La compraventa de inmuebles por parte de extranjeros es un motor en la economía española. Sin embargo, como profesional, sabrás que son un tipo de cliente que plantea dudas concretas: condiciones especiales, qué impuestos deben pagar, qué sucede con la residencia, cómo hay que declarar viviendas fuera, la retención del 3% para no residentes, etc.
Este artículo te aclrará TODAS estas dudas y algunas más acerca de los requisitos legales y fiscales para compradores y vendedores extranjeros, sean residentes y no residentes, a través de ejemplos, consejos y claves concretas con los que guiarás a tus clientes con total confianza.
Marco legal: cómo funciona la compra y venta de inmuebles por extranjeros
España permite la compraventa de vivienda a cualquier extranjero, ya sea residente o no residente en el país. Aun así, el proceso incluye una serie de exigencias que conviene anticipar:
- Obtener el NIE.
- Presentar documentación que acredite el origen de los fondos.
- Cumplir la normativa fiscal aplicable según la residencia fiscal.
- Realizar los trámites notariales y de registro de la propiedad.
- Informar al banco de movimientos de capital procedentes del extranjero.
Tu labor como agente consiste en adelantarte a estos pasos y ayudar al cliente a cumplirlos sin retrasos.
Requisitos legales para COMPRAR un piso en España siendo extranjero
A continuación, los requisitos necesarios para un comprador extranjero, ya sea residente o no residente.
1. NIE: el documento imprescindible
Todo comprador foráneo, residente o no residente, necesita un NIE para firmar una escritura, abrir una cuenta bancaria o pagar impuestos.
Cómo ayudar a tu cliente:
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2. Acreditación del origen de fondos
Los bancos están obligados por ley a pedir documentación que pruebe de dónde procede el dinero de la compra para prevenir el blanqueo. Esto aplica sobre todo a compradores no residentes.
Documentos habituales:
- Declaración de renta del país de origen.
- Nóminas o contratos laborales.
- Contratos de venta, si el dinero procede de otra transacción.
- Certificados bancarios.
| Consejo para agentes:
Anticipa la recogida de estos documentos desde la primera reunión: evitarás retrasos cuando haya que pagar la señal o firmar ante notario. |
3. Apertura de cuenta bancaria en España
Aunque no siempre es obligatorio, en la práctica resulta casi imprescindible abrir una cuenta bancaria en España con la que:
- Pagar impuestos de compra como el ITP o el IVA.
- Atender recibos y gastos posteriores.
- Realizar las transferencias de la compraventa.
Si el cliente no desea abrir una cuenta, tendrá que emitir transferencias internacionales inmediatas o cheques bancarios internacionales, algo que suele complicar la firma.
4. Licencias especiales: zonas militares
En ciertas áreas de España (por ejemplo, Menorca, Galicia o partes de Andalucía) los extranjeros no pertenecientes a la UE necesitan una autorización del Ministerio de Defensa.
| Recomendación:
Averigua si el inmueble está en una zona especial. Hazlo con antelación, ya que la concesión de la autorización puede tardar entre 3 y 4 meses. |
Requisitos fiscales para compradores extranjeros (IMPUESTOS)
A nivel fiscal, también hay requisitos que se deben cumplir.
1. Impuestos al comprar
Los impuestos son exactamente los mismos que para un comprador español, pero conviene que el cliente entienda bien las cifras.
1.1. Vivienda nueva
- IVA: 10% (general).
- AJD: entre 0,5% y 1,5%, dependiendo de la comunidad.
1.2. Segunda mano
- ITP: entre 6% y 10%, según la comunidad.
1.3. Compra a promotor para uso comercial
- Puede aplicar el IVA + AJD o el IVA + renuncia a exención, en función del caso.
2. Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) – Modelo 210
Además de esos impuestos, los no residentes tienen que presentar también el Modelo 210 (posesión de vivienda) cada año para declarar lo siguientes:
- Imputación de renta, si la vivienda está vacía.
- Rentas reales, si se alquila. Se tendrán en cuenta los ingresos netos si es de la UE, o los ingresos brutos si es extracomunitario.
3. Declarar propiedades en el extranjero (para residentes fiscales en España)
Si tu cliente extranjero pasa a ser residente fiscal en España, tiene varias obligaciones adicionales:
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- Completar el Modelo 720 o su régimen sucesor vigente (declaración de bienes en el extranjero).
- Declarar la propiedad de clara a pagar su IRPF.
| ¿Tengo que declarar una casa en el extranjero?
Sí. siempre que el valor supere los límites legales y el cliente sea residente fiscal en España. |
Requisitos legales y fiscales para VENDER una vivienda siendo extranjero no residente
El punto donde suelen surgir más dudas es la venta por parte de extranjeros no residentes, por lo que dominarlo supone una ventaja competitiva.
1. Documentación necesaria
El vendedor extranjero debe aportar la misma documentación que un propietario español:
- Título de propiedad.
- Certificado energético.
- Últimos recibos de IBI y suministros.
- Estatutos y certificado de deudas si está en comunidad.
- NIE en vigor.
- Si el vendedor actúa mediante poder notarial desde otro país, tiene que estar apostillado (Convenio de La Haya).
2. Impuestos al vender
2.1. IRNR – Modelo 210 por ganancia patrimonial
El vendedor no residente tributa por la ganancia obtenida:
- 19% para residentes en la UE, EEE (Espacio Económico Europeo) o Suiza.
- 24% para otros países.
Se calcula sobre la diferencia entre:
- Precio de venta.
- Precio de adquisición (más gastos y mejoras justificables).
2. 2. Retención del 3% para no residentes (clave para agentes)
Cuando un no residente vende una vivienda, el comprador debe retener el 3% del precio y pagarlo a Hacienda mediante el Modelo 211. Así, Hacienda puede gravar la ganancia.
Para eso, el vendedor no residente puede:
- Presentar el Modelo 210.
- Calcular su ganancia real.
- Y solicitar la devolución parcial o total de la retención si procede.
| Ejemplo: Venta: 300.000 € Retención: 9.000 € Ganancia real: 4.000 € → Impuesto: 760 € → Puede recuperar la diferencia. |
2. 3. Plusvalía municipal (IIVTNU)
Se paga siempre que el valor del suelo aumente. Los no residentes también deben abonarla, aunque se puede gestionar con un representante desde fuera de España.
¿Debe la persona que vende declarar la operación en su país?
Depende de su legislación fiscal, aunque si hay ganancia, es habitual que deba declararla también en su país. Eso sí, aplicándose convenios para evitar doble imposición.
4 consejos para agencias inmobiliarias: cómo acompañar al cliente extranjero
Para ser prácticos, a continuación dejamos 4 consejos para agencias y agentes inmobiliarios.
- Anticipa plazos administrativos como la obtención del NIE o la validación bancaria.
- Crea alianzas con profesionales especializados en clientes extranjeros.
- Explica todos los costes del proceso, no solo el precio del inmueble.
- Facilita checklist diferenciadas para comprador y vendedor extranjero.
¿Comprar una casa en España da la residencia?
Comprar una vivienda NO concede automáticamente la residencia. Sin embargo, hay permisos de residencia (no vinculados a la compra) que sí pueden tramitarse aparte. Aparte, hasta 2025 estaba la Golden Visa, pero ha sido eliminada.
En esta guía sobre cómo comprar una casa en España siendo extranjero puedes encontrar mucha más información práctica y útil.
CHECKLIST FINAL para COMPRAR en España siendo extranjero
Documentación
- Pasaporte en vigor.
- NIE solicitado o en trámite.
- Comprobante de dirección en el país de origen.
- Cuenta bancaria española.
- Documentación sobre origen de fondos:
- Nóminas / contrato laboral.
- Declaración de la renta.
- Certificado bancario.
- Contratos de venta previos.
Impuestos y obligaciones
- Calcular IVA / ITP / AJD según el tipo de vivienda.
- Preparar el pago de gastos notariales.
- Conocer la obligación del Modelo 210 anual si no reside.
Otros requisitos
- Confirmar si la zona requiere autorización del Ministerio de Defensa.
- Revisar limitaciones de envío de capital desde el país de origen.
CHECKLIST FINAL para VENDER en España siendo extranjero
Documentación
- Escritura de compraventa.
- Certificado energético.
- Últimos recibos de IBI.
- Últimos recibos de suministros.
- Certificado de deudas de la comunidad.
- NIE en vigor.
- Poder notarial (si vende desde otro país).
Impuestos y obligaciones
- Conocer la retención obligatoria del 3% (si es no residente).
- Preparar Modelo 210 por ganancia patrimonial
- Revisar cálculo de Plusvalía Municipal
- Consultar posibles impuestos en el país de origen.
Otros requisitos
- Aportar documentación traducida, si se solicita.
- Preparar la cuenta bancaria española para recibir fondos.
- Guardar justificantes para reclamar parte de la retención si corresponde.
Conclusión: una oportunidad para el sector inmobiliario
La compraventa de vivienda por parte de personas extranjeras es un motor del sector en España, aunque se intente vetar o acotar desde algún ámbito. Por eso, conocer los requisitos legales y fiscales, anticipar trámites y acompañar a tus clientes te dará una gran ventaja como agente o agencia. En Fotocasa Pro te facilitamos este trabajo con información fiable, herramientas profesionales y una visión experta para aprovechar esta oportunidad de mercado.
