No existe un solo modelo de contrato de intermediación inmobiliario entre agencia y cliente. De hecho, prácticamente cada profesional tiene su propia versión de este contrato, pero ¿qué puede y qué no puede contener este documento? ¿Qué se consideran cláusulas abusivas o contrarias a ley? ¿Cómo se puede garantizar que un contrato está a prueba de cualquier posible demanda posterior? ¿Y cuáles son las consecuencias de incluir cláusulas abusivas? 

Lo ha explicado recientemente el abogado especializado Pepe Piñar en uno de los cursos online de Fotocasa Pro Academy. A partir de su propia experiencia y de casos reales, Piñar define qué es una cláusula abusiva, el riesgo que comporta incluirlas en un contrato y los tipos más frecuentes. Un información fundamental para poder evitarlas. 

Los contenidos de un contrato

Todo contrato de intermediación inmobiliaria debe contener, necesariamente, un consentimiento, un objeto y una causa. El consentimiento es la manifestación de voluntad de las dos partes de aceptar una serie de acuerdos; el objeto consisten en las obligaciones que se crean, lo que se va a dar o a realizar a raíz de este contrato (el servicio que se va a prestar); y la causa sería el precio establecido por el objeto del contrato. 

Pero, además, se pueden incluir toda una serie de cláusulas con los pormenores del acuerdo pactado, y aquí es donde pueden surgir más problemas. 

Normativa vigente

Todo contrato debe respetar la normativa vigente, que en este caso incluye diversas leyes europeas, españolas y de las comunidades autónomas que rigen las condiciones generales de contratación de todo tipo de contratos y la defensa de consumidores y usuarios.

Definición de cláusulas abusivas

Según la ley, son cláusulas abusivas “aquellas estipulaciones contractuales que no han sido negociadas individualmente por el consumidor y que, en contra de la buena fe, causan en prejuicio del consumidor un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones que derivan del contrato”. 

Las principales causas de las cláusulas abusivas

Uno de los motivos más habituales de incursión en las cláusulas abusivas es la imposibilidad por parte del cliente de negociar todas y cada una de las cláusulas. “Suele pasar cuando la agencia ofrece un contrato cerrado, el que llevan usando desde hace años, y se le indica al cliente que ellos siempre trabajan así”, aclara Pepe Piñar. 

Este uso reiterado de las mismas cláusulas para todos los clientes sin admitir negociación o modificación alguna ya constituye causa suficiente para considerar que hay abuso y, por tanto, la posibilidad de que el contrato se declare nulo. Hay más: el cliente no solo debe poder negociar esas cláusulas, sino que debe quedar evidencia de que ha entendido su contenido y significado. “El contrato debe estar redactado en lenguaje claro, con las cláusulas bien explicadas y sin redactado enrevesado. Debe ser accesible para todo tipo de clientes y el agente inmobiliario debe ser capaz de explicar con detalle todos los derechos y obligaciones que se están contrayendo antes de la firma”, indica el experto. 

Consecuencias de las cláusulas abusivas

La consecuencia de una cláusula abusiva es la nulidad de la misma, o incluso de todo el contrato. “Lo que el consumidor va a pelear”, dice Piñar, “es que el profesional no tiene derecho a cobrar sus honorarios por nulidad del contrato. No es habitual que se soliciten daños y perjuicios, sino que una vez completado el trabajo, entienden que los honorarios del mediador son excesivos por el trabajo realizado y empiezan a buscar las cláusulas que puedan anular el contrato”. 

La lista negra de las cláusulas abusivas

Existen ciertas cláusulas abusivas que comportan la nulidad del contrato y que se deben evitar a toda costa. Para empezar, la negativa a negociar con el cliente los aspectos del contrato. Pero también aquellas cláusulas que limitan sus derechos como consumidor. “Se trata, por ejemplo, de aquellos contratos de intermediación en exclusiva en los que se prohíbe al cliente vender su propiedad. Es una cláusula totalmente abusiva. Sí se puede establecer que en caso de venderá por su cuenta la empresa tendrá derecho a cierta remuneración, pero la prohibición expresa limita un derecho básico del consumidor y, por tanto, no se puede incluir en un contrato”, aclara Pepe Piñar. 

Otro error habitual es la falta de reciprocidad en el contrato: que una de las partes indique sus derechos (a cobrar los honorarios, por ejemplo), pero sin especificar las obligaciones concretas por las que se obtendrá ese derecho. Las garantías desproporcionadas, como ciertas indemnizaciones muy altas si el cliente incumple algunos de los puntos también suelen interpretarse como cláusulas abusivas en los tribunales.  

“En ocasiones se ha considerado incluso como cláusula abusiva el caso en el que una agencia han conseguido poner en contacto a un comprador y un vendedor antes de realizar el marketing habitual y ha cobrado sus honorarios por este servicio”, afirma Piñar. “Los tribunales están entendiendo que ese contacto, si no ha requerido de publicación de anuncios ni estrategia comercial específica, se podría considerar cláusula abusiva”. 

Por último, un contrato válido no puede incluir bajo ningún concepto una cláusula que vaya en contra del derecho vigente en el territorio donde se esté realizando. 

Cláusulas de riesgo

Además de las cláusulas que siempre se interpretan como abusiva, existen otras que causan dudas o que, según quien y cómo las interprete, también podrían ser presuntamente abusivas. Habrá que analizarlas caso por caso, pero siempre es mejor evitarlas de entrada. 

Algunas de estas ‘presuntas’ cláusulas abusivas son la falta de información detallada, la falta de transparencia en la exposición de la información o incluso el uso de un lenguaje enrevesado. También la falta de explicación de qué se va a hacer para vender su vivienda, y cómo se van a realizar esas acciones. 

Los honorarios deben estar claramente indicados, en cantidad y con indicación de a qué conceptos corresponden exactamente. La duración y el mecanismo de las prórrogas automáticas del contrato deben ser claras y razonable: exigir que el cliente avisa con varios meses de antelación si no quiere que el contrato continue, por ejemplo, se puede considerar como una práctica abusiva. 

Además, no puede haber desequilibrio entre las partes: si se establece que el cliente pagará una indemnización por incumplimiento, también debe reflejarse para el caso en que sea la agencia la que incumpla. 

Y nunca debe incluirse una cláusula que indique que ciertos aspectos podrán incluirse más adelante como complementarios: debe estar todo claro antes de la primera firma. 

Cómo evitar cláusulas abusivas

El primer paso para evitar cláusulas abusivas, con todo esto en mente, es leer detenidamente el modelo de contrato de una agencia y asegurarse de que se entienden todos y cada uno de los puntos y no se ha incurrido en alguno de los errores más frecuentes. “Hay que leerlo a conciencia para intentar identificar temas poco claros. Y modificar todas aquellas cláusulas que puedan crear problemas”, concluye Piñar.  

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