Los datos de transacciones inmobiliarias correspondientes al pasado mes de septiembre de 2023 dados a conocer por el INE reflejan una caída mensual del -10,5% y un descenso interanual del -23,7%.
La tendencia de ralentización en las compraventas se acelera al inicio del cuarto trimestre del año. Aunque hay que poner en contexto que esta bajada de dos dígitos se produce debido a la comparativa interanual, con un ejercicio de auténtico boom -2022-. Es una cifra que sigue mostrando resistencia a las subidas de tipos y un volumen mensual similar a las cifras del 2019, antes del impacto de la pandemia, por lo que supone una vuelta a la normalidad y a la dinámica habitual del mercado tras haberse sobre estimulado.
También hay que destacar la gran capacidad de resiliencia que muestra el sector. La transformación está siendo suave, ya que las mayores variaciones comienzan a verse prácticamente un año después del cambio de política monetaria. Lo que está sucediendo no es un parón en el mercado sino una tendencia de acomodación a la nueva situación económica de escalada de tipos. Desde Fotocasa Research, detectamos que la demanda de adquisición se sitúa por encima de las cifras de prepandemia, por lo que las subidas de tipos no han congelado la demanda latente, sino que sólo están afectando a la ‘sobredemanda’ surgida.
Después de dos años muy intensos y con cifras muy positivas para el sector empieza una época de serenidad y estabilización. La cifra del mes de septiembre representa el noveno descenso tras 21 meses consecutivos de aumentos muy abultados. Aunque hay que destacar que septiembre ha concluido con más de 44.000 operaciones cerradas, quedándose a las puertas de la barrera de las 45.000. Concretamente se firmaron 44.086 compraventas, una cifra que muestra todavía el gran flujo que está mostrando el sector.
Tras dos años de gran actividad de compraventas, impulsados por la pandemia, el inmobiliario comienza a estabilizarse. Por ello, lo justo en el análisis sería comparar las cifras de 2023 con las de 2019, el año antes del estallido de la Covid-19. De ser así, las compraventas muestran una subida del 15% con respecto al mismo mes de 2019, y en el cómputo anual, las operaciones del 2023 (457.424) serían un 18% superiores a la suma de los nueve primeros meses de 2019, con 388.357 compraventas de viviendas realizadas.
La vivienda de obra nueva también permanece resiliente
Uno de los datos más relevantes es el de las operaciones sobre viviendas nuevas que reflejan un descenso interanual del 19,7% y cierran el mes con 8.178 compraventas, lo que representa un 13% menos que en el mes de agosto.
A pesar del auge sin precedentes que vive esta tipología desde el estallido de la pandemia, es la que más sufre al adaptarse a los nuevos tipos de interés, ya que el encarecimiento hipotecario sumado al mayor precio de la vivienda nueva en comparación con la segunda mano, hace que un volumen significativo de compradores desechen la opción de obra nueva. Además, podemos encontrarnos con una grave problemática de subida de precios, si la demanda continúa latente. No solo por la inflación, que afecta al coste de los materiales, a la producción y logística, que ha ocasionado la ralentización y paralización de algunas promociones, sino a la demanda de compra tan fuerte y solvente frente a los niveles productivos tan escasos de la vivienda a estrenar.
Impacto en las previsiones de cierre de año
Entramos en una etapa de moderación de compraventas con respecto a los dos años precedentes. Hay que tener en cuenta que el incremento del precio de la vivienda y el encarecimiento hipotecario merman la capacidad adquisitiva de los ciudadanos.
Desde Fotocasa estimamos que el 60% de compradores ya se han visto afectados por la nueva política del BCE y que el 28% de ellos se han visto obligados a paralizar el proceso de adquisición. Esta situación está provocando un cambio en el perfil del comprador hacia uno más específico conformado por ciudadanos solventes de nivel socioeconómico alto, que probablemente tengan expertise en el mercado inmobiliario. Como es propio del momento de incertidumbre económica, también surgen nuevas figuras como pequeños ahorradores y grandes inversores, además de compradores extranjeros, que no son tan vulnerables al cambio de política monetaria al precisar menos financiación bancaria. Es un cambio habitual en un contexto de adaptación a la nueva política monetaria.
Sin embargo, en los próximos meses vamos a ver todavía un sector dinámico, aunque con cifras menos abultadas. Eso sí, se espera que el año pueda cerrar alrededor de las 550.000 compraventas, lo que significaría todo un hito, con el alto nivel al que se encuentran los tipos de interés. El 2023 volvería a ser el mejor año desde 2008, exceptuando el boom de 2021 y 2022.
