La empresa de servicios inmobiliarios Foro Consultores abarca diversas áreas de negocios.

Desde la vivienda residencial con la gestión y comercialización de activos inmobiliarios a las oportunidades de inversión en suelo y la elaboración de estudios de mercado en todos los segmentos del sector.

Nacida en 1997, actualmente la empresa cuenta con delegaciones en casi toda España: Centro (Madrid), Andalucía Oriental (Málaga), Occidental (Sevilla), Levante (Valencia), Cataluña (Barcelona) y Galicia (Vigo).

En los últimos meses la promoción de vivienda nueva ha vuelto a ocupar un papel central en sus operaciones. Hablamos con Luis Corral, cofundador y copropietario, junto a Carlos Smerdou de Foro Consultores y consejero delegado de la compañía, sobre las perspectivas de esta rama de negocio.

fotocasa: ¿Cuál ha sido, desde vuestro punto de vista, la evolución de la promoción de vivienda nueva en los últimos meses?

Luis Corral:. Estamos en un momento de la consolidación del mercado en las grandes plazas, destacando Madrid y Barcelona. Mientras tanto, comienza a despertar en el resto del territorio, aunque depende de la demanda.

fotocasa: ¿Qué papel están teniendo las entidades financieras en estas nuevas promociones?

Luis Corral: El negocio de la promoción de obra nueva depende de la financiación. De hecho, tiene un papel fundamental. En este momento, las entidades financieras están teniendo un enfoque más prudente. Esta es la razón por la que están haciendo valoraciones de riesgo en todo el proceso para evitar situaciones imprevistas ya vividas; valoraciones de riesgo enfocadas al promotor, constructor y comprador.

La adjudicación del préstamo está sujeta y condicionada por las preventas, si bien es cierto que comienza a rebajarse el porcentaje que piden las entidades financieras. En los momentos de crisis para cooperativas se pedía el 100% de preventas y a las promotoras el 50%. Ahora van bajando esos porcentajes, pero esa necesidad sigue existiendo.

Hay otro punto que está variando también: al resurgir el mercado, solo se daban préstamos a la construcción, ahora ya se dan también para la adquisición de suelo, aunque con cautela. Son elementos de contención. De todos modos, sería conveniente no traspasar las rayas pasadas y evitar errores. Debemos conseguir un mercado saludable donde no todo vale.

fotocasa: Esta evolución, ¿ha sido igual en todas las regiones? ¿Qué ciudades y zonas están experimentando un crecimiento más acusado? ¿Se centra en residencias como primera vivienda o también de segunda vivienda en áreas turísticas?

Luis Corral: No ha sido igual. De hecho, vivimos un mercado inmobiliario a dos velocidades. En Madrid, Barcelona y la Costa del Sol podemos hablar de la recuperación del sector. A estas zonas se unen otras grandes capitales, pero en el resto de España está siendo muy lentamente o ni siquiera ha empezado la recuperación. Además, esta crisis ha puesto de manifiesto que no en todas partes hace falta vivienda nueva. Debemos ver la evolución de la población y la tendencia demográfica de cada zona.

El resurgir se ha producido en primera residencia en ciudades donde hay demanda y tira la economía, pero también en segunda residencia como es el caso de la Costa del Sol por la demanda internacional. La previsión es que en las ciudades que ahora mismo están más activas sigue esa tendencia y, en el resto, sea una evolución paulatina a medida que haya demanda.

fotocasa: En Foro Consultores también os dedicáis a la intermediación en operaciones de suelo. ¿En qué punto se encuentra esta área del mercado actualmente y cómo creéis que se va a comportar en los próximos meses?

Luis Corral: Este un punto muy importante. El mercado de suelo va parejo a la promoción y en zonas donde hay mucha presión de demanda de vivienda, esa presión se dirige también a la materia prima. A esto se une un problema: hay municipios donde la disponibilidad de suelo es escasa pero cuentan una demanda importante.

Esto ocurre porque el suelo, para convertirse en finalista, necesita tiempo para ser “cocinado” y no se ha hecho. ¿Qué ha pasado? Durante la crisis, la iniciativa privada y las administraciones han estado parados y hemos perdido ocho años de fabricación de suelo que ahora está provocando carestía e inflación en los precios. Y esas subidas al final repercutirán en los compradores. Las administraciones tampoco han agilizado los planes urbanísticos e incluso, en algunos casos, los han paralizado. Se necesitan como mínimo cinco o seis años para tener suelo preparado. Se da la circunstancia de que hay zonas que llevan cerca de 20 años esperando.

fotocasa: Ante los augurios de algunos analistas que prevén una futura burbuja inmobiliaria, ¿cuál es vuestra opinión? ¿Hace falta algún mecanismo que evite una nueva crisis en el futuro? 

Luis Corral: Desde el punto de vista de la producción de vivienda, todavía tenemos cifras bajas, lejos de las necesidades en algunas zonas. Pero desde el punto de vista de los precios, en plazas con demanda ya se han recuperado los precios. Un ejemplo claro es Madrid. Esto nos lleva a pensar que, si sigue esta tendencia, podríamos llevar al comprador a un punto de insolvencia que no le permita adquirir la vivienda por falta de ingresos y porque no consiga la hipoteca.

En global, yo diría que las grandes cuentas no están tensas, pero hay que ser cautos y no cometer los mismos errores. Por eso es necesaria y aconsejable la contención por parte de las entidades financieras a la hora de dar préstamos, con un control del riesgo en la financiación de suelo, en la promoción y al comprador.