Carme Trilla es economista y experta inmobiliaria, especialista en políticas de vivienda y actualmente presidenta del Observatori del Habitatge de Barcelona y de la Fundació Hàbitat3. Hemos hablado con ella para analizar la situación actual del alquiler y evaluar cómo está funcionando la limitación de precios que ya se ha puesto en marcha en casi 240 municipios de Cataluña.

Se trata, tal y como nos explica la experta, de una medida paliativa y temporal, pero que deja sin abordar la insuficiencia histórica de vivienda en alquiler en nuestro país. Además, el trasvase de vivienda al alquiler turístico y temporal escapa de esta regulación y afecta negativamente a la oferta disponible. La situación es complicada y las soluciones que se están adoptando por el momento, claramente insuficientes.

Nos lo cuenta en detalle en esta entrevista.

¿Cómo definirías la situación actual del alquiler en comparación con la de las últimas décadas?

La situación del alquiler ahora mismo en ciudades como Barcelona, zonas metropolitanas y algunas zonas turísticas es realmente muy preocupante. Se está produciendo un choque de muy alta demanda de vivienda en nuestro país, sobre todo en estas zonas, que colisiona con una insuficiencia de oferta. Y es una insuficiencia histórica. Somos un país que no está acostumbrado al alquiler y que no tiene un parque de alquiler potente para poder hacer frente a una demanda tan fuerte como la que ha surgido desde los años 2017 y 2018.

Esa colisión se traduce en una inflación fuerte de precios  que preocupa mucho, porque está alejando el alquiler de la capacidad de pago de las familias que buscan ese tipo de vivienda, de quienes buscan una primera vivienda o quienes se quieren emancipar y se encuentran con un mercado muy inflacionario. Y es en este contexto en el que se aplican limitaciones en zonas tensionadas.

¿Cómo funciona esta limitación de los precios del alquiler en zonas tensionadas?

La Ley de Vivienda del 2023 recoge que las comunidades autónomas, a partir también de la propuesta de los municipios, pueden declarar zonas tensas. Se entiende que una zona es tensa cuando el esfuerzo que tienen que realizar los hogares para pagar el alquiler supone más del 30% de sus ingresos. Sobre esta base, se realiza un estudio que compara los ingresos de los hogares en un lugar concreto y los precios del alquiler en esa zona, y si la ratio es superior al 30% se puede declarar como zona tensa. Es lo que se ha hecho ya en Cataluña en casi 240 municipios. Y en estas zonas declaradas tensas, la ley dice que se puede aplicar una regulación en el crecimiento de los alquileres.

¿Cuál ha sido el resultado en estos primeros meses en los que ya se ha implantado la limitación de alquileres en zonas tensas?

Evidentemente, desde que se ha implantado esta limitación, se ha parado el crecimiento de los precios del alquiler. Las medidas varían en función de si el propietario es un gran tenedor o un pequeño tenedor. Para grandes tenedores, los alquileres nuevos no pueden ser superiores al índice de referencia, que es un índice estatal. Para pequeños tenedores, los nuevos alquileres no pueden ser superiores al alquiler que ya había anteriormente.

Ya se notó en el primer trimestre de 2024, en el segundo trimestre hemos visto incluso un cierto descenso en los nuevos contratos y el tercer trimestre ha registrado un dato plano, sin crecimiento.

¿Es adecuada la forma de calcular el índice de referencia? ¿Se corresponde con la realidad?

El índice de referencia se marca estadísticamente y a nivel estatal. Pero el problema de este índice, tal y como ha señalado el Banco de España, es que se basa en los ingresos por alquiler que han incluido los propietarios, personas físicas, en sus declaraciones de la renta. Por tanto, no incluye datos de personas jurídicas y, además, estamos hablando de datos de hace dos años, de las declaraciones de 2022.

En Cataluña tenemos un índice de referencia propio, pero no lo hemos podido aplicar porque la ley nos exige aplicar el estatal. El índice de Cataluña sí que incluye a todos los tenedores, tanto personas físicas como personas jurídicas, y además son datos de ahora mismo, del mercado en el último trimestre. La crítica que se hace desde Cataluña es que se debería poder aplicar este índice y no el estatal, o en todo caso el estatal pero con algún tipo de corrección para que fuera más realista.

¿Más realista supondría poder marcar precios más altos o más bajos?

Más altos. Para una vivienda cualquiera en Barcelona o en L’Hospitalet, por ejemplo, aplicar el índice de referencia estatal supone una diferencia importante a la baja porque se basa en datos de dos años atrás. Es poco realista aplicarlo así en Cataluña. Y es lo que ha conllevado críticas y los comentarios de que hay gente que va a preferir no alquilar y va a haber menos inmuebles en el mercado.

¿Es cierto que hay gente que está prefiriendo no alquilar desde la entrada en vigor de la limitación de los precios?

Este es el gran debate: ver si la regulación de alquileres se traduce en una reducción de la oferta porque se quita el piso del mercado, porque se vende o porque se destina al alquiler de temporada en vez de al alquiler convencional para escapar de la regulación. Estamos estudiando si esto realmente ocurre.

Estos dos trimestres que llevamos de aplicación aquí es aún demasiado poco tiempo para sacar grandes conclusiones. Con lo que sabemos hasta ahora podemos decir que sí, que esto está ocurriendo, pero todavía no tenemos un nivel de datos suficiente para poder decir si va a ser un problema grande. Evidentemente, los propietarios prefieren no tener ese control, pero hay que tener en cuenta que se trata de una medida temporal motivada por los precios tan altos que se han alcanzado.

Porque la contención de rentas se aplica durante tres años, y al cabo de ese tiempo hay que volver a evaluar si la zona sigue siendo tensa o no. La previsión es que dentro de tres años ya no tendría que ser zona tensa, porque si los precios de los alquileres se paran o bajan y los salarios siguen subiendo, la ratio que era excesiva a finales de 2023 seguramente ya no lo sea en 2026 o 2027 cuando se revise. Es importante remarcar que esta limitación es temporal ante ese temor de perder parte del parque del alquiler.

¿Qué otras medidas, además de esta limitación temporal del precio de los alquileres en algunas zonas, se pueden poner en marcha para solucionar el gran desequilibrio entre demanda, oferta, precios y posibilidad de pago de muchas familias, gente joven y personas que acaban de llegar al país?

El control de alquileres no es una medida estructural. El control de alquileres lo que hace es dar un cierto sosiego al mercado, pero no está atacando el fondo del problema, que es la insuficiencia de oferta. En esa colisión entre oferta y demanda, la solución es contar con más oferta. No hay otro remedio: hay que atacar la insuficiencia de oferta. Lo demás son temas paliativos.

Además del control de alquileres también se podrían ofrecer incentivos fiscales o garantías de cobro a los propietarios para que bajasen voluntariamente el precio. Es decir, que no sea solo una obligación, sino que haya una cierta concertación entre el sector público y el sector privado: a cambio de algunas ayudas por parte del sector público, que el privado se vea estimulado a hacer una oferta a precio más bajo que el de mercado. Esa misma concertación también se podría establecer para incrementar la oferta. Es decir, podría propiciar que propietarios que a lo mejor no quieren alquilar o que están alquilando en otras modalidades, a cambio de ayudas públicas, se pasaran al alquiler convencional. Eso serviría para trabajar con la vivienda que ya existe.

Pero es fundamental poder trabajar con nueva oferta, con nuevo producto que ahora no existe. Eso es más a medio y largo plazo, no tan inmediato, pero es necesario. Y también se puede abrir el abanico hacia el acceso a la compra de los jóvenes y otros grupos de población, con ayudas, para descomprimir la gran presión que tenemos sobre el mercado del alquiler.

¿Cómo se puede lograr esta mayor oferta de parque de vivienda para alquiler?

Hay suelo público de reserva para vivienda protegida. Lo que ocurre es que este suelo hay que urbanizarlo, hay que trabajarlo para convertirlo en un suelo donde se pueda construir. Y hemos estado 10 o 12 años sin hacer nada, sin hacer ningún tipo de actuación en la mayoría de las zonas urbanas. Hay que tomar medidas, hay que hacer una política de suelo, también con ayudas públicas o con intervención pública directa. Hay una ley de suelo que está pendiente de aprobación y que permitiría agilizar todos estos trámites. El suelo existe, lo que hay que hacer es activarlo lo antes posible para poder hacer vivienda protegidas, viviendas tasadas y con precios asequibles, con las modalidades que las leyes ya prevén, con precio controlado y sin entrar en el mercado libre.

¿Cómo valoráis la influencia de la vivienda turística en la situación actual del alquiler y qué medidas se pueden aplicar para reducir su impacto?

La oferta de vivienda turística tiene dos consecuencias. Una, que nos detrae producto del mercado de vivienda de uso residencial actual, lo cual es un problema porque, en lugar de sumar, resta. El segundo efecto es que, como los precios son más altos, produce un efecto espejo o efecto renta: al ver que otros están sacando más dinero por un producto en alquiler vacacional que en alquiler convencional, yo no quiero sacar menos. Es un doble efecto negativo.

Son los municipios y las comunidades autónomas los que deben decidir si quieren más o menos vivienda turística, y se tiene que debatir a nivel local, porque en algunas zonas de gran dedicación a la actividad turística quizás esté justificada la existencia de esta modalidad. El debate no puede ser a nivel estatal general, tiene que ser local. En cualquier caso, creo que tanto la vivienda de uso turístico como la vivienda de uso temporal tendrían que tener una licencia de actividad concedida por el ayuntamiento. Eso permitiría regularlas, es decir, saber si quiero más o quiero menos, si las quiero en una zona determinada o no las quiero, o cómo. Por ejemplo, ahora en Barcelona se ha decidido que en los próximos cuatro años no habrá ninguna licencia más de uso turístico. Es una capacidad que tienen que tener los ayuntamientos, decidir qué política quieren.

Y lo mismo con el uso temporal, porque ahora mismo el alquiler temporal está siendo una trampa para saltarse la regulación no solo de la limitación de alquileres sino de la misma LAU que marca que el alquiler tiene que ser renovable a 5 o 7 años, dependiendo del tipo de propietario. Y el alquiler temporal se salta esa medida básica de duración el contrato. Por tanto, también debería tener una licencia de actividad y un control desde los ayuntamientos para determinar la cantidad de viviendas de alquiler temporal. Se ha hablado de un registro de la propiedad en el que conste si se va a dedicar la vivienda a uso turístico o uso temporal para que pueda constar en los portales inmobiliarios, pero para mí eso no es suficiente. No deberías ser tú únicamente quien decida, sino que tendría que ser el ayuntamiento de cada lugar el que decide si quiere o no tener ese tipo de viviendas y en qué cantidad,  y luego hacer una actividad de vigilancia para controlar a las que lo hagan sin esa licencia.

Tras el análisis de la situación, y como experta en políticas de vivienda, ¿eres optimista o pesimista ante el contexto actual?

Yo soy muy pesimista, no somos conscientes de la gravedad del problema. Las administraciones no están siendo suficientemente conscientes de esto; toman nota, hay una preocupación, pero habría que tomar medidas de forma muy rápida, medidas muy contundentes para favorecer la oferta, y no se está haciendo. No estamos siendo conscientes de los datos estadísticos de población que llega, del crecimiento del número de hogares y de la enorme presión de demanda que estamos teniendo. Soy pesimista en este sentido de falta de respuesta rápida y contundente frente a una realidad que va a ir creciendo aún más año tras año.