José María Álvarez es el editor y director de la revista Metros2, y uno de los periodistas especializados en el sector inmobiliario con más experiencia en España. Ahora ha reunido en una selección de sus artículos en el libro A propósito de… el ladrillo, una crónica de los últimos 25 años de historia del mercado inmobiliario en este país, desde 1992 hasta nuestros días. Incluye información sobre más de mil profesionales, empresas e instituciones que han protagonizado el sector de la construcción y la compra-venta de inmuebles.

En esta entrevista, José María Álvarez repasa algunos de los grandes momentos de este último cuarto de siglo, como la aparición de internet y los portales inmobiliarios, la evolución de los tipos de interés, las diversas crisis atravesadas y el salto cualitativo en la profesionalización del sector. Además, aborda la situación actual del mercado inmobiliario y las expectativas para los próximos años.

fotocasa: El libro empieza en 1992, en plena crisis, y se cierra en 2016, en la salida de otra. ¿Qué papel han jugado las crisis durante este cuarto de siglo en el mercado inmobiliario español?

José María Álvarez: Es sin duda el tema más importante de estos últimos años, porque no es una crisis, sino una recesión. Crisis hemos atravesado varias en este país desde la Transición, pero esta última recesión ha sido muy dura.

fc: ¿Cuáles han sido los momentos más importantes a lo largo de estos 25 años por lo que respecta al sector inmobiliario en España?

JMA: La crisis de principios de la década de 1990 fue bastante dura, aunque apenas nos acordemos. La más larga y más dura, eso sí, es la que hemos padecido desde 2007. Un momento importante es 2013, cuando el sector comienza a repuntar.

fc: Entre los temas que abordas en el libro hay algunos capítulos sobre la evolución del tipo de interés hipotecario. ¿Qué influencia ha tenido en el mercado inmobiliario en este cuarto de siglo?

JMA: Ha sido un factor interesantísimo, que ha ayudado sobre todo a que la gente adquiera pisos, y no solo de primera vivienda. Hay más de veinte millones de españoles propietarios de una primera vivienda, más de ocho millones que cuentan además con una segunda vivienda, e incluso hay tres millones de españoles que tienen una tercera vivienda. Seguimos invirtiendo mucho en vivienda, y los tipos de interés han facilitado la compra. Hace un par de décadas los tipos de interés la tasa hipotecaria podía estar por encima del 10%, muy alta, y ahora estamos en cifras negativas. Es una diferencia muy grande.

fc: Otra de las novedades acontecidas en estos 25 años ha sido la aparición y consolidación de las ferias inmobiliarias. ¿Qué han aportado a las reglas de juego del sector?

JMA: Había una sola feria internacional, el MIPIM, que sigue existiendo, pero es muy elitista, está destinada a un público muy profesional y a grandes inversores a nivel mundial. Después aparecieron el Barcelona Meeting Point, SIMA en Madrid y varias más en otras ciudades que se han podido consolidar a pesar de la dura recesión económica. Creo que todas ellas han aportado, sobre todo, profesionalidad. Si comparamos el estado del sector hace 25 años por lo que respecta a profesionales, empresas, agencias o información económica inmobiliaria a lo que tenemos ahora es evidente que la evolución ha sido enorme. Ahora mismo somos uno de los países de referencia en la profesionalización del sector inmobiliario. Este último cuarto de siglo ha sido el de la profesionalización del sector inmobiliario.

fc: Estos años han estado marcados también por la aparición de Internet. ¿Qué ha supuesto en este sector?

JMA: En nuestra empresa empezamos a tener correo electrónico y página web a finales de los 90, y era algo absolutamente novedoso en esos momentos. Evidentemente ya no se entiende el negocio sin el componente digital y los dispositivos portátiles son ahora mismo una herramienta de trabajo insustituible. La digitalización es básica: no se concibe lanzar una promoción inmobiliaria y poner el primer ladrillo si previamente no se ha creado su campaña digital, propia y en colaboración con los portales inmobiliarios.

fc: ¿Cómo valoras el papel de los portales inmobiliarios en este cambio tecnológico de la información y promoción inmobiliaria?

JMA: Ahora tenemos la suerte de poder buscar en los portales la tipología de vivienda referenciada por precio, barrio, tipo de calidad, etc. Tenemos acceso a una gran cantidad de datos que pueden ayudar a tomar a decisión de comprar una vivienda, que es una de las más importantes de la vida.

fc: Haciendo balance de estos últimos 25 años, ¿de qué errores debemos aprender para que no vuelvan a suceder?

JMA: Yo soy de los que cree que el hombre tropieza tres veces con la misma piedra: no dos, tres. Es lo que ocurre con las burbujas inmobiliarias. Ahora mismo estamos viviendo una escalada de precios muy rápida en la vivienda de segunda mano en los centros de las grandes ciudades, y es difícil de frenar. Tampoco es fácil frenar los alquileres por semanas a turistas a precios fuera de mercado. Se puede crear una normativa, pero su cumplimiento precisa inspecciones, un sistema de sanciones, etc. Parar una burbuja inmobiliaria es muy complicado. Como ahora se está construyendo muy poca vivienda nueva en comparación a hace una década, cuando se batieron récords, es muy difícil que el sector vuelva a tropezar en este área, pero no es imposible. Pero en el caso de la vivienda de segunda mano en el centro de Madrid o Barcelona la situación comienza a ser preocupante.

fc: ¿Cómo ves el sector inmobiliario en este momento?

JMA: Hay que destacar la salida a bolsa de una empresa promotora después de prácticamente una década sin que eso ocurriera, con lo que creo que se puede dar por acabada la crisis de la promoción inmobiliaria y residencial en España. Es un momento importante, porque detrás vendrán más cosas.

fc: ¿Qué futuro le auguras al sector en los próximos años?

JMA: Hay que tener en cuenta que el escenario ha cambiado mucho, en todos los ámbitos del sector. Por ejemplo, hace unos años la consultoría inmobiliaria la realizaban dos o tres firmas internacionales y ahora hay cincuenta. Buena parte de las grandes promotoras de hace 25 años ya no existen o están a punto de desaparecer, y la mayoría de nuevas promotoras pertenecen a un fondo de inversión extranjeros. Y no hay que perder de vista que el sector inmobiliario va totalmente ligado a la evolución económica del país: si el PIB crece, se venden más casas, sea para primera vivienda, como segunda residencia o como inversión. Creo que en los próximos dos o tres años, tal como indican diversos analistas, vamos a seguir viendo crecimiento. A partir de ahí cualquier predicción es pura elucubración. Habrá que ver cómo influyen factores internacionales como el Brexit, la posibilidad de una ofensiva terrorista que afecte al sector turístico, la llegada o salida de fondos de inversión extranjeros… Me reitero en mi idea de que el hombre tropieza tres veces con la misma piedra. Y, además, todo lo que sube exponencialmente acaba tarde o temprano derrumbándose. Esa es la experiencia de los últimos años.