¿Son legales las operaciones inmobiliarias con dinero en efectivo? ¿Qué problemas presentan? ¿Hay límites de cantidad? El abogado experto en inmobiliaria Pepe Piñar respondió a todas estas preguntas y muchas más en su última charla en el Fotocasa Pro Academy Day de Madrid. En este artículo detallamos paso a paso y de forma clara todos los aspectos que hay que tener en cuenta si te encuentras con dinero en efectivo en una compraventa.

1. ¿De qué hablamos cuando hablamos de dinero en efectivo?

“Con dinero en efectivo nos vamos siempre a dinero negro, a dinero en B, y pensamos directamente en que es ilegal, y como agentes inmobiliario nos asusta”. Con esta creencia tan extendida y con el temor a las operaciones en metálico comenzó Piñar su ponencia ante cientos de expertos con ganas de saber más. Porque el primer punto que como agente tienes que saber es que el efectivo -entendido como el dinero que circula en papel moneda-  puede ser ilegal pero también perfectamente legal.

2. ¿El dinero en efectivo es legal?

El dinero en metálico es legal cuando procede de una actividad legal, aunque no se haya declarado a Hacienda. Sin embargo, el efectivo ilegal es cuando procede de una actividad ilícita aunque se haya declarado a Hacienda o haya circulado mediante transferencias bancarias (blanqueo de capitales).

Por lo tanto, la fuente del dinero es el principal componente para considerar que una cantidad en efectivo pueda ser considerada legal o ilegal. Como no hay una forma directa de saberlo, para una mayor seguridad del agente inmobiliario, es posible pedir al cliente que rellene una declaración responsable para acreditar que el dinero en efectivo que entrega es legal.

3. Entonces, ¿se pueden hacer operaciones inmobiliarias con dinero en metálico?

Sí, con dinero en efectivo metálico legal se puede perfectamente comprar bienes inmuebles respetando las especialidades y limitaciones legales. Tal y como Piñar indicó, lo primero que pensarás tras esta afirmación es en todos los inconvenientes que te vas a encontrar:

• En la Notaría te van a exigir justificar los medios de pago y el origen de los fondos.
• En el Registro puede que te pidan dichos justificantes para el registro de la compraventa del inmueble.
• En el banco se mostrarán recelosos de que el vendedor ingrese el dinero en metálico obtenido por la venta.

Pues bien, “con la ley en la mano, esto no es cierto, existen matizaciones”, aclaró Piñar, que continuó explicando lo que dicta el Artículo 177 del Reglamento Notarial. Según este artículo “se entenderán identificados los medios de pago si constan en la escritura, por soporte documental o manifestación, los elementos esenciales de los mismos”. Además, los artículos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria y el artículo 24 de la Ley del Notariado también refieren a la obligación de identificar los medios de pago pero en ninguno de ellos se habla de la justificación de los mismos. Por lo tanto, si se manifiesta que se ha pagado determinada cantidad en efectivo y la fecha se está cumpliendo con lo que dice el artículo y el notario registrará que se ha pagado en efectivo. 

Ahora bien, Piñar aclara  “esto no significa que podamos campar a nuestras anchas porque existen ciertas limitaciones que hay que respetar”.

4. ¿Qué tener en cuenta en operaciones inmobiliarias en efectivo?

La Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención de blanqueo de capitales y financiación del terrorismo marca las pautas a seguir en el caso de operaciones en efectivo pero también mediante transferencia. Lo esencial es que, si existe alguna sospecha en la operación, los agentes inmobiliarios deben informar (sin excepción) al SEPBLAC -Servicio ejecutivo de la comisión de prevención de blanqueo de capitales e infracciones monetarias-. 

No obstante, se distinguen dos tipos de casos:

• Las agencias inmobiliarias de más de 10 trabajadores o que superen los 2 millones de facturación anual tienen que implantar un sistema especial.
• Las demás agencias incluyendo los trabajadores por cuenta propia deben actuar con diligencia debida.

Para las agencias de más de 10 trabajadores o que superen los 2 millones de facturación anual es obligatorio implantar un sistema de prevención de blanqueo de capitales y financiación del terrorismo (PBCFT) que debe incluir: aprobar una política interna del sistema, crear un manual de procedimientos, definir las funciones del OCI (Órgano de control interno), nombrar a un representante ante el SEPBLAC, cumplir con una auditoría externa (acreditada por el SEPBLAC), llevar un seguimiento y realizar un plan anual de formación sobre PBCFT a los trabajadores de la empresa.

Las otras agencias o profesionales no están obligadas a crear un sistema interno pero sí a no participar en operaciones sospechosas y a poner en conocimiento del SEPBLAC cualquier duda y a atender a sus requerimientos.

5. ¿Hay límites para pagar en efectivo una compra de un inmueble?

Ahora que hemos visto que sí se pueden hacer operaciones en metálico, Piñar destacó que existen ciertas limitaciones muy importantes. En este punto hay que fijarse en la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal en la que se indican los límites en las cantidades:

• Cuando alguna de las partes de la operación es empresario o profesional el límite es 999€ o 9.999€ si quien paga es un particular que no tiene domicilio fiscal en España.
• Cuando todas las partes (comprador y vendedor) son particulares el límite es de 99.999€ sin necesidad de declaración o de más de 99.999€ con obligación de declaración a Hacienda mediante el modelo de la Agencia Tributaria S-1.

6. ¿Cuál es el papel del agente inmobiliario?

En las compraventas entre particulares, el agente inmobiliario no se considera parte sino que actúa como intermediario de un servicio. Así lo explica el abogado experto en inmobiliaria: “Si estoy haciendo una operación en la que todas las partes son particulares, el agente inmobiliario no forma parte del proceso, se considera mediador y por lo tanto puede perfectamente intervenir”. Eso sí, hay que tener en cuenta que los honorarios no pueden recibirse en efectivo al tratarse de un profesional.

7. ¿Cómo nos protegemos como agentes ante los posibles casos ilícitos?

Como agente inmobiliario, no tienes por qué dudar de la información que te aporta el cliente, pero para Piñar es fundamental tomar algunas medidas para protegernos “y no decir que no a la operación pero ir con cuidado porque, además, en materia de prevención de blanqueo de capitales las multas son muy altas”.

Uno de los puntos que juega a nuestro favor es que en el artículo 24 de la Ley 10/2010 se establece la prohibición de revelación de modo que la notificación de la sospecha no se comunicará al cliente ni a terceros. Por lo tanto, en el caso de duda razonable hay que  notificar la operación al SEPBLAC con el formulario F 19-1. Existen dos vías para hacerlo:

• De forma telemática a través del Registro electrónico de la oficina virtual del Banco de España.
• De forma presencial en las oficinas del SEPBLAC (C/ Alcalá 8, Madrid). Esta vía es excepcional.

La Notaría y la entidad bancaria están obligados a notificar con mucho mayor rigor así que es mejor adelantarse a que tras su notificación se nos requiera información.

Conclusiones sobre las operaciones inmobiliarias en metálico

En definitiva, aunque sí que se pueden hacer operaciones inmobiliarias en efectivo, el agente inmobiliario tiene ciertas responsabilidades y obligaciones que no puede ignorar. 

• Entre particulares se pueden hacer operaciones inmobiliarias con dinero en efectivo de hasta 99.999 € con solo una manifestación ante notario como justificación. Con una cifra mayor es obligatorio declararlo.
• Para prevenir el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo debemos tener conocimiento aproximado de nuestros clientes (situación laboral, circunstancias personales, herencias, etc.) y del origen de los fondos. En caso de sospecha tendremos que abstenernos e informar al SEPBLAC.
• El notario comunicará la operación a la OCP (Órgano centralizado de Prevención de blanqueo de capitales) y el banco lo comunicará al SEPBLAC y es posible que aparezca nuestra intervención como agentes por lo que ante la duda es aconsejable notificar previamente. Las notificaciones no se revelan a terceros.
• Si tenemos una agencia de más de 10 trabajadores o 2 millones de facturación anual, tenemos que implantar un sistema de prevención.