La actual ley de Arrendamientos Urbanos proclama en su artículo noveno, apartado tercero, que “una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato, cuando al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada especificando la causa o causas entre las previstas en al párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si los partes no llegan a un acuerdo distinto.”

Recuperar la vivienda arrendada por causa de necesidad

Del texto de la ley se pueden obtener los requisitos que exige para que un arrendador pueda recuperar la vivienda arrendada alegando una causa de necesidad. 

• Esta facultad que tienen los arrendadores solo se aplica en los arrendamientos de vivienda habitual. Por ello no es aplicable al resto de arrendamientos. 
• Es necesario que el arrendador sea una persona física, por lo que la necesidad no se podría dar en arrendadores personas jurídicas.
• Se necesita que haya transcurrido el plazo inicial por el que se firmó el contrato y que este haya entrado en prórroga, por lo que un contrato que se hubiera firmado por tres años de duración, hasta que no hubiera transcurrido dicho plazo no se podría solicitar la recuperación de la vivienda por esta causa. La ley habla “de una vez  transcurrido el primer año de duración….”  porque la mayoría de los arrendamientos de vivienda se firman por un año de duración, pudiendo luego prorrogarse a voluntad de los inquilinos hasta 5 años, en el caso de arrendadores personas físicas, que son los únicos que tienen derecho a poder solicitar la recuperación de la vivienda por causa de necesidad. 
• Es necesario que en el propio contrato se haya hecho constar la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda, entendemos no en sí la propia causa, porque en ese momento podría ser imprevisible, sino lo que se debería haber previsto, es que le pudiera surgir la necesidad al arrendador. 
• La causa de necesidad es una facultad extraordinaria que la ley concede a los arrendadores. Anula el derecho a prórroga de los inquilinos, por ello esta necesidad, como facultad extraordinaria sólo puede darse en determinadas personas como son el propio arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción (padres e hijos, no los abuelos ni los nietos) o para su cónyuge en causas de separación, divorcio o nulidad. 
• Por último, para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador debe comunicárselo al inquilino, con al menos dos meses de antelación a la fecha en que la vivienda se vaya a necesitar. 

¿Cómo ha cambiado todo esto con la COVID-19?

Todo lo anterior cambia con la nueva regulación que establece el Gobierno de España a consecuencia de la COVID-19, porque el Real Decreto 11/2020 que entró en vigor el 2 de Abril de este año, regula una prórroga extraordinaria de 6 meses para todos los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Incluso para los arrendamientos de aquellos inquilinos que no estuvieran en situación de vulnerabilidad. 

Y lo hace para todos los contratos que finalicen en el período comprendido entre la publicación del Real Decreto 2 de Abril, hasta los 2 meses siguientes de finalizado el Estado de Alarma. Dicha prórroga, que están obligados a aceptarla todos los arrendadores de viviendas, no opera de forma automática sino que solo se puede iniciar a solicitud de los inquilinos. 

Observamos como a partir del Decreto que regula el Estado de Alarma se produce un cambio en los efectos jurídicos que despliega la causa de necesidad. Y una de las principales consecuencias, es que vemos como una norma de rango inferior, como es el Real Decreto mencionado, contradice el Orden Jerárquico Normativo, vulnerando el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La vulneración de los derechos del propietario

Ahora mismo un propietario que se encuentre en esta situación y acreditara una necesidad para recuperar la vivienda arrendada, como por ejemplo, porque se hubiera divorciado, no podría recuperar la vivienda hasta bien entrado el 2021. Cuando en condiciones normales, una vez cumplido el primer año de contrato, con un preaviso de 2 meses le sería suficiente para recuperarla.

Esta vulneración de derechos, recogida en el Real Decreto deja desamparado nuevamente al propietario. Porque en una situación de necesidad, no tiene derecho a recuperar la vivienda en los plazos que indica la Ley de Arrendamientos Urbanos. El Decreto da mayor relevancia al derecho a prórroga de los inquilinos que al derecho de los propietarios de poder recuperar las viviendas arrendadas en caso de necesidad. 

José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler y abogado especializado en arrendamiento.