El Banco de España considera que, pese al encarecimiento del crédito, el precio de la vivienda continuará mostrando una resistencia a la baja mayor que las variables de cantidades del mercado residencial (como las compraventas o los visados), debido a la escasez de obra nueva, los altos costes de los materiales de construcción y la favorable situación patrimonial de los distintos agentes de este mercado.

Así se desprende del informe ‘El desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda, y su relación con los precios’, publicado este martes por el Banco de España, en el que se advierte de que el actual episodio inflacionista y el consiguiente endurecimiento de la política monetaria y, por ende, de las condiciones de financiación están afectando negativamente al dinamismo del mercado de la vivienda.

Según indica el organismo, el impacto mediano, tanto sobre las variables de cantidades (visados de obra nueva y compraventas) como sobre los precios, de un aumento del tipo hipotecario de 100 puntos básicos (pb) –magnitud similar al incremento observado entre finales de 2021 y finales de 2022– es negativo y estadísticamente significativo.

Por ejemplo, transcurridos ocho trimestres, el impacto mediano sobre los visados de obra nueva y las compraventas de vivienda sería, respectivamente, de casi el 11% y algo más del 3%, respectivamente. En cambio, es de una magnitud inferior en el caso de los precios (algo menos del 2% al cabo de dos años).

De cara a los próximos años, el Banco de España advierte de que la evolución de la relación entre la oferta y la demanda de vivienda estará sometida, especialmente, al comportamiento de los flujos migratorios netos. De cumplirse las proyecciones del Instituto Nacional de Estadística (INE), que contemplan un aumento significativo del número de hogares hasta 2024, cabe esperar una prolongación del tensionamiento en algunos mercados locales. Ese volumen de viviendas terminadas sería insuficiente para la formación esperada de hogares.

Desde el punto de vista de la política económica, dado el desajuste mencionado entre la oferta y la demanda de vivienda, es la conveniencia de revisar los procedimientos de gestión del suelo urbanizable para que la producción de viviendas pueda responder con más agilidad a las necesidades existentes.

Desajuste entre oferta y demanda: presión sobre los precios

De acuerdo con el informe, la demanda de vivienda en propiedad se ha recuperado tras el impacto de la pandemia, con mayor intensidad que la oferta, más rígida a corto plazo, lo que se ha traducido en un cierto desajuste entre ambas y en presiones alcistas sobre los precios.

Las perturbaciones económicas sufridas en los últimos tres años han afectado intensamente a varios de los determinantes de la oferta y la demanda de vivienda. A escala regional también se observa en los últimos años, de forma generalizada, una menor suficiencia de la oferta para atender la demanda. Los precios de la vivienda en propiedad han subido más en aquellas regiones que han acusado una mayor escasez relativa de su oferta.

La oferta de vivienda nueva sigue estando en cifras relativamente reducidas, condicionada, además, por el fuerte encarecimiento de los materiales de construcción y los problemas de disponibilidad, y la creciente escasez de mano de obra. A su vez, la escasez relativa de la oferta de obra nueva ha provocado cierto desplazamiento de la demanda hacia la modalidad de segunda mano, lo que ha ejercido una presión sobre sus precios.

Por su parte, la oferta de viviendas usadas se vio impulsada durante la pandemia por el aumento de las entradas en el mercado de las viviendas heredadas, aunque la importancia cuantitativa de este elemento es notablemente menor que la de los condicionantes descritos sobre la oferta de vivienda nueva. Además, dicha evolución se ha visto contrarrestada por la recuperación del turismo –nacional y extranjero–, que ha propiciado que, en algunos mercados locales, una parte de la oferta de vivienda se haya destinado a fines vacacionales.

En concreto, desde el verano de 2021 se ha producido una aceleración de la ganancia de peso de la vivienda turística en el parque total de viviendas.

Como consecuencia de esta evolución de la oferta y la demanda, se ha observado, tras la pandemia, un cierto desajuste entre ambas, que tiende a ser más acusado en las áreas geográficas más pobladas. De hecho, en 2022 se registraron el mayor aumento, en términos nominales, del precio de la vivienda desde 2007 y la menor suficiencia de la oferta para satisfacer la demanda.

Perfil del comprador

Según el Banco de España, la recuperación de la demanda recayó, inicialmente, en el componente nacional de la demanda y, más tarde, en el extranjero. En 2022 las compraventas extranjeras superaron en un 40% su cifra de 2019.

De su lado, los compradores nacionales tendieron a ser, de acuerdo con sus características socioeconómicas, hogares de renta elevada, mediana edad (entre 30 y 49 años) y niveles superiores de estudios.