Las agencias inmobiliarias juegan un papel fundamental en la prevención del blanqueo de capitales. De hecho, la Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales y de a financiación del terrorismo, las reconoce como ‘sujeto obligado’. Es decir: tienen la obligación de cumplir los mecanismos previstos por la legislación, y de denunciar las conductas sospechosas de procedencia ilícita de capitales.

La agencia inmobiliaria, sujeto obligado

“Una agencia inmobiliaria debe tener en cuenta en todo momento que es un sujeto obligado según esta ley”, afirma Mercedes de Parada, fundadora y CEO de LETRADOX Abogados, experta en legislación inmobiliaria y participante reciente en uno de los Meetups de Fotocasa. “Es decir, si se detecta cualquier tipo de indicio que pueda ser sospechoso de poder encubrir un origen de dinero de fondos ilícitos, la empresa inmobiliaria tiene que denunciarlo al servicio de prevención de blanqueo de capitales”. Se refiere al SEPBLAC, el servicio ejecutivo de la comisión de prevención de blanqueo de capitales e infracciones monetarias. 

Medidas y protocolos

Toda agencia inmobiliaria debe tener en marcha un protocolo para comprobar la legitimidad de la procedencia del dinero que se utiliza en las operaciones. “Las medidas deben ser más o menos reforzadas en función del riesgo que tenga la operación. Las mínimas consisten en la identificación de las partes que van a realizar la operación inmobiliaria y la titularidad formal. Hay que comprobar la titularidad real y ver si una persona está realizando la operación en nombre de otra, ya que en ese caso habría que identificarlos a los dos, tanto si son personas físicas como jurídicas”, explica de Parada. 

“También hay que conocer el propósito e índole de la relación de negocio que se está llevando a cabo. Es decir, para qué finalidad o para qué actividad se está realizando la operación. Y si la explicación no es muy clara, puede levantar sospechas”, añade. Además, hay que hacer un seguimiento de los diversos pasos de la operación. 

Formación de los agentes de la propiedad inmobiliaria

Otro aspecto fundamental de la Ley 10/2010 se refiere a la formación que deben tener los agentes de la propiedad inmobiliaria, ya sea como personas físicas o como empresa o persona jurídica en la que trabaja. “La ley no especifica qué formación hay que llevar a cabo, solo indica que se deben adoptar las medidas oportunas para que los empleados tengan conocimiento de las exigencias derivadas de la ley. No se habla de número de horas, ni qué organismo debe impartir la formación. Hay libertad en ese sentido, pero sí que se exige la formación”, aclara la experta. “Lo ideal es que la lleven a cabo profesionales especializados en el ámbito inmobiliario, que sabrán indicar en qué aspectos se deben centrar los agentes del sector”. 

Operaciones sospechosas y proporcionalidad

Las operaciones con dinero no declarado, aparte de las repercusiones penales y fiscales que puedan tener, pueden ser un indicio claro de blanqueo de capitales. “Por ejemplo, si una persona va a adquirir un inmueble y no se le conoce trabajo o la procedencia de los fondos con los que va a realizar la compra, podría ser sospechosa de estar encubriendo algún tipo de fondos ilícitos. El procedimiento lógico es conocer de dónde procede el dinero, y si parece ser una cuantía desproporcionada, sospechar”, dice de Parada. 

En todas estas operaciones hay que tener siempre en cuenta la proporcionalidad. No es lo mismo la compraventa de un inmueble de 100.000 euros que una operación macroeconómica de varios millones de euros. “Obviamente hay diferencias, también en el tipo de diligencias que se deben realizar. Cuanto más altas son las cantidades, en caso de sospecha, mayores deben ser las medidas de refuerzo”. 

Compradores internacionales y operaciones a distancia

La Ley 10/2010 deja claro que su aplicación es igual tanto para ciudadanos nacionales como para internacionales. “El hecho de proceder de otro país no exime de ninguno de los aspectos de la normativa vigente española. De hecho, la ley especifica que se debe aplicar aunque la actividad económica se haya desarrollado en otro estado”, detalla la fundadora de LETRADOX. 

En el mismo sentido, hay que tener en cuenta también los requisitos de esta ley en el caso de aquellos ciudadanos extranjeros que realizan inversiones inmobiliarias elevadas en España para poder acceder a la Golden Visa, el visado de residencia para ciudadanos extracomunitarios que realizan una inversión inmobiliaria en nuestro país igual o superior a 500.000 euros. 

Además, cuando las operaciones se realicen a distancia, también hay que comprobar la validez de la firma electrónica. Si se usa videoconferencia en algún punto del proceso, se deben mostrar a la cámara los documentos de identificación de las partes. 

Riesgos y sanciones para la empresa inmobiliaria

En el caso de un agente inmobiliario que trabaja para una empresa, es esta la que debe cumplir con todas estas obligaciones. Aún así, como conocedores directos de las operaciones, los agentes tienen la obligación de poner sus sospechas en conocimiento de la empresa, que pondrá en marcha su protocolo de actuación. Si no es así, tanto el empleado de manera indirecta como la empresa de manera directa, pueden verse afectados por las sanciones que impone la ley. 

La cuantía de las sanciones varía, obviamente, en función de la gravedad. El importe mínimo de las multas es de 3.000 euros. Y puede llegar a los 5 millones de euros. 

“Si se ha cumplido el protocolo, la responsabilidad de la empresa se aminora, porque se puede acreditar que se ha intentado llevar un control y que han seguido las medidas prevista. Pero en el caso de que se descubra una transacción inmobiliaria en la que haya blanqueo de capitales y la empresa no pueda demostrar que ha estado atenta, la sanción puede ser mayor y difícilmente podrá atenuarse de alguna manera”, aclara Mercedes de Parada. 

Es decir, como mínimo toda empresa inmobiliaria debe poder demostrar que se ha realizado formación teórica sobre la prevención de blanqueo de capitales y que se han acordado ciertos parámetros de control previos. Y luego, aplicarlos. Alegar el desconocimiento de la ley no exime en ningún caso de su cumplimiento, como en cualquier otro tipo de legislación.