El mercado hipotecario español continúa demostrando una solidez notable, aunque empieza a dar muestras inequívocas de adentrarse en una nueva fase de su ciclo. Los últimos datos de constitución de hipotecas sobre vivienda correspondientes al mes de mayo, publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), reflejan un ascenso mensual del 5,5% y un ligero descenso interanual del -0,1%.

Estas cifras confirman que, a pesar de los cambios en la política monetaria, el sector ha mantenido un elevado dinamismo durante los cinco primeros meses del año. En mayo se firmaron 42.213 operaciones hipotecarias, una cifra que vuelve a situarse por encima de la media mensual habitual de 40.000 firmas.

Como explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa: “La actividad hipotecaria continúa mostrando una notable fortaleza incluso después de la última subida de tipos del Banco Central Europeo. El crédito sigue fluyendo con intensidad y el volumen de concesiones se mantiene en niveles muy elevados gracias a una demanda muy activa y a unas entidades financieras que continúan compitiendo por captar perfiles solventes. Aunque las condiciones de financiación son hoy menos expansivas que hace unos meses, el mercado sigue demostrando una elevada capacidad de resistencia”.

Este volumen de operaciones evidencia que el endurecimiento de la política monetaria todavía no ha frenado en seco la actividad, apoyada en una demanda sólida y un mercado laboral favorable.

La banca prioriza la rentabilidad frente al volumen

No obstante, las reglas del juego están cambiando. El tipo de interés medio ya se sitúa en el 2,98%, reflejando cómo el coste del dinero se traslada de manera directa a los nuevos contratos.

Tras un largo periodo de intensa competencia comercial para ganar cuota de mercado, las entidades financieras han comenzado a modificar su estrategia: ahora se prioriza la rentabilidad frente al crecimiento del volumen de nuevas operaciones. El crédito sigue estando disponible en el sistema, pero los criterios de concesión son más estrictos y con una selección mucho más rigurosa de los perfiles.

En este entorno, las hipotecas a tipo fijo siguen siendo las reinas del mercado, representando actualmente el 60,9% de las firmas mensuales. Este producto aporta estabilidad y protección a los compradores frente a posibles episodios de volatilidad futura del Euríbor. Aunque la banca mantiene las campañas comerciales, las ofertas ya son menos agresivas que en trimestres anteriores.

Mutación en el perfil del comprador: Menos inversores y más reposicionamiento

El encarecimiento del crédito está transformando de forma directa el perfil del cliente que acude a las agencias inmobiliarias. Un contexto de financiación menos competitiva tiende a seleccionar de forma natural al comprador, beneficiando a quienes poseen mayor solvencia y capacidad de ahorro previa.

De acuerdo con los datos de Fotocasa Research, se detectan dos movimientos clave en la demanda:

  1. Retroceso del perfil inversor: Se registra una caída de 5 puntos porcentuales en el comprador con fines de inversión, situándose ahora en el 7%. Este ajuste responde a una menor rentabilidad percibida por el binomio de precios de venta elevados y un coste de financiación al alza.

  2. Auge del comprador de alta solvencia: Crece el porcentaje de compradores con gran poder adquisitivo que dependen en menor medida del crédito o que, directamente, compran sin financiación. Actualmente, el 31% de los compradores opta por no solicitar hipoteca, una cifra elevada que, según las previsiones, tenderá a ir reduciéndose gradualmente en los próximos meses a medida que el mercado se estabilice.

Previsiones y desafíos para el cierre del año

El rumbo del mercado en la segunda mitad del año estará condicionado por la evolución de la inflación y las decisiones consecuentes del Banco Central Europeo (BCE). Si las presiones inflacionistas persisten, el coste de financiación podría sufrir nuevos repuntes, sumándose a la presión que los costes de construcción siguen ejerciendo sobre la generación de obra nueva.

Tras un lustro de intensa expansión, el sector inmobiliario inicia una etapa de normalización. El principal factor limitante ya no es la falta de financiación, sino el alto nivel alcanzado por los precios, que está tensionando al límite la capacidad de acceso de una parte creciente de la demanda. En muchas zonas geográficas, el esfuerzo económico que deben realizar los hogares se sitúa en cotas críticas, restando margen de crecimiento adicional.

El escenario hacia el que nos dirigimos apunta a una progresiva ralentización. Estará marcada por una demanda que pierde capacidad de compra debido a la erosión de sus ingresos y una oferta residencial que continúa siendo estructuralmente insuficiente. Como conclusión, el profesional inmobiliario debe prepararse para un mercado cada vez más tensionado, donde la brecha de accesibilidad seguirá ampliándose y donde la gestión de clientes solventes y el asesoramiento financiero cualificado serán más determinantes que nunca.