La nuda propiedad es una figura jurídica que, aunque es antigua, ha ganado espacio en el sector inmobiliario español en los últimos años. 

A día de hoy, muchos agentes, promotores y directores comerciales aún desconocen sus particularidades y usos comerciales. Si es tu caso, esta guía te viene genial. 

En ella explicamos qué es, cómo funciona, su impacto en herencias, compraventas y fiscalidad… y, lo más importante, cómo convertirla en una herramienta muy útil para cualquier profesional inmobiliario.

Diferencias entre nuda propiedad, usufructo y pleno dominio

De base, la nuda propiedad es la titularidad de un bien, pero sin el derecho de uso o disfrute (que recae en el usufructuario). El nudo propietario tiene los derechos de disposición o transmisión, aunque en la práctica el usufructo limita muchas decisiones operativas.

Antes de entrar en operaciones, es esencial que todas las personas implicadas (clientes, agentes, notarios, tasadores…) hablen el mismo idioma. Para ello hay que tener claros tres conceptos distintos: pleno dominio, usufructo y nuda propiedad. Los desglosamos en esta tabla:

Concepto Qué comprende Qué no permite Cuándo se consolida
Pleno dominio o plena propiedad Titularidad completa: uso, disfrute y disposición del bien — Cuando una persona disfruta del bien y es propietario simultáneamente
Usufructo Derecho a usar, habitar, percibir frutos (alquileres) Disponer del bien (vender la nuda propiedad sin permiso) Termina por muerte, renuncia, plazo o condición resolutoria
Nuda propiedad Titularidad jurídica del bien, pero sin uso ni disfrute.  No puede habitar, alquilar ni percibir rentas mientras exista el usufructo Cuando desaparece el usufructo, se convierte en pleno dominio

Así que:

  • Cuando alguien tiene usufructo y otra persona la nuda propiedad, hablamos de que la propiedad está desmembrada.
  • Si una misma persona ostenta el usufructo y la nuda propiedad, ejerce el pleno dominio.

A su vez, el nudo propietario carece de uso o disfrute, pero tiene derechos y obligaciones específicas.

¿Cómo afecta la nuda propiedad a la compraventa de inmuebles?

Si eres un agente o agencia que busca especialización inmobiliaria con la nuda propiedad integrada en su cartera de servicios inmobiliarios, debes comprender los puntos clave prácticos de su venta.

Características y pasos básicos con la nuda propiedad

1. Valoración de la nuda propiedad. El precio se calcula restando al valor total del inmueble el valor del usufructo, que depende de la edad del usufructuario o de los años del usufructo temporal. La fórmula habitual para un usufructo vitalicio es:

Valor usufructo = (89 − edad) % del valor total, con límites legales entre el 10% y 70%. 

A su vez, la Ley de Transmisiones (artículo 4.2.1 A) establece que el valor de la nuda propiedad se computa así: 

Valor nuda propiedad: valor total – valor usufructo

2. Formalización y registro. La operación se eleva a público, se firma ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad para que el nudo propietario ejerza su titularidad con seguridad.

3. Asignación de cargas y gastos:

  • En general, el usufructuario asume los gastos del día a día (suministros, mantenimiento ordinario…), incluido el IBI, aunque es habitual pactar el pago de este impuesto de otra manera.
  • El nudo propietario corre con los gastos extraordinarios (obras estructurales, derramas importantes…) salvo acuerdo distinto.

4. Extinción del usufructo y consolidación del pleno dominio. Cuando el usufructo finaliza (por muerte, renuncia, cumplimiento de plazo o condición), el nudo propietario adquiere directamente el pleno dominio.

Ventajas e inconvenientes para clientes e inversores

Para que veas cómo orientarte frente al cliente y diferenciarte como agente inmobiliario, aquí tienes las ventajas e inconvenientes de esta figura jurídica:

Ventajas

  • Liquidez inmediata para personas mayores que desean vender su nuda propiedad, pero seguir habitando el inmueble. 
  • El inversor compra a un precio inferior al de mercado y con una expectativa de revalorización futura.
  • Puede servir como herramienta de planificación patrimonial y sucesoria. 

Inconvenientes y riesgos

  • El nudo propietario no puede usar ni alquilar el inmueble mientras dure el usufructo.
  • Valor subóptimo si la esperanza de vida del usufructuario es alta.
    Complejidad fiscal con múltiples impuestos, coordinación entre notarios, asesores y tasadores…

Como agente inmobiliario, debes controlar estos riesgos con contratos bien redactados, simulaciones de valor y asesoramiento fiscal previo.

Fiscalidad de la nuda propiedad

Precisamente, en cuanto a la fiscalidad de la nuda propiedad, se trata de la parte más técnica. Así que dominarla te dará un valor añadido ante clientes y asesores fiscales. Aquí desmenuzamos lo más importante:

Impuestos en la compra de la nuda propiedad

  • El comprador abona el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) al formalizar la adquisición de la nuda propiedad.
  • Si la operación conlleva documentos notariales (escritura), podría aplicarse también el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Impuestos en la transmisión o venta de la nuda propiedad

  • La venta de la nuda propiedad genera una ganancia patrimonial sujeta al IRPF: la diferencia entre el valor de transmisión (lo que recibe el vendedor) y el de compra.
  • Si el pago se recibe como renta vitalicia, el valor actualizado de esa renta también es ganancia patrimonial. Solo hay una excepción: si el vendedor tiene más de 65 años y es su vivienda habitual. 
  • La venta también conlleva la plusvalía municipal.

Impuestos en herencias y donaciones

En las herencias, el nudo propietario tributa por el valor del bien descontando el valor del usufructo. No obstante, cuando se extingue el usufructo y el nudo propietario consolida el pleno dominio, puede haber una nueva liquidación fiscal por lo no tributado antes. 

Declaración en la renta: ¿la nuda propiedad se declara?

El nudo propietario, al no percibir rentas ni uso, no tributa rendimientos inmobiliarios en el IRPF durante el usufructo. Aún así, debe declarar la titularidad del inmueble. Si vende o transmite la nuda propiedad en el año, también tiene que declarar la ganancia o pérdida. 

¿Cuándo es recomendable proponer una operación con nuda propiedad?

Como profesional inmobiliario, debes saber cuándo tiene más sentido ofrecer la nuda propiedad en tus operaciones:

Situaciones óptimas

  • Personas mayores que quieren mantener su residencia, pero necesitan liquidez (por ejemplo, para cuidados, salud, pagos extraordinarios…). 
  • Clientes sin herederos directos o con una configuración de la herencia compleja.
    Inversores con visión a medio o largo plazo, ya que podrían estar dispuestos a esperar la extinción del usufructo.
  • Casos en que el mercado convencional esté saturado y quieras diferenciar tu oferta con una fórmula alternativa.

Cuándo evitarlo

  • Cuando el usufructuario es muy joven, ya que el valor de usufructo será muy alto, y el precio de la nuda propiedad muy bajo.
  • Inversores de corto plazo que buscan rentas inmediatas.
  • Proyectos de reforma o rehabilitación intensiva que el nudo propietario quiera gestionar antes de tener el uso material.
  • Clientes que no toleran incertidumbre respecto al momento en que podrán disponer de la vivienda.

Casos prácticos de transmisión de la nuda propiedad

Tras toda esta teoría sobre la nuda propiedad, seguro que conocer ejemplos concretos te ayuda a entender mejor el modelo:

Ejemplo 1: María, 75 años, vende su nuda propiedad

  • Valor estimado de la casa: 300.000 €.
  • Usufructo vitalicio: 89 − 75 = 14 % → valor del usufructo (14 % de 300.000) = 42.000 €.Nuda propiedad = 300.000 − 42.000 = 258.000 €.
  • María sigue viviendo en la vivienda hasta su fallecimiento.
  • El comprador obtiene la titularidad legal, pero no puede usar el inmueble hasta que el usufructo expire.

Ejemplo 2: Herencia con nuda propiedad

  • Un padre deja en herencia el usufructo vitalicio a su cónyuge y la nuda propiedad a sus hijos.
  • Los hijos tributan el Impuesto sobre Sucesiones por la nuda propiedad, valorada sin el valor del usufructo.
  • A la muerte del usufructuario, los hijos consolidan el pleno dominio sin necesidad de nueva transmisión.

Ejemplo 3: Venta con renta vitalicia + nuda propiedad

  • El vendedor recibe una renta mensual vitalicia en lugar de un pago único.
  • Esa renta se valora actuarialmente para calcular la ganancia patrimonial del vendedor. 
  • El comprador adelanta menos capital inicial, pero espera una consolidación futura con el pleno dominio.

En resumen…

Estamos ante una herramienta con gran potencial, especialmente en un país con alto envejecimiento y crisis de liquidez en muchos hogares, y donde las operaciones inmobiliarias de nuda propiedad están creciendo cada año. Por ende, puede ser un valor diferencial si dominas el concepto y la fiscalidad, y lo incluyes en tu cartera. 

En Fotocasa Pro hablamos el idioma inmobiliario. Por eso, te ayudamos a explicarlas y transmitirlas a tus clientes y a convertirlas en oportunidades reales.