Después de varios meses de inestabilidad política es de esperar que el nuevo gobierno se ponga a trabajar rápidamente para solucionar muchos temas que urgen a la sociedad española. Como no puede ser de otra manera, la vivienda debería ser uno de los principales temas a tratar.
Existe la percepción entre amplias capas de la sociedad, como han venido confirmando los últimos estudios que hemos elaborado en Fotocasa, de que nos aproximamos a una nueva burbuja inmobiliaria. Si bien es cierto que desde el sector no compartimos este diagnóstico, que precisa de más signos que las significativas subidas de precios de los últimos años, esa opinión demuestra una preocupación generalizada respecto a la evolución reciente y las perspectivas futuras de esta cuestión tan vital para el día a día de la ciudadanía.
El alquiler, el gran reto en materia de vivienda
El nuevo gobierno tendrá que intentar solucionar los problemas relacionados con el alquiler. Es, sin lugar a duda, el mayor reto actual en materia de vivienda y tiene su origen en el creciente desequilibrio entre el alto volumen de demanda y la reducida oferta de inmuebles en arrendamiento. El resultado son precios cada vez más altos, principalmente en las grandes ciudades, en un contexto general de salarios casi congelados.
Para confirmar este análisis basta un único dato: hasta un 75% de los particulares que han alquilado o intentado alquilar como inquilinos una vivienda en los últimos doce meses señalan el precio como el principal problema que se han encontrado en el camino, según el último informe “Experiencia en alquiler en 2019” que publicó Fotocasa el pasado mes de diciembre.
La respuesta a esta situación pasa por incrementar la oferta de vivienda en alquiler para lograr que, de ese modo, los precios empiecen a corregirse. La gran pregunta es ¿cómo lograr que haya más inmuebles disponibles para su arrendamiento? Y no tiene una única respuesta.
Por un lado, es necesaria una apuesta firme y a largo plazo por la creación de un gran parque público de vivienda en alquiler, para cuya puesta en marcha hace falta tiempo y recursos. Se trata de una cuestión que prácticamente todos los partidos políticos han recogido en sus programas electorales. En este sentido, la búsqueda de sinergias con el sector privado debería ser una opción preferente para crear un parque público de vivienda en alquiler que respondiera a las necesidades habitacionales existentes.
Pero ese proyecto, como se ha dicho, lleva tiempo. Y es necesario actuar también de forma inmediata sobre la vivienda ya existente que está en manos privadas y que no sale al mercado del alquiler. Para incentivar a estos propietarios, el nuevo gobierno puede apoyarse en herramientas fiscales (desgravaciones para esos ingresos, al menos cuando los inquilinos sean menores de 35 años; con reducciones en impuestos municipales como el IBI; etc.) y proporcionando respaldo y seguridad ante situaciones de impagos o posibles daños en los inmuebles.
Cómo hacer frente al problema del alquiler
El nuevo gobierno ya ha anunciado que una de las acciones que llevarán a cabo respecto al alquiler es la limitación de los precios. Urge empezar a tomar medidas para mitigar la sensación creciente de la llegada de una nueva burbuja y facilitar a las personas el acceso a la vivienda.
Pero, además de intentar limitar los precios de los alquileres, que esto en algunos casos puede llevar a que propietarios decidan no poner su vivienda en régimen de alquiler, hay otra problemática importante: la escasa oferta de vivienda en alquiler. Y son dos las vías de trabajo en las que es necesario trabajar en paralelo:
Vivienda pública de alquiler
España cuenta con un parque público de vivienda en alquiler muy por debajo de la media europea. Se hace necesario una apuesta a largo plazo para que las administraciones dispongan de sus propios inmuebles y los gestionen a precios asequibles, una actuación que actuaría de freno cuando el precio de la oferta privada sufra tendencias alcistas. Es, obviamente, una medida costosa que requeriría de la cooperación de iniciativa pública y privada, pero que sentaría unas bases sólidas en el mercado de arrendamiento para asegurar el acceso a la vivienda y que garantizaría a las administraciones una herramienta permanente para enfriar el mercado cuando fuese necesario. Si este proceso precisa liberar suelo para nuevos desarrollos urbanísticos, habrá de hacerse tratando de evitar los errores del pasado.
Incentivos al arrendamiento
Un plan público como el mencionado lleva tiempo y precisa recursos, por eso es imprescindible complementarlo con más oferta privada. Y en esta cuestión se puede trabajar aportando la seguridad que ahora mismo los propietarios no tienen cuando se plantean alquilar sus inmuebles. Situaciones como el impago de la renta y seguros sobre el estado de la vivienda pueden ser cubiertas, al menos parcialmente, por la iniciativa pública. Otro incentivo pueden ser las ventajas fiscales de las rentas que provengan del alquiler cuando, por ejemplo, el inquilino sea menor de 35 años, ya que este es el segmento de edad que, como hemos dicho, más dificultades tiene para acceder a una vivienda.
Mercado residencial sostenible
Aunque la apuesta necesaria y urgente es por el alquiler, la vivienda en propiedad también tiene sus propios retos que merecen ser atendidos. En primer lugar, porque sigue siendo la opción preferida por los españoles a la hora de buscar casa. Pero también por la importancia económica del sector de la construcción, ya sea en obra nueva o en rehabilitación de vivienda usada después de una compraventa.
Aunque los objetivos de transparencia y protección del cliente de la nueva Ley Hipotecaria sean muy loables, su entrada en vigor el pasado verano ha supuesto un freno para la actividad de compraventa. Por eso es necesario recuperar el impulso cuanto antes mediante iniciativas públicas y, en este sentido y ante la demanda creciente de obra nueva en propiedad, se hace necesario desde las administraciones públicas apostar por la liberalización de suelos.
Para evitar errores del pasado, la liberalización de suelo (que también es necesaria con la finalidad de destinarlos a viviendas de alquiler) ha de hacerse con prudencia y con la adecuada evaluación de cada caso.
Y es que, si hablamos de retos, no podemos obviar el mayor reto al que se enfrenta el planeta que es la emergencia climática, una cuestión sobre la que el mercado inmobiliario también tiene mucho que decir. El próximo año 2020 es la fecha marcada por la Unión Europea para que las viviendas de nueva construcción comiencen a tener un consumo de energía casi nulo. Ya se destinen estas viviendas a alquiler o a compraventa, el sector necesitará del respaldo de las administraciones para los cambios que se avecinan.
En definitiva, solucionar las necesidades residenciales de alquiler, aportar estabilidad al mercado de compraventa para que recupere vigor y apostar por la sostenibilidad en la nueva construcción y en la rehabilitación son los tres grandes retos ineludibles para el gobierno en materia de vivienda. La parálisis de los últimos años ha provocado que los problemas se acumulen y es necesario empezar a resolverlos.
