En el Congreso Inmobiliario organizado por el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Bizkaia, Roberto Fernández, director comercial KAM de Fotocasa, abordó la situación actual del mercado de la vivienda en España, destacando un marcado desequilibrio entre oferta y demanda.

Según los últimos datos, el precio de la vivienda en España ha experimentado una subida interanual del 8-9% en el tercer trimestre de 2024, alcanzando máximos históricos. El mercado de alquiler refleja una tendencia aún más preocupante, con un incremento interanual del 14% en noviembre, la variación más alta en seis años.

El aumento de los precios tiene su raíz en la falta de oferta suficiente para satisfacer la creciente demanda. En España, se crean 300.000 hogares al año, pero solo se construyen unas 100.000 viviendas, lejos de las cifras de la época de la burbuja inmobiliaria, cuando se producían 600.000 unidades anuales. A esta situación se suman factores como la burocracia excesiva, el encarecimiento de materiales, la falta de suelo disponible y la escasez de mano de obra. Además, el contexto económico, con previsiones favorables, flujos migratorios crecientes y un repunte en la inversión, incrementa la presión sobre los precios, situando la accesibilidad en niveles mínimos. Fernández señaló que para equilibrar la oferta y la demanda, harían falta 2,5 millones de viviendas adicionales.

Medidas gubernamentales: ¿solución o agravante?

El gobierno ha promovido medidas como la declaración de zonas de mercado tensionado (ZMRT), avales para jóvenes y familias con menores, y el bono alquiler joven. Sin embargo, Fernández considera que estas actuaciones no atacan el núcleo del problema: la insuficiente oferta de vivienda. Según el director comercial de Fotocasa, estas políticas incentivan la demanda, pero no contribuyen a aumentar la disponibilidad de viviendas, lo que perpetúa la presión sobre los precios.

Por ejemplo, la declaración de ZMRT ha generado incertidumbre en el mercado, desincentivando a los propietarios a mantener sus viviendas en alquiler residencial. Esto ha reducido la oferta de alquiler en un 25%, el nivel más bajo del siglo XXI. Asimismo, medidas como el bono alquiler joven presentan limitaciones, ya que en comunidades como Euskadi no cubren los alquileres promedio de 1.200 euros. Fernández anticipa que, en 2025, la prevista bajada de tipos de interés podría aumentar aún más la demanda, dificultando el acceso a la vivienda para muchos ciudadanos.

El auge del alquiler por habitaciones: respuesta a un mercado tensionado

Una de las consecuencias directas de las restricciones legislativas ha sido el auge del alquiler por habitaciones, que ha crecido un 37% en el último año. Este modelo de arrendamiento ha ganado popularidad porque no está sujeto a las limitaciones de la Ley de Vivienda, como el tope del 3% en la actualización de rentas. Además, permite a los propietarios obtener una rentabilidad del 9,5%, frente al 6,4% que ofrece el alquiler de viviendas completas.

Fernández explicó que el perfil de los arrendadores que optan por este modelo busca maximizar beneficios y evitar las injerencias legales. Este cambio ha provocado un trasvase de propiedades del alquiler de larga duración hacia modalidades como el alquiler turístico, de temporada y por habitaciones, desestructurando el mercado. Mientras tanto, los inquilinos que recurren a esta modalidad suelen ser jóvenes, estudiantes o personas con ingresos limitados, que no pueden acceder a alquileres tradicionales. En este contexto, Fernández advirtió que las tensiones entre oferta y demanda seguirán siendo el principal reto del mercado en los próximos años.