Las arras inmobiliarias son uno de los documentos que más dudas generan entre compradores, vendedores… y agentes. Es normal: un contrato de arras, si no se gestiona bien, puede acelerar una operación o convertirse en un foco de conflictos.
Por eso, cualquier profesional debe conocer qué tipos existen, qué debe incluir un contrato de arras inmobiliarias y cuáles son las responsabilidades de la agencia en todo el proceso. Veamos cómo gestionarlas con seguridad y profesionalidad.
¿Qué son las arras y por qué son decisivas en una operación?Para empezar, las arras son un acuerdo privado por el que comprador y vendedor se comprometen a formalizar la compraventa de un inmueble. Normalmente, conllevan un depósito de dinero que refleja la intención firme de seguir adelante. En el sector, es “el punto de no retorno”: al firmarlas, ambas partes asumen unas obligaciones y consecuencias legales que detallamos en esta guía general sobre arras. |
Tipos de contratos de arras en España
Existen tres tipos principales de arras, cada uno con consecuencias jurídicas distintas. Explicárselas bien al cliente es clave para evitar problemas.
1. Arras confirmatorias
Son las más comunes y se aplican si no se especifica nada distinto en el contrato. Muy habituales cuando las partes están muy seguras de que la compraventa se hará. Funcionan como un anticipo del precio:
- No permiten desistir libremente de la operación.
- Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato y una indemnización por daños y perjuicios.
2. Arras penitenciales
Las arras penitenciales son muy utilizadas por las agencias por su claridad y porque aportan seguridad jurídica, ya que permiten desistir:
- Si desiste el comprador, pierde las arras.
- Si desiste el vendedor, debe devolverlas por duplicado.
3. Arras penales
Actúan como una garantía de cumplimiento y no permiten desistimiento.
- Si una parte incumple, la otra puede quedarse con las arras como indemnización y, además, exigir el cumplimiento del contrato o reclamar daños adicionales.
Esta tabla comparativa entrega mayor claridad de las diferencias:
| Tipo de arras | ¿Desistimiento? | Consecuencias | Uso más habitual |
| Confirmatorias | No | Cumplimiento o daños | Operaciones seguras o entre particulares |
| Penitenciales | Sí | Pérdida o devolución duplicada | Compraventas gestionadas por agencia |
| Penales | No | Indemnización + cumplimiento | Casos con mayor necesidad de garantía |
¿Qué debe incluir un contrato de arras inmobiliarias?
El agente inmobiliario debe asegurarse de que el contrato de arras es claro, completo y adecuado a la operación. Aunque no redacta el documento jurídico, sí puede facilitar modelos, revisar datos y advertir de riesgos.
Un contrato de arras bien elaborado debe incluir:
- Datos de comprador y vendedor.
- Descripción del inmueble (referencia catastral, dirección, superficie, bienes incluidos, etc.).
- Precio total y forma de pago.
- Importe entregado en concepto de arras.
- Tipo de arras.
- Plazo máximo para elevar a escritura.
- Distribución de gastos (notaría, impuestos, certificaciones…).
- Estado registral y situación de cargas.
- Documentación que el vendedor se compromete a aportar (IBI, certificado energético, estatutos de comunidad…).
- Consecuencias del incumplimiento.
Cláusulas que evitan conflictos con las arrasPara reducir riesgos, valora incluir estas cláusulas adicionales:
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Rol del agente inmobiliario en el proceso de arras
Aunque la firma es entre comprador y vendedor, el agente es determinante para garantizar que todo fluya sin sorpresas. El papel del asesor inmobiliario tras firmar las arras continúa siendo esencial.
Asesorar, no decidir
El agente explica las diferencias entre los tipos de arras, aunque serán comprador y vendedor quienes decidan. Actúa como mediador neutral, no como parte interesada.
Comprobar la documentación
Antes de llegar a las arras, verifica lo siguiente:
- La nota simple está actualizada.
- Titular registral y vendedor real coinciden.
- Cargas.
- Situación urbanística.
- Estado de deudas con la comunidad.
Gestionar el depósito con transparencia
En muchos casos, la agencia custodia el dinero de las arras. Esto implica:
- Entregar recibos claros.
- Mantener el importe en una cuenta separada.
- Registrar entrada y salida con transparencia.
Crear un espacio de claridad
La claridad evita conflictos que pueden acabar en vía judicial. Así que asegúrate de que ambas partes entienden:
- Qué firman.
- Qué consecuencias tiene.
- Qué plazos se comprometen a cumplir.
Problemas habituales en los contratos de arras y cómo evitarlos
La mayoría de conflictos surgen por contratos incompletos, prisas o falta de comunicación. Estos son los casos más frecuentes:
1. El contrato de arras no está firmado por el vendedor
El comprador firma, paga el depósito… pero el vendedor no llega a firmar. Por lo tanto, la operación no es vinculante.
| Recomendación: no recibir nunca el dinero sin tener ambas firmas. |
2. El contrato lo firma la inmobiliaria “por el vendedor”
Un clásico error administrativo. La inmobiliaria no debe firmar por ninguna parte, salvo que tenga un apoderamiento legal.
| Recomendación: revisar quién firma y exige DNI y un poder si actúa un representante. |
3. Incumplimiento de plazos
Es el problema más común en los contratos de arras, junto con los derivados de errores comunes en documentación.
| Recomendación: utilizar recordatorios automáticos, un calendario compartido y avisar con antelación de los documentos pendientes. |
4. Problemas con la hipoteca del comprador
Si el comprador no consigue la hipoteca, puede quedar en situación de incumplimiento.
| Recomendación: incluir la cláusula “sujeta a financiación” y comprobar previamente la solvencia si el comprador lo autoriza. |
En resumen…
Las arras son una oportunidad para demostrar profesionalidad, anticipación y control de la operación. Si se gestionan bien, dan seguridad a comprador y vendedor, y fortalecen a la agencia como asesora de confianza. Con claridad, rigor y acompañamiento, las arras ayudan al éxito de la compraventa… y también a tu relación con tus clientes.
