A menudo, a los agentes inmobiliarios les pueden surgir dudas acerca de cuándo es posible aceptar una operación inmobiliaria con dinero en efectivo. Esto es así, en parte, por la mala prensa que tiene en la sociedad el dinero en metálico, que casi siempre se relaciona con dinero negro o dinero ilícito.

Sin embargo, la realidad es que sí se pueden realizar este tipo de operaciones, siempre que cumplan unos requisitos, tal y como explicó Pepe Piñar, abogado especializado en Inmobiliaria, la jornada del Fotocasa Pro Academy Day de Málaga.

En su charla “Gestión de las operaciones en efectivo y responsabilidad del agente”, que impartió ante decenas de profesionales del sector inmobiliario, aclaró cuáles son estas operaciones y en qué ocasiones podemos admitir dinero en efectivo en el marco de una operación inmobiliaria sin salirnos del sistema legal.

¿Es ilegal el “dinero B” en operaciones inmobiliarias?

Para empezar, Piñar define exactamente de qué hablamos cuando nos referimos a dinero en efectivo. Y es que, a menudo relacionamos el dinero en metálico con la ilegalidad, porque lo vinculamos al dinero negro o una “contabilidad B”.

Sin embargo, esto no es exactamente así. Para que el dinero sea considerado ilegal, debe ser fruto de negocios ilegales, es decir, al margen de la ley. En este sentido, cualquier ganancia en metálico que provenga de una operación que se encuentra dentro del marco legal no puede considerarse, en ningún caso, ilegal.

De hecho, podemos encontrar dinero proveniente de actividades ilegales que esté perfectamente declarado a Hacienda; en este caso, hablamos de blanqueo de capitales. Ese dinero, aunque declarado, seguiría siendo ilegal. Por otro lado, sostiene Piñar, no todo el dinero que circula por transferencias bancarias puede ser considerado legal, puesto que puede provenir también de negocios ilegales.

Por tanto, la conclusión que extrae Piñar es la siguiente: no todo el dinero en efectivo es ilegal; deberá tenerse en cuenta cómo se ha conseguido ese dinero y si proviene de actividades que se encuentran dentro del marco de la ley. Para una mayor seguridad del agente inmobiliario, es posible pedir al cliente que rellene una declaración responsable, mediante la cual acredita que el dinero en efectivo que presenta es legal.

Limitaciones de las operaciones con metálico

El dinero en efectivo, dice Piñar, es “perfectamente válido para comprar bienes inmuebles con las especialidades y limitaciones legales”. Es decir que, a pesar de su legalidad, en la práctica existen ciertas limitaciones que pueden impedirnos, a priori, realizar una operación con dinero en efectivo. Pepe Piñar destaca las siguientes:

1. Por un lado, la actividad notarial. Es bastante frecuente que en la Notaría nos pidan justificación, primero, del origen de los fondos y, segundo, de los medios de pago.
2. Por otro lado, el Registro, que puede que se niegue a inscribir nuestra compraventa si no existe dicho justificante.
3. Y, por último, los bancos, que se muestran recelosos de aceptar dinero en metálico.

Sentado esto, Piñar pasa a realizar una serie de aclaraciones. La más importante es que, según el Artículo 177 del Reglamento Notarial, si la operación se da entre dos personas físicas (es decir, entre particulares) no es necesario justificar los medios de pago. En este caso, bastaría solo con la manifestación ante notario, por parte de vendedor y comprador, de que se han recibido y entregado, respectivamente, los montos pertinentes. Eso sí, dicha manifestación debe incluir de forma obligatoria a través de qué bancos se ha realizado la operación, la fecha de la misma y el importe exacto.

¿Qué empresas están obligadas a diseñar un plan de prevención de blanqueo de capitales y financiación del terrorismo?

Según la ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención de blanqueo de capitales y financiación del terrorismo, los agentes inmobiliarios deben informar (sin excepción) al SEPBLAC (Servicio ejecutivo de la comisión de prevención de blanqueo de capitales e infracciones monetarias) sobre si existe alguna sospecha de blanqueo de capitales y financiación del terrorismo en cualquier operación que se realice, ya sea a través de dinero en efectivo o mediante transferencia.

Por otro lado, las agencias inmobiliarias que tengan más de 10 trabajadores y/o que facturen más de 2 millones de euros al año están obligadas a diseñar un plan de prevención de blanqueo de capitales y financiación del terrorismo. Este plan debe incluir, entre otros elementos, lo siguiente:

• Aprobación de la política interna del proyecto.
• Realización de un manual de procedimientos.
• Designar a un representante ante el SEPBLAC.
• Cumplir con una auditoría externa (acreditada por el SEPBLAC).
• Dar la formación pertinente a los trabajadores de la empresa.

¿Cuáles son los límites para pagar en efectivo?

Las operaciones inmobiliarias con efectivo no tienen por qué ser sospechosas, sostiene Piñar, puesto que la ley dispone ciertos límites para este tipo de operaciones:

1. Entre particulares, las operaciones con dinero en efectivo requerirán solo de una manifestación ante notario y, en el caso de operaciones inmobiliarias, el límite es de 99.999€.

2. Si alguna de las partes de la operación es un empresario profesional, el límite deberá establecerse en 999 €.

3. Si una de las partes de la operación es un particular sin domicilio fiscal en España, el límite será de 9.999 €, y prevalece este caso sobre la posibilidad de que la otra parte sea un empresario profesional.

4. Los particulares pueden mover dinero en efectivo por todo el territorio español. No existe reglamento legal que prohíba esta actividad, aunque la persona física deberá atenerse a lo siguiente:

• Si la cantidad supera los 99.999 €, la persona física deberá notificar a Hacienda su movimiento a través del modelo S1.
• Si se entra o sale de los límites nacionales, el límite para no realizar la declaración mediante el modelo S1 es de 9.999 €.

Ahora bien, ¿el agente inmobiliario se considera parte del proceso? La respuesta es no, puesto que se trata de un servicio.

Obligaciones de un agente inmobiliario en caso de operaciones en efectivo

Pepe Piñar extrae una serie de conclusiones que sirven para orientar al agente inmobiliario ante una operación inmobiliaria con dinero en efectivo. Las conclusiones son las siguientes:

• Si la operación inmobiliaria en efectivo es entre particulares, el límite es de 99.999 € y deberán comunicarlo mediante manifestación notarial.
• Únicamente será necesaria la manifestación ante notario de la entrega-recepción del monto, y deberá indicarse la fecha de la transacción, los bancos que intervienen y el monto exacto.
• Si la agencia inmobiliaria no tiene más de 10 trabajadores y/o no factura más de 2 millones de € al año, el agente inmobiliario no está obligado a diseñar un plan de prevención de blanqueo de capitales y prevención del terrorismo. Sí que está obligado a notificar una operación sospechosa.
• Para ello, el agente inmobiliario debe poseer un conocimiento somero de sus clientes (situación laboral, operaciones recientes, etc.).

¿Cuáles son las penalizaciones por no cumplir la ley?

La ley contempla diversas sanciones si el agente inmobiliario no cumple las disposiciones anteriormente señaladas. En algunos casos, las multas pueden ser muy altas, por lo que es necesario observar bien cada operación.

• Para infracciones leves: multas de hasta 60.000 €
• Para infracciones graves: multas de entre 60.000 a 150.000 €
• Para infracciones muy graves: multas de entre 150.000 a 1.500.000 €

Y en el caso de particulares, las sanciones estipuladas son:

• Si es persona jurídica o profesional que hace pagos superando límites: multa del 25% del importe abonado en efectivo.
• Traslado de más de 99.999 € sin notificación oficial: desde 600 euros al doble del valor efectivo incautado, más las posibles sanciones penales en caso de que se demuestre la ilegalidad del dinero.

Proceso del agente inmobiliario ante una operación sospechosa

Ya hemos visto que no todas las operaciones inmobiliarias en efectivo son sospechosas. Sin embargo, si el agente inmobiliario cree que tiene suficiente fundamento, deberá notificar la operación al SEPBLAC con el formulario F 19-1, a través de dos vías:

1. Vía telemática, en el Registro electrónico de la Oficina Virtual del Banco de España.
2. Vía presencial, directamente en las oficinas del SEPBLAC (C/ Alcalá 8, 28014 Madrid). Esta vía será totalmente excepcional.

Los agentes inmobiliarios no son los únicos que deben notificar la operación: la Notaría deberá notificarla al OPC (Órgano centralizado de Prevención de blanqueo de capitales), y la entidad bancaria, al SEPBLAC. En cualquier caso, la notificación no será revelada a terceros, ni tampoco podrá el agente inmobiliario revelar que ha realizado la notificación.

¿Puede el agente inmobiliario cobrar en efectivo sus honorarios?

Ante una operación inmobiliaria en efectivo, es habitual que el agente inmobiliario se pregunte si puede cobrar sus honorarios en efectivo y cómo hacerlo. Según la ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, el agente inmobiliario no puede cobrar en efectivo porque se trata de un profesional.