La firma del contrato de arras es uno de los momentos de máxima satisfacción para el profesional inmobiliario: propietario y comprador se han puesto de acuerdo y se comprometen a formalizar la compraventa del inmueble. Pero las cosas no siempre salen como se espera, y en ocasiones pueden surgir contratiempos entre la firma de este documento y la escritura ante notario.

Pepe Piñar, abogado especializado en el sector inmobiliario, detalló los diversos escenarios posibles durante el Fotocasa Pro Academy Day celebrado en Madrid. Explicó cómo debe actuar el asesor inmobiliario en estas situaciones y qué ocurre con los honorarios inmobiliarios si finalmente no se completa la operación.

De las arras a la escritura

El papel del asesor inmobiliario no termina con la firma del contrato de arras: su función es acompañar y aconsejar a sus clientes a lo largo de todo el proceso de compraventa, por lo que es fundamental que esté formado y preparado para responder ante los contratiempos que puedan surgir hasta la formalización de la escritura.

Y las dificultades pueden ser muchas: desde el incumplimiento de una de las partes a la detección de desperfectos en la vivienda, la imposibilidad de conseguir financiación por parte de los compradores, embargos, derramas extraordinarias, ocupación ilegal o el divorcio o fallecimiento de alguna de las personas implicadas. ¿Qué ocurre en cada caso?

Incumplimientos de la parte vendedora

El incumplimiento de la parte vendedora puede ser tan evidente como no comparecer a la firma de la escritura, pero también no entregar el inmueble en las condiciones pactadas, no haber cancelado las cargas existentes o esconder la existencia de vicios ocultos. Las consecuencias dependerán del tipo de contrato de arras realizado en su momento.

En el caso de las arras penitenciales, se devolverá la cantidad entregada duplicada. Si se trata de arras confirmatorias, puede exigirse el cumplimiento del contrato, resolverlo devolviendo las cantidades entregadas más intereses, reformular las condiciones si es posible, e incluso reclamar daños y perjuicios demostrables por parte de los compradores. En el caso de las arras penales, además de todo lo previsto para las confirmatorias se añadirá la penalización que se hubiese establecido previamente en el contrato.

Incumplimiento de la parte compradora

Si el comprador no comparece a la firma de la escritura en la fecha prevista, la situación es algo más complicada. El Código Civil prevalece a cualquier cláusula que se haya incluido en el contrato de arras, y hay que seguir el procedimiento adecuado antes de poder volver a poner esa vivienda a la venta y poder buscar un nuevo comprador.

La parte vendedora debe realizar un requerimiento judicial o notarial a la parte compradora. “La vía judicial es compleja y puede alargarse en el tiempo, la notarial es más rápida y efectiva”, explica Piñar. “Se comunica al comprador que debe comparecer en la notaría en una fecha concreta bien para escriturar, bien para levantar acta de que la escritura no se ha producido por no comparecencia y con ello queda resuelto el contrato de arras”.

Es decir, no es suficiente un burofax ni otro método de comunicación: es imprescindible realizar el requerimiento y contar con el acta notarial de incomparecencia para que quede resuelto el contrato de arras. Si no, el comprador podría pagar y formalizar la compra, aunque fuera después de la fecha prevista.

Embargo

Las consecuencias de un embargo sobre el inmueble que se quiere vender dependerán de si ya existía antes de la firma del contrato de arras o si es posterior a esa fecha. Por eso es importante contar con una nota simple lo más actualizada posible.

El comprador puede reclamar por vía penal por posible estafa y por vía civil por incumplimiento del contrato de arras. Una posible solución es reducir el precio de la operación en función del importe necesario para cancelar ese embargo y seguir adelante con la compraventa. Pero si la cantidad del embargo es muy alta, hay que cancelar la operación y reclamar las consecuencias por incumplimiento contractual.

Derrama extraordinaria de la comunidad

Si la derrama ya estaba prevista y el propietario la ocultó en el momento de firmar las arras, le corresponderá pagarla. Si no lo hace, el comprador puede resolver el contrato y solicitar las consecuencias derivadas por incumplimiento. Otra opción es ajustar el precio de la venta teniendo en cuenta este gasto extra.

En el caso de las derramas por cuotas, el pago corresponderá a quien sea propietario en cada momento: al vendedor hasta el momento de la compraventa, y al comprador a partir de entonces.

Denegación de hipoteca

Si el comprador no tiene la seguridad de poder conseguir la financiación necesaria, es aconsejable firmar un contrato de arras condicionado a esta situación. Para ello se incluye una cláusula en la que se indica que se devolverá el importe entregado en caso de no obtener la hipoteca. Será necesario que pueda acreditar esa denegación, para evitar que se convierta en una estrategia que permita al comprador echarse atrás sin penalización.

En estas situaciones es recomendable que el importe de las arras entregado por el comprador quede depositado en la inmobiliaria en vez de en la cuenta del vendedor, para garantizar la posible devolución sin complicaciones.

Ocupación ilegal

Si se produce una ocupación ilegal del inmueble entre la firma de arras y la escritura, se entenderá que se trata de una causa de fuerza mayor. La parte compradora podrá echarse atrás sin ninguna penalización.

Aparición de vicios ocultos

Si se detectan defectos ocultos que disminuyen el uso del inmueble, que hubiesen supuesto un precio menor o incluso no comprar, el vendedor estará obligado a solucionarlos. Si se trata de defectos manifiestos o que estaban a la vista, no se le considerará responsable. Ante la aparición de vicios ocultos que no se solucionan, el derecho civil contempla una rebaja del precio o incluso la resolución del contrato.

La reclamación por vicios ocultos puede realizarse en los seis meses siguientes desde que se toma posesión del inmueble.

Fallecimiento

Si fallece el vendedor del inmueble entre la firma de arras y la escritura, hay que tener en cuenta que el patrimonio de la persona difunta conlleva derechos y obligaciones. Es decir, dependerá de sus herederos. La burocracia en estos casos dificulta que la operación pueda realizarse en el plazo previsto. Al tratarse de una causa de fuerza mayor, el comprador puede desistir del contrato de arras y recuperar el dinero entregado. Pero, si lo prefiere, también puede exigir a los herederos continuar con la operación. Si fallece el comprador, serán sus herederos quienes decidan si desisten y recuperan el dinero o continúan la operación.

Divorcio

Si el inmueble constituye la vivienda habitual de una pareja que se separa, será necesario analizar la sentencia de divorcio para determinar quién tiene derecho a venderla. En cualquier caso, si ambas personas habían firmado las arras, tendrán que cumplir el contrato.

Si el divorcio se produce entre las personas compradoras, pueden darse dos situaciones. Si el dinero invertido en las arras corresponde a una sociedad de gananciales, la responsabilidad y la decisión será de los dos. Si en cambio se rigen por separación de bienes, la responsabilidad será de quien haya firmado el contrato.

Honorarios inmobiliarios

¿Qué ocurre con los honorarios inmobiliarios si finalmente la operación de compraventa no se completa? Depende de la causa.

Si no se formaliza por un motivo de fuerza mayor, el profesional no tendrá derecho a cobrar honorarios a menos que hubiese un acuerdo previo distinto entre las partes, como puede ser el cobro de una parte a la firma de arras, por ejemplo.

Si la venta no se formaliza por incumplimiento del contrato de arras, el profesional sí tendrá derecho a los honorarios pactados, con cargo a quien haya generado el daño, sea la parte compradora o la vendedora.