En los últimos años, el mercado del alquiler en España ha experimentado transformaciones muy significativas debido a las nuevas medidas legales adoptadas por el Gobierno. En el primer Fotocasa Pro Academy Day de 2025, que tuvo lugar el pasado 26 de febrero en Barcelona, el abogado experto en derecho inmobiliario, Pepe Piñar, ofreció ante cientos de asistentes un análisis detallado sobre el impacto de estas medidas y los desafíos a los que se enfrentan actualmente los propietarios, que también afectan, como es lógico, a los inquilinos y a todo el mercado inmobiliario en general.

“La inseguridad jurídica para los propietarios es el verdadero problema del alquiler en España”

Para Piñar, el problema principal no es el precio del alquiler, sino la inseguridad jurídica que enfrentan los propietarios ante situaciones como impagos, ocupaciones ilegales y la complejidad para recuperar sus inmuebles. “A diferencia de lo que se cree comúnmente, la regulación de los precios de los alquileres no sería el principal obstáculo, sino la falta de garantías legales para recuperar la vivienda en caso de problemas”, aseguró el experto.

Imaginemos un propietario que alquila su vivienda por 1.000 euros mensuales. Si el inquilino deja de pagar, el proceso judicial para recuperar la propiedad puede durar más de un año, durante el cual el propietario no sólo deja de percibir 12.000 euros anuales, sino que además tiene que seguir asumiendo los gastos del inmueble (hipoteca, comunidad, impuestos). Esta situación provoca que muchos propietarios opten por dejar sus viviendas vacías o venderlas antes que alquilarlas.

El Real Decreto 1/2025: ¿solución o problema ante la crisis del mercado del alquiler?

El Real Decreto 1/2025 ha sido presentado como una medida para proteger a los arrendatarios en situaciones vulnerables, pero según Piñar, “sus disposiciones agravan la situación para los propietarios”. El decreto permite la suspensión de desahucios para hogares vulnerables sin alternativa habitacional, extendiendo medidas adoptadas durante la pandemia. Se trata, por lo tanto, de “una reforma, cuanto menos, polémica”.

Además, según el experto, la suspensión de desahucios no se limita a los casos de impago, sino que también aplica a situaciones de precariedad y ocupación ilegal. Esta extensión supone que propietarios con inmuebles ocupados ilegalmente puedan enfrentarse a largos periodos sin poder recuperar su propiedad, lo que desincentiva la oferta de alquiler. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), hay más de 100.000 viviendas ocupadas ilegalmente en España, un fenómeno que va en aumento desde el año 2020.

Requisitos y facilidades para acogerse a la suspensión de desahucio

Uno de los puntos más controvertidos de esta nueva normativa es la definición de vulnerabilidad económica en el decreto. En su ponencia, Piñar hizo especial hincapié en que “los requisitos para acogerse a la suspensión de desahucio son tan amplios que facilitan su uso indebido”, puesto que se trata de un concepto muy amplio y demasiado flexible.

Requisitos según el Real Decreto

• Ingresos inferiores a tres veces el IPREM: esto equivale a 21.600 euros anuales para una persona sola y puede llegar hasta 30.240 euros en familias numerosas.
• Situaciones laborales adversas: incluye despido, ERTE o reducción de jornada laboral.
• Circunstancias personales: como, por ejemplo, tener hijos, ser familia monoparental o tener algún tipo de discapacidad.

Para el abogado, “estos requisitos convierten a una gran parte de la población en potencialmente vulnerable”, lo que contribuye, una vez más, a crear inseguridad entre los propietarios y dificultando la toma de decisiones en lo que respecta al mercado del alquiler. Además, señala que “estos criterios permiten suspensiones indefinidas sin soluciones reales a medio plazo”.

“Los procedimientos de desahucio son lentos y las compensaciones para los propietarios insuficientes”

El artículo 74 del Real Decreto prevé compensaciones económicas para los propietarios cuyos inmuebles se vean afectados por la suspensión de desahucios. No obstante, Piñar denuncia que estas compensaciones son difíciles de gestionar y claramente insuficientes.

Proceso para solicitar compensaciones:

1. Solicitud formal. El propietario debe esperar tres meses desde la emisión del informe de los servicios sociales.
2. Documentación extensa. Necesitará presentar la escritura, el contrato de arrendamiento, todas las facturas y justificantes bancarios, etc.
3. Importe limitado: Está basado en el valor medio de alquiler de la zona, lo cual, según Piñar, es injusto, ya que “no considera factores como la localización específica y las condiciones del inmueble”.

“La ocupación ilegal ha aumentado un 20% en los últimos tres años”

Piñar también abordó en detalle el fenómeno de la ocupación ilegal, que ha aumentado un 20% en los últimos tres años, según datos del Ministerio del Interior. El Real Decreto permite la suspensión de desahucios para ocupaciones si el ocupante alega vulnerabilidad económica y la vivienda pertenece a una persona jurídica o a un particular con más de diez inmuebles.

Por lo tanto, esta medida, en la práctica, “beneficia más a los ocupantes que a los propietarios, creando un incentivo perverso para las ocupaciones”. Además, dificulta la venta de inmuebles ocupados, lo que hace que su valor descienda significativamente.

Recomendaciones para el futuro del mercado del alquiler

Para mejorar la situación actual del mercado del alquiler, Piñar propone una serie de reformas:

1. Revisión de los plazos judiciales. Reducir los tiempos para la resolución de desahucios y ocupaciones.
2. Garantías para los propietarios. Crear fondos de compensación más ágiles y adecuados a los valores reales del mercado.
3. Colaboración público-privada. Incentivar la inversión en vivienda social y alquiler asequible.

Medidas adicionales sugeridas

• Seguros obligatorios para inquilinos: para cubrir impagos y desperfectos.
• Transparencia y seguridad jurídica: reformar la Ley de Arrendamientos Urbanos para clarificar derechos y obligaciones de las partes.

“El marco legal actual del mercado del alquiler en España prioriza la protección de los arrendatarios vulnerables, pero lo hace a costa de incrementar la inseguridad jurídica para los propietarios”. Las medidas adoptadas, aunque bien intencionadas, generan efectos secundarios negativos, desincentivando la oferta de alquiler y agravando la problemática habitacional. Para revertir esta situación, según el experto, es “esencial una reforma integral que garantice un equilibrio justo entre las partes involucradas”.