El precio pactado en la compraventa de una vivienda no es el único importe que entra en juego. A él se suman una serie de gastos obligatorios que se liquidan, en su mayoría, en el momento de la firma ante notario y que no siempre están claramente identificados desde el inicio.
Saber qué se paga en notaría y en el Registro de la Propiedad, cómo se calculan estos costes y a quién corresponde asumirlos es clave para gestionar correctamente cualquier operación inmobiliaria y evitar malentendidos en la fase final.
El papel de la notaría y del Registro de la Propiedad en una compraventa
La notaría autoriza la escritura pública de compraventa. Esto quiere decir que:
- Verifica la identidad y capacidad de las partes,
- comprueba la situación jurídica del inmueble,
- informa de las consecuencias legales del acto
- y da fe del acuerdo alcanzado.
Su intervención aporta seguridad jurídica y es imprescindible para que la operación tenga plenos efectos frente a terceros.
El Registro de la Propiedad se encarga de inscribir la vivienda a nombre del nuevo propietario. Aunque la inscripción no es obligatoria por ley, en la práctica resulta esencial:
- protege al comprador frente a posibles cargas ocultas,
- hace pública la titularidad
- y es un requisito imprescindible cuando existe financiación hipotecaria.
Ambos servicios generan costes regulados y forman parte del núcleo duro de gastos de cualquier compraventa inmobiliaria.
Aranceles de notaría y registro: por qué no son negociables
Los honorarios de notarios y registradores no son libres, sino que están fijados por normativa estatal:
- El Real Decreto 1426/1989 regula el Arancel de los Notarios.
- El Real Decreto 1427/1989 regula el Arancel de los Registradores de la Propiedad.
Esto implica que:
- El precio no depende del profesional elegido.
- Los importes se calculan según el valor del inmueble y la complejidad del documento.
- El notario puede aplicar un descuento máximo del 10%, y solo de forma voluntaria.
Este último punto es clave para gestionar expectativas: no existen “rebajas” discrecionales más allá de ese límite, como ocurre con otros servicios profesionales asociados a una compraventa.
1. Gastos de notaría en la compraventa de una vivienda
Los gastos notariales corresponden a la formalización de la escritura pública y están regulados por arancel. Su importe depende del precio del inmueble y de la complejidad de la operación.
¿Qué incluye una factura de notaría?
Habitualmente, la factura notarial incluye:
- Matriz de la escritura, que queda incorporada al protocolo notarial.
- Copias autorizadas y simples, en papel o formato electrónico.
- Folio, timbre y papel notarial.
- Escrituras accesorias, como cancelaciones de hipoteca o rectificaciones, si existen.
De forma orientativa, el coste de notaría suele situarse entre el 0,2% y el 0,5% del precio de compraventa.
| Ejemplo: En una compraventa de una vivienda con un precio de 250.000 euros, el coste total de la notaría suele situarse entre 500 y 1.250 euros. La cifra final puede variar en función del número de copias solicitadas, de si existen escrituras adicionales o de la complejidad técnica de la operación. |
¿Quién paga la notaría?
Lo que dice la ley: El artículo 1455 del Código Civil establece que:
- La matriz de la escritura corresponde al vendedor.
- Las copias corresponden a quien las solicite, normalmente el comprador.
Lo que ocurre en la práctica: En la mayoría de operaciones en España se pacta que el comprador asuma todos los gastos notariales, incluida la matriz. Este pacto es perfectamente legal, siempre que conste de forma expresa en la escritura.
Diferencias territoriales que el agente inmobiliario debe conocerAunque existe un marco legal común, la práctica varía según la comunidad autónoma:
Por ello, el reparto de gastos debe tratarse siempre como una cuestión negociable y dejarse claramente reflejada por escrito desde el inicio. |
Consejo profesional para el agente inmobiliario
Para evitar ambigüedades y conflictos en la firma, es recomendable fijar el reparto de gastos en el contrato de arras. Una fórmula habitual es:
“Todos los gastos e impuestos derivados de la escritura pública de compraventa serán de cuenta y cargo de la parte compradora, a excepción de la Plusvalía Municipal (IIVTNU) y los gastos de cancelación de cargas previas, que serán satisfechos por la parte vendedora.”
Cancelación de hipoteca: un gasto del vendedor
Si el inmueble tiene hipoteca, el vendedor debe cancelarla registralmente antes de la transmisión, lo que implica:
- Escritura de cancelación ante notario.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad.
Este gasto corresponde siempre al vendedor, salvo pacto muy excepcional.
Retención por cancelación
En la práctica, el comprador o su banco suele retener entre 600 y 1.200 € del precio para garantizar que el vendedor asume estos costes.
2. Gastos del Registro de la Propiedad en la compraventa de una vivienda
Los gastos registrales también están regulados por arancel y suelen situarse entre el 0,1% y el 0,25% del precio del inmueble.
Los paga el comprador, ya que es quien obtiene el beneficio directo de la inscripción de su derecho de propiedad.
Además, el notario solicita una nota simple actualizada horas antes de la firma (coste aproximado de 10 €) para verificar que no se han inscrito cargas de última hora.
La gestoría y la provisión de fondos
Cuando hay hipoteca, el banco suele imponer una gestoría y solicitar una provisión de fondos, que no es un gasto cerrado, sino un anticipo para cubrir:
- Notaría
- Registro
- Impuestos
- Honorarios de gestión
Una vez cerrada la operación, se devuelve el sobrante o se solicita la diferencia si los costes han sido superiores.
| ⚠️Conviene no confundir este escenario con el de los arrendamientos: aunque la normativa de vivienda ha modificado quién asume los honorarios de intermediación en el alquiler de vivienda habitual, en las compraventas los honorarios de la agencia inmobiliaria siguen siendo de libre pacto, siendo habitual que los asuma el vendedor o se integren en el precio. |
El “mapa de gastos” por comunidades autónomas
Aunque notaría y registro están regulados a nivel estatal, el coste total de la operación varía significativamente según la comunidad autónoma, especialmente por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que puede oscilar aproximadamente entre el 4% y el 11%.
Conceptos técnicos que pueden encarecer la factura
Existen supuestos menos conocidos que pueden incrementar el coste final:
- Exceso de cabida: cuando la superficie real de la vivienda no coincide con la que figura inscrita en el Registro, puede ser necesario regularizarla, lo que implica actuaciones notariales y registrales adicionales.
- Representación gráfica georreferenciada: en determinados casos, especialmente tras las reformas catastrales, el notario debe coordinar la descripción del inmueble con el Catastro, lo que genera costes adicionales.
- Copias simples electrónicas: necesarias para la tramitación telemática de impuestos y gestiones posteriores, suelen aparecer reflejadas en la factura final.
- Subsanaciones o rectificaciones: errores formales, discrepancias de datos o ajustes de última hora pueden dar lugar a escrituras complementarias.
Ejemplo real: Vivienda usada en Madrid
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Checklist para el agente: qué revisar 48 horas antes de la firma
- Confirmar quién paga cada gasto y que conste por escrito.
- Verificar si existe hipoteca pendiente y la retención prevista.
- Comprobar que la nota simple esté actualizada.
- Asegurar que el cliente conoce la provisión de fondos.
- Revisar que los cheques y las transferencias estén correctamente preparados.
