Durante los últimos meses hemos vivido un boom inmobiliario en el que se han realizado un gran número de operaciones. La capacidad de ahorro de los ciudadanos, las condiciones de financiación tan positivas para los compradores o el impacto que ha tenido la pandemia en el cambio de necesidades con relación a la vivienda han sido algunos de los factores que han propiciado que el sector haya obtenido resultados muy positivos. Sin embargo, en la actualidad identificamos ciertos indicadores que muestran un giro en el mercado. ¿Estamos ante un cambio de ciclo inmobiliario?

La inestabilidad económica

Desde hace muchos meses, incluso antes del inicio del conflicto en Ucrania, ya podíamos leer muchas noticias relacionadas con el encarecimiento de precios de las materias primas. Son muchos los sectores que sufren este problema y el inmobiliario no se queda atrás. 

Muchas construcciones ya iniciadas se encuentran ante una tesitura más que complicada. Se han vendido sobre plano un gran número de viviendas y, ahora, la finalización y entrega de estos pisos de obra nueva se ven comprometidas por la subida de los importes de los materiales de construcción y de su transporte por el alto precio de los combustibles. 

Además, la inflación afecta a todo y a todos y, durante los próximos meses, continuará en la misma línea, por lo que nos encontramos ante un momento de inestabilidad económica donde todos los expertos indican que próximamente muchos países de la Unión Europea, incluso EEUU, entrarán en recesión. 

Endurecimiento en las condiciones hipotecarias

Ante estos cambios, las entidades financieras han endurecido sus condiciones hipotecarias. Hasta hace uno o dos meses podíamos encontrar hipotecas fijas muy atractivas para los compradores con diferenciales incluso inferiores al 1%. Sin embargo, los bancos han adaptado su oferta al momento actual y, por tanto, encarecido sus préstamos. 

Hay que tener en cuenta que el euríbor se encontraba en mínimos históricos y este índice parece normalizarse. Si hasta abril de 2022 veíamos datos negativos del -0,237, ya en mayo observamos un cambio de tendencia pasando al 0,287 y en el mes junio esta tendencia continuará al alza. 

Y aunque en los próximos meses financiar la compra de una vivienda será más caro que en 2021, hay que recordar que estas condiciones se debían a una situación excepcional y que este índice simplemente volverá a porcentajes habituales. 

Evidentemente, este incremento tendrá consecuencias y frenará los préstamos hipotecarios. Un dato que ya hemos observado en los últimos datos del INE , que aunque reflejaban el mejor mes de abril de los últimos 12 años con más de 33.000 hipotecas, también señalaban una tendencia a la baja con relación al mes de marzo con un descenso del 22,9%, según señalaba María Matos. Por tanto, parece que las concesiones hipotecarias también se normalizarán. 

Falta de producto en el mercado

Además de lo anterior, otro indicador que nos está mostrando un cambio de tendencia en el sector inmobiliario es la falta de producto. Ya hemos hablado de los problemas a los que se están enfrentando los constructores y promotores de obra nueva. Debido a todo ello, la vivienda de segunda mano también se está viendo afectada. 

Para muchos profesionales inmobiliarios la captación está siendo todo un reto, puesto que hay un mayor porcentaje de compradores que de propietarios que participan en el mercado de la vivienda. De hecho, podríamos decir que la proporción actual es de 3 a 1, o lo que es lo mismo, más del 75 % son demandantes de vivienda, mientras que el resto son vendedores. 

Esto se refleja en un claro desequilibrio del mercado, lo que hace una vivienda atractiva esté anunciada en portales como Fotocasa o habitaclia menos de una semana, incluso algunas no lleguen a publicarse ni 24h. 

Sin embargo, aún podemos encontrar muchos propietarios que necesiten de nuestra ayuda, porque, en el lado contrario, hay potenciales clientes con inmuebles con precios por encima de mercado, sin fotografías o muy mal cuidadas, etc. y cuyo tiempo en los portales es mayor a los 100 días. Por tanto, con una buena estrategia es posible convencer a estos vendedores de que, con nuestra ayuda, podrán finalmente vender su vivienda. 

La subida de los precios de venta y alquiler

Son ya varios meses en los que observamos una tendencia al alza de los precios de alquiler y venta. Y es que todos los factores anteriores afectan a este incremento. 

Según los datos del Índice Inmobiliario de Fotocasa, el precio medio del alquiler alcanza máximos en mayo en España y se incrementa un 5,9% el precio a nivel interanual. Esto es más de un punto con relación a la variación interanual que veíamos en el mes de abril. 

En cuanto a la venta, el precio de la vivienda sube un 2,2% interanual en mayo en España, siendo Madrid la comunidad que más ha crecido con un 6,2%, seguido de Baleares con un 5,2% y en tercer lugar Andalucía con un 3,1%

Y aunque esta tendencia es comedida en general, existen subidas de más de dos dígitos en algunas zonas de Alicante o Baleares, por lo que debemos estar atentos a lo que ocurra en los próximos meses. 

Por todo lo anterior sí que podemos decir que nos encontramos ante un cambio de ciclo inmobiliario, pero no nos llevemos las manos a la cabeza. Aún se observa un claro interés de los ciudadanos por adquirir o encontrar una nueva vivienda y esto puede ayudar al conseguir un mejor equilibrio del mercado entre oferta y demanda.

Sin duda, será necesario un cambio de orientación en los servicios y procesos que ofrecemos los profesionales inmobiliarios y debemos estar atentos y preparados ante las próximas noticias y acontecimientos.