España necesita cerca de tres millones de viviendas en los próximos diez años para paliar el grave problema habitacional que existe actualmente.

Esto es lo que asegura Jorge Galindo, doctor en Sociología y doble máster en Políticas Públicas, que acaba de publicar el libro Tres millones de viviendas: cómo pasar de la escasez a la abundancia (Editorial Debate, 2025).

En este ensayo, el también director adjunto del Centro de Políticas Económicas de Esade (EsadeEcPol) y colaborador de El País, analiza con datos y propuestas concretas la dura situación que atraviesa España en materia de vivienda y llama a fijar un plan de ruta a diez años para afrontarla y revertirla.

Con su libro, Galindo lanza un reto: pensar entre todos cómo podemos resolver esta situación sin precedentes, lo que, según explica, pasa por rehabilitar, construir y movilizar más inmuebles, aumentar la vivienda en alquiler asequible, agilizar los trámites administrativos y revisar las regulaciones que hoy frenan la oferta. Nos lo cuenta en esta entrevista.

Como afirmas en tu libro, para solucionar el problema habitacional en España se deben construir, rehabilitar y movilizar unos tres millones de inmuebles en la próxima década. ¿Por qué hacen falta tres millones de viviendas?

Es una cifra que utilizo de forma provocadora, pero basada en la evidencia. Si miramos las estimaciones del INE, entre 2024 y 2039 se crearán unos 3,7 millones de nuevos hogares netos. A eso hay que sumar la demanda reprimida: los jóvenes que querrían emanciparse pero no pueden. Dos de cada tres menores de 35 años viven con sus padres; si estuviéramos en la media europea, serían alrededor de un millón de hogares más emancipados. En total, hablamos de una necesidad real de unos tres millones de viviendas nuevas o rehabilitadas en la próxima década.

Mi objetivo es que este libro se entienda como un manifiesto razonado que nos haga ver dónde poner el foco: en el problema de la escasez de vivienda. Y para resolverlo hay que construir, rehabilitar y movilizar vivienda disponible, sobre todo en alquiler a largo plazo. 

“Para resolver el problema de la escasez de vivienda hay que construir, rehabilitar y movilizar la vivienda disponible, sobre todo en alquiler a largo plazo”

¿A qué te refieres exactamente con “demanda reprimida”?

La demanda reprimida es la diferencia que hay entre la gente que querría vivir de forma independiente y no puede hacerlo. En España, esa tasa es altísima comparada con el resto de Europa. No se trata solo de un fenómeno cultural, sino económico y estructural: no hay oferta suficiente ni precios accesibles. Si tuviéramos una disponibilidad de vivienda similar a países como Francia o Alemania, muchos jóvenes podrían emanciparse. Por eso digo que es una demanda “reprimida”, no desaparecida. Está ahí, esperando condiciones que lo permitan.

¿Ves factible la construcción, rehabilitación y movilización de tres millones de viviendas en los próximos diez años? ¿Qué se necesita para conseguirlo?

Lo veo factible, pero no probable si seguimos como hasta ahora. En los años 90 llegamos a construir entre 250.000 y 300.000 viviendas al año, sin burbuja crediticia. Incluso antes de 2008 se levantaban más de medio millón de inmuebles. Hoy estamos en torno a 120.000 o 130.000 al año, la mitad de lo necesario. Así que sí, es posible recuperar esos niveles si hay voluntad política, incentivos adecuados y una reducción drástica de la burocracia.

No hace falta repetir la burbuja; se trata de volver a un ritmo razonable, sostenible y enfocado en la vivienda útil, no especulativa. Para ello hay que simplificar trámites, ofrecer suelo y facilitar la inversión, tanto pública como privada.

“Si tuviéramos una disponibilidad de vivienda similar a países como Francia o Alemania, muchos jóvenes podrían emanciparse”

¿Crees que la situación actual es peor ahora que en la época de la burbuja inmobiliaria?

Son situaciones muy distintas. Entonces teníamos crédito barato y excesivo, y ahora no. Hoy el problema no es el exceso de crédito, sino la escasez de vivienda. Los precios son altos porque hay muy poca oferta disponible, no porque se esté financiando en exceso la compra.

El riesgo actual no está en el crédito, sino en el sobrecalentamiento del mercado de segunda mano, donde la bajada de tipos puede alimentar la presión sobre los precios. Pero en general, no estamos ante una burbuja como la de entonces, sino ante una crisis de acceso.

Te acabas de comprar una vivienda y aseguras que ha sido agotador. Aun así, ¿crees que es un buen momento para comprar?

Comprar sigue siendo difícil. Aunque la bajada de tipos ha facilitado algo el crédito, las barreras de entrada son altísimas, especialmente para los jóvenes: el ahorro inicial, los impuestos, la escasa oferta… Y buena parte del crédito disponible se concentra en la vivienda de segunda mano, lo que mantiene la presión sobre los precios.

Los avales públicos o ayudas al acceso a la vivienda por parte del Gobierno y las administraciones son bienintencionados, pero si no se acompasan con un aumento de la oferta, acaban trasladándose a precios más altos. Lo hemos visto en el Reino Unido: si metes dinero sin facilitar más oferta, se lo acaba quedando el propietario.

Después de pasar por este proceso de compra tan agotador y desgastante, aún estoy más convencido de todo lo que he escrito en el libro, que es una mezcla entre mi enfado y frustración ante esta situación, y de la convicción de que aún estamos a tiempo de actuar con inteligencia, evidencia y justicia para paliar el problema de la vivienda en España.

“El principal freno no está en la falta de ideas, sino en los plazos administrativos. Desde la calificación del suelo hasta la entrega de llaves pueden pasar años”

Aseguras que es muy urgente revisar las excesivas regulaciones actuales en materia de vivienda. ¿Por dónde tenemos que empezar?

Por la burocracia. El principal freno no está en la falta de ideas, sino en los plazos administrativos. Desde la calificación del suelo hasta la entrega de llaves pueden pasar años, porque se exigen informes, autorizaciones y revisiones que desbordan a las propias administraciones.

También hay que reflexionar sobre la regulación reciente a todos los niveles. Por ejemplo, el control de alquileres puede tener efectos contraproducentes si se reduce la oferta, que es lo que está sucediendo. Las exigencias de vivienda social del 30% en nuevas promociones actúan, en la práctica, como un impuesto que desincentiva la construcción.

Sería más útil incentivar la vivienda social permitiendo más densidad o altura en los edificios a quienes la incluyan en sus proyectos. Y revisar todo el marco del alquiler, incluida la figura del “vulnerable”, apostando por mecanismos como seguros públicos de impago que protejan tanto a inquilinos como a propietarios.

“Si no resolvemos esta escasez, no solo aumentará el sinhogarismo o la precariedad, sino que perderemos cohesión social”

Para terminar, ¿Qué crees que puede pasar si no se pone una solución real a esta situación?

Que incremente la desigualdad de oportunidades. La vivienda es el primer peldaño de la vida adulta: sin ella, no puedes estudiar, trabajar ni formar una familia con autonomía. Si no resolvemos esta escasez, no solo aumentará el sinhogarismo o la precariedad, sino que perderemos cohesión social y habrá territorios que se vacíen mientras otros se vuelven inaccesibles.

No es solo una cuestión económica: la vivienda es un mecanismo de equidad. Por ello, debemos devolverle su función más noble: ser el lugar donde una vida se proyecta con estabilidad, dignidad y libertad. Y si no garantizamos acceso, seguiremos construyendo desigualdad.