones.
Ante un aumento de precios generalizado como el que estamos viviendo, es casi inevitable preguntarse si existe algún riesgo de una nueva burbuja inmobiliaria. ¿Podemos descartar esta posibilidad?
Lo que hay es un fuerte crecimiento de la demanda por una suma de factores: crecimiento de la población, la buena situación financiera de las familias y la bajada de los tipos de interés. Eso se une a la escasez de oferta y es lo que está impulsando los precios al alza. Y eso despierta la duda de si puede haber un componente especulativo detrás de estos incrementos. Pero cuando analizamos el porcentaje de inversores en el mercado, no detectamos ningún cambio sustancial. Y si comparamos España con otros países, según los indicadores del Banco Central Europeo sobre el grado de sobrevaloración del mercado, nuestro mercado estaría algo sobrevalorado, pero en un rango medio en comparación con otras economías europeas y por debajo de países como Portugal, Bulgaria, Hungría, Países Bajos o Estonia. Tampoco vemos un crecimiento excesivo del crédito hipotecario a las familias o del crédito al sector constructor promotor, ni tampoco observamos una relajación de los estándares de concesión de crédito.
Por tanto, no vemos signos de preocupación en este sentido. Seguimos monitorizando los datos porque es una cuestión importante que debemos tener en el radar, pero en estos momentos nosotros no detectamos signos de burbuja inmobiliaria.
¿Cuáles serían las previsiones para lo que queda de 2025 y 2026? ¿Hay alguna posibilidad de que los precios se moderen?
Para 2025 seguimos proyectando un crecimiento de precio de la vivienda muy similar al que tuvimos en 2024, con crecimientos significativos. Para 2026 de momento la previsión es de una cierta ralentización en el crecimiento de precios, por la confluencia de distintos factores. La bajada de tipos ya no tendrá un efecto adicional en el crecimiento de la demanda y la oferta empieza a responder. En 2024 tuvimos un crecimiento de casi 20.000 visados de obra nueva más y, a medida que esto vaya llegando al mercado, el desequilibrio oferta-demanda debería irse moderando. Pero hay muchos elementos en juego, por lo que esta previsión puede verse alterada.
