Con las últimas modificaciones realizadas y las que se prevén que ocurran en un futuro próximo, la intervención pública de los alquileres será total. ¿Es bueno? ¿Es malo?
Son preguntas de difícil contestación y sus respuestas tienen un alto componente político. Así, desde una ideología liberal no sería deseable tal nivel de intervencionismo estatal en materia de alquileres, porque una libre economía de mercado debería bastar por sí sola para regular esta materia, sobre todo en los alquileres entre particulares.
En cambio, desde políticas sociales y de izquierdas, la intervención se hace necesaria para paliar lo que no consigue actualmente la iniciativa privada para controlar los altos precios de los alquileres. La pregunta que nos surge es ¿qué es lo mejor?
La respuesta es complicada porque ambas ideologías tienen puntos de razón, sobre todo en estos momentos donde la oferta pública de viviendas para el arrendamiento es escasa y el intervencionismo en el sector privado puede ser necesario para paliar esta carencia. El problema es que la necesidad de esta intervención pública puede llevar a que los poderes públicos tengan la tentación de un control total sobre todos los alquileres, haciendo desaparecer la iniciativa privada en esta materia, lo que nos puede llevar a concepciones totalitarias.
No conviene olvidar que se debe diferenciar y no mezclar en un mismo plano lo que son alquileres públicos, cuando los arrendadores son entes públicos, de los alquileres privados entre particulares. Podría entenderse esa intervención totalitaria en arrendamientos públicos, pero no tanto en los privados, donde la iniciativa privada, lo que es oferta y demanda, debería tener una preponderancia mayor.
Una muestra de ese intervencionismo en materia de alquileres que se podría calificar de cuasitotalitario, se refleja en la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, que en materia de viviendas es altamente intervencionista y proteccionista, y cuya guinda podría culminar con la pretendida intervención de la fijación de los precios de los alquileres que aparece recogida en los programas electorales de algunos partidos políticos y que se está propagando por algunos países de Europa.
Un reflejo de lo que hablamos se muestra en que, con la legislación actual, en algunos casos los propietarios no pueden ni incluso elegir libremente a sus inquilinos. Estos vienen impuestos por la ley. Por ejemplo, en caso de fallecimiento de los inquilinos, la ley impone a los arrendadores a las personas que pueden seguir ocupando las viviendas, que suelen ser parientes de los fallecidos. El problema que esto plantea es que a lo mejor esos parientes son insolventes, y a través de una disposición legal se hace aumentar el riesgo del incumplimiento considerablemente para los arrendadores.
También ocurriría en los supuestos de abandonos, separación, divorcio o nulidad de los arrendatarios, en los que una disposición legal puede atribuir el uso de las viviendas arrendadas a sus cónyuges o parejas, que también a lo mejor no eran los más solventes, aumentando el riesgo del incumplimiento para los arrendadores.
Otras manifestaciones del intervencionismo también se muestran en las fianzas que se pueden exigir a los inquilinos que no pueden superar el importe de una sola mensualidad de renta, en las limitaciones de las garantías que se pueden solicitar a los inquilinos que no pueden superar los dos meses de renta. En las actualizaciones interanuales de las rentas que tampoco pueden ser fijadas libremente por las partes, porque en ningún caso pueden superar el IPC, o por último otra manifestación del intervencionismo se muestra en el tiempo de duración de los contratos, que tampoco puede ser fijado libremente por las partes contratantes.
Lo deseable sería que hubiera un gran parque de viviendas públicas para abastecer socialmente a las personas más necesitadas y desprotegidas de nuestra sociedad en el que se podría entender este excesivo intervencionismo de las Administraciones Públicas, con el fin de que en los arrendamientos privados se diera más preponderancia a la iniciativa privada para regular sus relaciones, con un intervencionismo mucho más moderado regulando sólo cuestiones de orden público, como ocurre actualmente en los arrendamientos para usos distintos a vivienda.
José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler y abogado especializado en arrendamiento.
