Julián Salcedo es, sin duda, uno de los máximos conocedores del mercado inmobiliario de nuestro país. Economista, urbanista y consultor inmobiliario, es presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid, presidente del Consejo Directivo de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Consejo General de Economistas de España y miembro del Consejo de Economistas del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI), entre otros muchos cargos presentes y pasados. Y es, sobre todo, un analista brillante y un gran comunicador.

Hemos hablado con él para entender un poco mejor la situación inmobiliaria actual y para conocer qué aconsejaría ante este contexto a quienes ahora mismo están pensando en vender, comprar o invertir en vivienda.

¿Cómo definirías la situación inmobiliaria actual y en qué se diferencia a la que hemos vivido en décadas anteriores?

Efectivamente, esta situación es muy diferente a la que hemos vivido en décadas pasadas. Para bien o para mal, yo he vivido varias crisis inmobiliarias. Las crisis pueden ser de oferta, de demanda, de precios, de falta de materiales, de mano de obra… Y ahora mismo estamos, desde mi punto de vista, en una crisis de oferta, por varias razones.

La primera es que desde 2014, tras el inicio de la recuperación del sector inmobiliario residencial después de la crisis de 2008, a duras penas conseguimos superar las 100.000 nuevas viviendas al año. Y sabemos que la demanda es muchísimo más amplia y, por tanto, en condiciones normales el mercado intentaría adecuarse lo máximo posible a esa demanda. Pero no es así, y hay que preguntarse por qué.

Uno de los motivos es que, a pesar de que haya mucha demanda, no toda esa demanda es solvente. Los promotores prefieren mantener una producción que pueden vender fácilmente al precio que han fijado en vez de aumentar el volumen y tener dificultades para venderlo todo o tener que ajustar precios. Además, los promotores consideran que el suelo es escaso y caro. En realidad suelo hay, pero el precio es elevado y no permite hacer viviendas por debajo de 250.000 euros (en la zona sureste de Madrid, por ejemplo), y a ese precio pueden costar de vender. Además, el coste de construcción de una vivienda, tanto de materiales como de mano de obra, ha subido en los últimos años y no ha vuelto a bajar.

¿Qué otras dificultades encuentran los promotores a la hora de iniciar nuevas promociones de vivienda?

Para mí, el principal reto al que se enfrentan los promotores ahora mismo es el acceso a la financiación. Hace un par de años era cara y prácticamente inaccesible, hoy la financiación es barata pero sigue resultando de difícil acceso. Se sigue sin financiar una buena parte del proceso: la compra de suelo, que hay que financiarla a pulmón.

Con todo ello, tenemos una especie de tormenta perfecta que justifica que los promotores no hagan más viviendas mientras este problema no se solucione. Y por lo que respecta a la vivienda protegida, está en un volumen todavía insuficiente. Aunque se ha actualizado el precio del módulo, el precio del suelo ha subido y cuesta que salgan los números. Es un gran cúmulo de circunstancias que difícilmente se van a solucionar de forma inmediata. Conclusión: me temo que este déficit de producción se mantendrá todavía por un periodo bastante largo.

Y eso es lo que yo denomino un momento de crisis. Una crisis de oferta. Y no tiene fácil solución.

Teniendo en cuenta esta situación de déficit de obra nueva, ¿cuáles son las consecuencias en el mercado inmobiliario de segunda mano?

La demanda actual es al menos dos veces y media la oferta de obra nueva. Y como esta oferta no crece, la única alternativa es la vivienda usada, que evoluciona con la misma tendencia. Es decir, si la vivienda nueva sube de precio, la de segunda mano también. Mientras no aumente la producción de vivienda nueva, seguirá subiendo el precio de la vivienda usada.

¿Cómo afecta el cambio demográfico a esta situación del mercado inmobiliario?

Una de las razones que determinan este gran desequilibrio entre demanda y oferta tiene también un origen demográfico y sociológico. Como ha ocurrido en otros países, no se ha hecho una buena proyección sociodemográfica para determinar qué porcentaje de suelo había que dedicar a vivienda. Es cierto que han descendido los nacimientos, pero no se ha tenido en cuenta el crecimiento de la inmigración, legal o ilegal,  ni los flujos migratorios que se han registrado desde otros países de Europa o dentro de España desde pueblos y ciudades más pequeñas a las más grandes que tienen una mayor capacidad de atracción por expectativas de empleo, salariales de mejora profesional, estudios, etc.

Nada de eso se ha tenido en cuenta, y la realidad es que en los últimos años han llegado aproximadamente tres millones de personas. Hay que sumar los cambios sociológicos que han reducido el tamaño de los hogares y han aumentado la cifra de hogares unifamiliares, padres divorciados que necesitan dos hogares en vez de uno, etc. Es decir, ha crecido el número de hogares y, por tanto, la demanda de vivienda. No tenemos viviendas suficientes. Es una situación muy difícil.

Con este contexto, ¿qué aconsejarías a quien quiera vender una vivienda? ¿Es buen momento o debería esperar?

Si se trata de vender para reposición, para cambiar de vivienda, la situación actual ni beneficia ni perjudica. Podrá vender a un precio bastante alto, pero también va a tener que comprar caro. Para quien tiene una vivienda como inversión, sería un buen momento para vender. Quizá podría esperar, porque la previsión es que durante 2025 el precio de la vivienda en España siga subiendo al menos en la misma proporción que en 2024, a no ser que haya alguna circunstancia imprevisible como una posible guerra, desabastecimiento de materiales, aranceles de Donald Trump o dificultad de acceso al crédito que afecten al mercado inmobiliario.

Vender ahora es buena idea, pero si se quiere intentar maximizar la inversión, el valor de su propiedad, podría esperar hasta finales de año.

¿Y qué deberían hacer quienes quieren comprar una vivienda?

A menudo me preguntan si creo que se puede estar formando una nueva burbuja inmobiliaria en España. Es algo que no se puede saber, y es evidente que las circunstancias actuales son muy diferentes a las que originaron y pincharon la burbuja de 2008, que fue consecuencia de la crisis financiera global. Pero sí que hay algunos factores similares, como el nivel de precios o el esfuerzo que deben realizar las familias para pagar su vivienda. Si la situación actual cambiase, probablemente podrían bajar algo los precios, aunque sin la contundencia de aquel otro momento. Y lo que sucedería de manera inmediata es que las entidades financieras cerrarían el grifo de crédito. Así que quienes quieran comprar con financiación, mejor hacerlo ahora.

Por último, ¿qué debe tener en cuenta quien esté pensando comprar una vivienda como inversión?

Mi recomendación es que debe pensárselo dos veces. Si realiza la compra con recursos propios para poner la vivienda en alquiler, con el nuevo índice de actualización de precios puede que la rentabilidad prevista sea menor de la esperada, pero algo va a tener, aunque sea más ajustada. Si se trata de una inversión con financiación, la de alguien que tiene capacidad de endeudarse y pide una hipoteca para comprar una vivienda para alquilar, aún debe ser más prudente.

En una inversión de este tipo hay que pensar en rentabilidad a 10 o 15 años, no solo en los rendimientos inmediatos ni creer que se van a mantener estables en el tiempo. Además, las condiciones actuales de los alquileres han aumentado el riesgo para los propietarios.