“2025 será recordado como el año del cambio en el mercado inmobiliario español; habrá un antes y un después que marcará los próximos años”. Esta fue una de las afirmaciones con las que Gonzalo Bernardos, economista y Doctor en ciencias económicas y empresariales por la Universitat de Barcelona, inauguró el Fotocasa Pro Academy Day Mediterráneo, que tuvo lugar en Alicante el pasado 2 de abril.
En su conferencia titulada “El nuevo boom inmobiliario: todo lo que debes saber”, Bernardos analizó en profundidad el momento tan excepcional que atraviesa el mercado de la vivienda en España, marcado por un “desequilibrio nunca antes visto entre la oferta y la demanda de inmuebles, tanto de compra como de alquiler”; por un récord de ventas; y por lo que calificó como la “muerte del mercado del arrendamiento”.
2025 está siendo un año extraordinario para la compraventa: las viviendas se venden solas
Antes de analizar los datos referentes a la compraventa de vivienda, Bernardos hizo especial hincapié en el buen momento que atraviesa la economía española: sus fundamentos son sólidos, lo que hace pensar que los próximos años serán óptimos para el mercado inmobiliario de propiedad. Y es algo que los agentes inmobiliarios deben saber aprovechar al máximo”.
Según el economista, a diferencia del mercado del alquiler, que atraviesa uno de sus peores momentos, la compraventa de viviendas de segunda mano se encuentra en un año extraordinario. “Se prevé que en 2025 se vendan entre 750.000 y 850.000 propiedades; es decir, podemos llegar a los niveles de 2007 pero sin llegar a una situación de burbuja inmobiliaria, sino por la coyuntura económica que estamos viviendo, y porque hay muchísima más oferta que demanda”. Así pues, “el principal trabajo de los agentes inmobiliarios será la captación”, aseguró.
Los inmuebles de obra nueva, sin embargo, no corren la misma suerte: sólo se venderán unas 100.000 viviendas nuevas, por la falta de oferta existente, a pesar de tratarse de una tipología que atrae, y mucho, a los compradores.
Demanda de vivienda contenida, ofertas hipotecarias atractivas y ayuda familiar, claves en la demanda de propiedades de segunda mano
Este auge está impulsado por una demanda contenida -y ahora desatada-, por unas condiciones hipotecarias muy favorables y, especialmente, por la debilidad del mercado del alquiler, que va en caída libre, según Bernardos. Además, estamos experimentando un nuevo ciclo que, no está protagonizado por grandes inversores, sino por jóvenes compradores que, ante la falta de alquiler asequible, optan por la propiedad. Y lo hacen gracias a las facilidades bancarias y al respaldo familiar.
Según Bernardos, el traspaso de patrimonio entre generaciones es clave: “Gracias a la revalorización de los inmuebles en los últimos 50 años, las herencias permiten que los hijos compren. A falta de crédito del banco, entra en juego la abuela, los padres o un préstamo entre familiares”. También ironizó sobre la limitada ejecución del programa gubernamental de hipotecas al 100%, que calificó de “lotería inmobiliaria”, ya que “de las 50.000 prometidas, solo se han concedido 2.500”.
En el plano financiero, Bernardos se mostró muy optimista: “Vamos a tener hipotecas fijas por debajo del 2%. Ya las tenemos al 1,90% para personas con buenos ingresos”. Señaló que los bancos están siendo presionados para dar más crédito, lo que se traduce en mayores ratios de financiación (hasta el 90% o incluso 100%) y más flexibilidad en la relación cuota-ingreso (hasta el 40%).
Además, pronosticó una nueva caída de los tipos del BCE tras el verano de 2025, lo que dará más impulso al crédito. “La gasolina del mercado inmobiliario es el crédito. Y en los próximos tiempos vamos a tener mucha más gasolina”.
El alquiler en caída libre, por la inseguridad jurídica y huida de propietarios
Por lo que respecta al mercado del alquiler, Bernardos se mostró muy contundente, al asegurar que está atravesando uno de sus peores momentos de la historia, a su juicio, por una combinación de controles de precios, inseguridad jurídica y políticas erráticas. “El gobierno ha matado el mercado del alquiler. Lo ha destruido. Por lo tanto, solo hay una opción para tener una residencia: comprar”, aseguró.
El economista citó como ejemplo paradigmático el mercado de Cataluña, donde los propietarios han migrado hacia alquileres de temporada para esquivar las limitaciones: “En Barcelona, hay más viviendas en arrendamiento de temporada que en alquiler convencional”. Además, subrayó que los fondos están vendiendo activos y que los particulares han perdido el incentivo para poner su propiedad en alquiler.
El resultado es un mercado de alquiler restringido y opaco, en el que la desesperación de los inquilinos lleva a situaciones extremas: “Llegan a las agencias inmobiliarias desesperados, ofreciendo pagar más del índice, 1.500 euros al agente -aunque no esté permitido- y hasta 3.000 euros al propietario como incentivo a fondo perdido”, aseguró.
¿Estamos ante una burbuja inmobiliaria?
Esta es, probablemente, la pregunta del millón, dijo el economista, que enseguida tranquilizó a todos los presentes, al descartarla rotundamente. “Hay grandes diferencias. Entre 2004 y 2007 se vendían viviendas a personas sin solvencia. Hoy, hay más demanda de reserva, más base para sostener el ciclo”. Bernardos también aseguró que hay entre un millón y un millón y medio de hogares potenciales compradores, y que esta demanda no será satisfecha por una oferta que sigue siendo limitada, sobre todo en vivienda nueva.
“Debemos aprovechar este año de grandes oportunidades para el sector inmobiliario”
Bernardos finalizó su ponencia asegurando que el auge del mercado de compraventa se consolidará, con una demanda activa y sostenida por varios años. Para los agentes inmobiliarios es momento de actuar con rapidez, profesionalizarse aún más y ofrecer asesoramiento eficaz, tanto a compradores como a propietarios. Y concluyó: “Este es un gran año, pero los próximos también lo serán. El sector tiene por delante un ciclo positivo si sabe adaptarse y aprovechar las oportunidades”.
