La Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) estima para 2021 precios estables en vivienda usada y crecimiento significativo en la obra nueva, según se desprende del ‘XIV Observatorio de la Valoración’, que presenta la entidad junto con la colaboración de la profesora y responsable del Departamento de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante, Paloma Taltavull, y un grupo de panelistas.

En concreto, de acuerdo con el informe, se espera que los precios de la vivienda usada reboten durante este segundo trimestre y crezcan durante el tercero en tasas inferiores al 3%, similares a las previas a la pandemia. Hacia el final del año 2021, los precios volverían a congelarse o estabilizarse, con tasas de crecimiento cercanas al 0%.

En el caso de las viviendas nuevas, estima que los precios crecerían de forma cada vez más rápida, alcanzando tasas de crecimiento del 5% a finales del año 2021, para después revertir a tasas menores.

Demanda de viviendas de mayor tamaño

Los expertos confirman haber detectado un cambio de preferencia en la demanda hacia viviendas de mayor tamaño, una tendencia que quedaría reflejada en las últimas estadísticas oficiales que señalan que en 2020 la superficie media transferida ha sido de 100,85 metros cuadrados, con un incremento del 2,19% con respecto a 2019 (98,69 metros).

Se indica también que el producto residencial tasado en el tramo de superficie entre 100 y 150 metros, en tipología plurifamiliar y principalmente en tipología unifamiliar, ha registrado un aumento en volumen y, en menor intensidad, en superficie media.

Además, también se detecta un movimiento de la demanda hacia zonas periféricas en las ciudades principales, causado por la menor necesidad de desplazamiento hacia los centros de trabajo y una búsqueda de espacios verdes y zonas de recreo.

Los precios de alquiler tenderán a subir

En el informe se señala que los precios de alquiler han experimentado una corrección “drástica y continuada” hasta bien entrado el año 2021 (con caídas anuales del 11% en Madrid y más del 14% en Barcelona), como consecuencia de un descenso sustancial en la demanda y de las medidas para limitar la pandemia, que habrían conseguido eliminar la tensión existente en los mercados y reducir o eliminar las ‘zonas de tensión de precios’ que se generaron antes de la pandemia.

En este sentido, los expertos creen que se ha producido un cierto reequilibrio en beneficio del arrendatario, si bien esta situación podría ser sólo temporal, pues está muy ligada al trasvase de viviendas turísticas hacia el alquiler de largo plazo.

Por eso, en varios casos indican los expertos que, junto a la caída de la demanda y la reducción de la movilidad, también ha sido un factor determinante para el ajuste a la baja la práctica desaparición del alquiler de vivienda turística, que impulsaba al alza las rentas de alquiler antes de la pandemia, con especial intensidad en algunas zonas prime.

Al ser consultados por sus expectativas del precio de alquiler durante este 2021, algo más del 40% de los profesionales se muestra a favor de un ligero incremento de los alquileres, condicionado a la vuelta de la actividad turística nacional e internacional y ligado a la recuperación de la movilidad y a la consolidación de la demanda de alquiler por parte de los segmentos de población que no pueden acceder a la compra.

Por su parte, en torno al 25% de los panelistas apuestan por una estabilidad de los precios de alquiler durante el 2021 y el 30% restante, en cambio, espera aún correcciones en los precios de alquiler, especialmente en las ciudades donde subieron con fuerza entre 2015 y 2020, aunque mencionan posibilidades de estabilización hacia final de año.

Picos de transacciones por inversión

Tras el drástico descenso del número de transacciones sufrido durante el segundo trimestre de 2020 (unas 79.000 entre nuevas y usadas), el tercer y cuarto trimestre han presentado sendos picos de intercambios (130.000 y 160.000, respectivamente), prácticamente equivalentes a los niveles de compraventas de años anteriores.

Para la autora del informe, este volumen de transacciones estaría fundamentado en la inversión, por parte de hogares con buena solvencia, de sus ahorros previos, un diagnóstico que apoya el 61% de los panelistas internos y el 100% de los externos, considerando que la recuperación de las transacciones en la parte final de 2020 es transitoria, puesto que está desacoplada de los fundamentos de la economía.

Aunque el acceso a la primera vivienda siga siendo la principal motivación de adquisición, la precariedad laboral de la mayoría de jóvenes, agudizada por la pandemia, ha convertido en protagonista a una demanda caracterizada por la compra por reposición, para cambiar la actual vivienda por otra de mejores condiciones, o por la compra para inversión.

La mayor parte de los panelistas (61% de los internos y 83% de los externos) consideran que el volumen de transacciones no disminuirá en 2021, sino que se mantendrá gracias a la tendencia de recuperación y estará muy ligado a los ritmos de evolución de la economía y el empleo.