La venta de viviendas en nuda propiedad está experimentando un crecimiento sin precedentes
en nuestro país.
En 2017 aumentó un 150%, y en el primer trimestre de 2018 el ritmo ha subido hasta un 300%, según datos proporcionados por Eduardo Molet, fundador de Red Expertos Inmobiliarios y del Instituto de Formación Inmobiliaria (IFEM).
Esta fórmula permite vender la vivienda, recibir el dinero y seguir residiendo en ella de por vida, literalmente. Para el comprador supone adquirir una propiedad por debajo del precio de mercado. “Se trata de una opción que no deja de ganar adeptos”, indica Molet.
¿Qué es la venta en nuda propiedad?
El propietario de una vivienda posee tanto de la nuda propiedad como del usufructo vitalicio,
pero estos dos conceptos pueden venderse por separado. Es decir: se puede vender el
inmueble pero poder seguir viviendo en él, porque “el comprador no adquiere el pleno dominio
de la vivienda hasta el fallecimiento del usufructuario, y el usufructo solo se extingue cuando este fallece”, indica Eduardo Molet.
Perfil del vendedor
El perfil del vendedor de vivienda en nuda propiedad suele ser el de personas de entre 75 y 80 años de edad, tanto con como sin herederos. Es una buena fórmula para aumentar su liquidez y poder vivir más cómodamente, bien para disfrutar del tiempo libre o bien para costearse la asistencia que puedan necesitar sin tener que recurrir a la ayuda de otros familiares.
“Muchas personas de esas edades se encuentran con una pensión de jubilación escasa y, al mismo tiempo, con un activo inmobiliario interesante. Con esta opción pueden mejorar su
calidad de vida sin renunciar a acabar sus días en la casa en que la han vivido la mayor parte
de su vida”, aclara el economista y experto inmobiliario Gonzalo Bernardos.
Ventajas para ambas partes
La principal ventaja para la parte vendedora es la posibilidad de recibir al instante y de una sola vez una buena cantidad de dinero sin dejar de seguir viviendo en su casa. Para el comprador, este tipo de adquisición supone un precio por debajo del precio de mercado, por lo que se convierte en una buena inversión a medio o largo plazo: “con la evolución alcista de los precios, cuando el usufructo finalice tendrá una propiedad que se habrá revalorizado convenientemente”, indica Eduardo Molet.
“Es una transacción ventajosa para ambas partes, siempre y cuando se equilibren los intereses
de la parte vendedora y la parte compradora. El peligro es que alguna de las dos partes no esté bien informada del funcionamiento o de los precios que deben acordarse”, añade Gonzalo Bernardos.
Escritura ante notario y máximas garantías
“La compraventa debe realizarse mediante escritura ante notario e inscribirse en el registro de la propiedad”, indica Asunción Santos, responsable del departamento de derecho civil inmobiliario de Legalitas. “Los precios y condiciones, acordados previamente, se rigen por la voluntad de las partes.
El usufructo debe valorarse en función de la edad de las personas vendedoras: a mayor edad de las personas usufructuarias, menor será la duración prevista del usufructo y, por tanto, mayor será el precio que obtengan por la nuda propiedad”, indica la abogada. Hay que tener en cuenta, además, que el precio pactado no esté por debajo del precio fiscal del inmueble, para evitar problemas con Hacienda.
“Sería interesante que este tipo de valoraciones estuviesen reguladas, sobre todo pensando en que no se le pueda tomar el pelo a las personas mayores que venden según está modalidad”, opina el economista Gonzalo Bernardos.
Usufructo sucesivo
En el caso de que exista más de un propietario de la vivienda, como en el ejemplo frecuente de
matrimonios mayores, lo más habitual es establecer un usufructo sucesivo: “Aunque fallezca
uno de ellos, el usufructo continua para el otro, solo finaliza realmente cuando fallece el último”, indica Asunción Santos. “Es muy importante que este punto quede muy claro en el acuerdo que se firme”.
El usufructo, además, implica que la vivienda está a total disposición de los usufructuarios, tanto si quieren residir en ella como si optan por alquilarla, “pero teniendo en cuenta que los contratos establecidos por el usufructuario con los inquilinos finalizarían en el momento en que él fallezca, cuando el comprador pasa a ser pleno propietario”.
¿Quién se hace cargo de los gastos?
Otra de las ventajas para la parte vendedora es que, una vez formalizada la venta, el usufructuario pasa a pagar solamente los pagos correspondientes a los suministros de la vivienda (agua, gas, electricidad, etc.). La parte inversora debe hacerse cargo desde el momento de la compra de los gastos del Impuesto de Bienes Inmuebles o las derramas extraordinarias del edificio.
No hay marcha atrás
La venta de una vivienda en nuda propiedad es una transacción definitiva, sin posibilidad de
fácil recuperación por parte de los propios vendedores o de sus herederos. Es una de las diferencias más importantes con las hipotecas inversas, un producto financiero pensado
también para personas mayores con inmuebles en propiedad pero con características muy
diferentes: “En este caso, los propietarios reciben una cantidad mensual del banco con la que
completan sus pensiones, pero sin perder la propiedad del inmueble.
Cuando fallecen, si los herederos quieren conservar la vivienda, deben devolver al banco ese dinero anteriormente abonado”, explica la abogada Santos.
De lo que no cabe duda es que la demanda de opciones para poder disfrutar del valor de los
inmuebles durante los últimos años de vida es una tendencia creciente. Habrá que ver qué
efecto puede tener en el conjunto del mercado inmobiliario.
