El año 2022 será recordado como el año dorado inmobiliario, superando incluso al 2021 como año del boom tras salir reforzado de la pandemia. El interés por cambiar de vivienda ha impulsado las más de 600.000 compraventas de viviendas con las que presumiblemente se cerrará el 2022. El cambio en las preferencias habitacionales de los ciudadanos ha ocasionado un gran dinamismo haciendo que la vivienda se haya vendido con mucha celeridad. El mercado de la compra ha reconquistado al sector y se ha convertido, por segundo año consecutivo, en el auténtico protagonista del inmobiliario. Sin embargo, ha sido un año marcado también por una gran inflación que ha hecho que el Banco Central Europeo subiese los tipos de interés, afectando al euríbor y – consecuentemente – a las hipotecas. Esto, junto con otras medidas como el límite del 2% a las actualizaciones de los precios de los alquileres alquileres afectan directamente al mercado. ¿Qué pasará con el mercado inmobiliario en 2023? Desde Fotocasa le hemos preguntado a los principales expertos inmobiliarios sobre qué creen que pasará con la vivienda el próximo año.

¿Qué podemos esperar de las compraventas de viviendas en 2023?

Con un gran parón en los meses de confinamiento y un gran boom desde entonces, el mercado inmobiliario de la compraventa ha visto grandes cambios en 2020 y 2021. Parecía que en 2022 por fin comenzamos a ver una normalización del mercado. “Se espera que el nivel de compraventas se modere de cara a 2023 con una caída del 12%, lo que igualmente supondrá un ejercicio muy dinámico” afirma María Matos, directora de estudios de Fotocasa; unas cifras con las que Gonzalo Bernardos también coincide “Si el tipo de interés del BCE llega o supera el 3%, las ventas disminuirán alrededor del 15% y el precio un 5%“.

Judit Montoriol, lead economist de CaixaBank Research, hace una distinción sobre el tipo de compraventa “prevemos una evolución diferenciada: la vivienda de segunda mano será la más afectada mientras que esperamos un mejor comportamiento de la vivienda nueva, por su relativa escasez y elevada demanda.”. Por su parte, Jesús Duque, viceprecidente de Alfa Inmobiliaria también apunta que “debemos recordar, que todos estos datos son cifras promedio, existe una enorme diferencia entre lo que está ocurriendo en algunas regiones como Madrid, Málaga, Valencia, Barcelona, Mallorca, con muchas regiones del interior”.

¿Qué podemos esperar del alquiler de viviendas en 2023?

Después de una bajada de la demanda en pro de la compra de viviendas, el mercado del alquiler vuelve a su tendencia alcista con un fuerte aumento de inquilinos que buscan alquilar. Todos los expertos coinciden en que el factor determinante del mercado del alquiler en 2023 será la poca oferta y la gran demanda, la cual hará que los precios suban. 

Para entender el contexto, María Matos, Directora de estudios de Fotocasa, nos explica que “al comienzo de 2022 se cumplió un año de caída del precio del alquiler, por el descenso de la demanda durante la pandemia. A partir de ese momento, el precio de los arrendamientos comenzó a recuperar lo perdido y a presentar incrementos muy significativos”. El 2023 seguirá siendo un año de subidas del precio, así lo afirma José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) “Si no se remedia, va a seguir siendo un mercado fuertemente tensionado por un exceso de demanda, (inquilinos que buscan una vivienda de alquiler), frente a una cada vez más escasa oferta, y por consiguiente, precios altos o muy altos.“.

Judit Montorio, lead economista de CaixaBank Research también coincide con ANA  sobre las previsiones “En 2023 prevemos que la demanda de vivienda en alquiler seguirá al alza puesto que el aumento de los tipos de interés dificulta el acceso a la vivienda en propiedad y por qué los hogares tienden a posponer inversiones a largo plazo ante una situación económica más incierta”

¿Qué retos tendrá el sector inmobiliario en 2023?

“El sector inmobiliario siempre viene cargado de retos por el peso que tiene en las vidas de los ciudadanos.” afirma María Andreu, Directora General de ASVAL y es cierto, el sector inmobiliario siempre tiene retos por cumplir. Para María Matos, Fotocasa, existen seis retos en particular “El sector inmobiliario se enfrenta a numerosos retos este 2023 que podemos dividir en seis grandes bloques: el acceso a la vivienda, la oferta del alquiler, la vivienda vacia, el apetito inversor, resiliencia de la banca y la sostenibilidad“.

Además, “Dada la situación de incertidumbre geopolítica y económica que estamos viviendo a nivel mundial debemos garantizar la seguridad jurídica que permita atraer el interés de los inversores” afirma Teresa Marzo, CEO de Elix. Por su parte, Carolina Rorca, presidenta de ASPRIMA, habla desde el sector promotor “Concretamente el sector promotor tiene el gran reto de incrementar la oferta de vivienda de obra nueva en un escenario que invita más a la prudencia que a la inversión”.

José Manuel Fernández, subdirector general de UCI, confía en la capacidad de adaptación del sector para afrontar el próximo año ” lo mejor que podemos hacer desde el sector ante un entorno tan incierto es fomentar la adaptación al cambio”.

¿Cómo podemos ayudar a los jóvenes a acceder la vivienda con el sector inmobiliario actual?

En un mercado donde las compraventas no han parado de aumentar, sin una bajada de precio y donde el precio del alquiler se prevé que subirá todavía más en 2023 ¿cómo podemos garantizar el acceso a la vivienda a los jóvenes? “Los jóvenes que se emancipan suelen hacerlo mayoritariamente a través del alquiler. Sin embargo, el fuerte encarecimiento de los precios del alquiler en los años recientes y la falta de oferta dificultan la emancipación de los jóvenes. ” explica Judit Montoriol, lead economist de CaixaBank Research. “El problema del acceso a la vivienda es un mal endémico en España, al que ningún gobierno ha prestado la atención que merece. En muchos países europeos existen ayudas estatales para favorecer la emancipación de los jóvenes” contextualiza Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

La ampliación del parque de viviendas público, la colaboración público-privada y la puesta en marcha de ayudas como los avales para hipotecas o bono joven son algunas de las propuestas de nuestros expertos.